ถือเป็นข่าวที่น่าจับตาของนักลงทุนสายอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย เมื่อทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล (LHHOTEL) เตรียมลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 4 เพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์ มูลค่าไม่เกิน 3,000 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นทรัพย์สินแห่งที่ 6 ของกองทรัสต์ โดยโรงแรมแห่งนี้เปิดให้บริการมาตั้งแต่ปลายปี 2566 และมีผลการดำเนินงานให้เห็นแล้ว
ดีลนี้มีหลายสิ่งที่น่าจับตา ตั้งแต่ศักยภาพทำเลสุรวงศ์ในการสร้างรายได้ การเพิ่มอายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของพอร์ต ไปจนถึงประมาณการผลตอบแทน ราคาเสนอขายสูงสุด (Max Price) และเงื่อนไขการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม
THE STANDARD WEALTH จะพานักลงทุนไปล้วงลึกการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ของ LHHOTEL และอะไรคือความน่าสนใจที่ซ่อนอยู่ในการเคลื่อนไหวของ LHHOTEL ในครั้งนี้
จาก 5 สู่ 6 โรงแรม LHHOTEL กำลังขยายพอร์ตอย่างไร?
ปัจจุบัน LHHOTEL ลงทุนในสิทธิการเช่าโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point รวม 5 โครงการ ได้แก่
1. โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21
2. โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ
3. โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 55
4. โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา
5. โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา
ซึ่งโครงการทั้ง 5 แห่งครอบคลุมทั้งย่านธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวพัทยา ทำให้ LHHOTEL มีสินทรัพย์รวมกว่า 23,000 ล้านบาท (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2569) นับเป็นกองทรัสต์ประเภทโรงแรมที่ “มีขนาดใหญ่ที่สุดในไทยในปัจจุบัน”
สำหรับการขยายพอร์ตครั้งนี้ LHHOTEL เตรียมออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน จำนวนไม่เกิน 179,853,000 หน่วย ร่วมกับเงินกู้ระยะยาวไม่เกิน 1,265 ล้านบาท และเงินสดภายในกองทรัสต์ เพื่อเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 4 ในสิทธิการเช่า “โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์” ระยะเวลาประมาณ 26 ปี 7 เดือน
โดยโครงการแห่งที่ 6 นี้จะช่วยขยายฐานทรัพย์สินของ LHHOTEL ไปยังทำเลใหม่ที่เดิมยังไม่มี ที่เชื่อมย่านธุรกิจสีลม-สาทรเข้ากับแหล่งท่องเที่ยวริมแม่น้ำเจ้าพระยา เปิดโอกาสให้กองทรัสต์เข้าถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวที่หลากหลายขึ้น ช่วยกระจายความเสี่ยง พร้อมเพิ่มศักยภาพการสร้างรายได้ค่าเช่าในระยะยาว โดยมีทำเลและผลการดำเนินงานของโครงการฯ สุรวงศ์เป็นปัจจัยสำคัญที่น่าจับตามอง
ทำไมต้องสุรวงศ์? เจาะศักยภาพ Grande Centre Point Surawong
นักลงทุนอาจไม่ทราบว่า แท้จริงแล้วย่าน “สุรวงศ์” ซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์ มีจุดแข็งที่สำคัญต่อการลงทุนครั้งนี้ เพราะสุรวงศ์เป็นอีกหนึ่งทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่สำคัญ ที่เชื่อมย่านธุรกิจสีลม-สาทร เข้ากับแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของกรุงเทพฯ ทั้งเจริญกรุง ตลาดน้อย เยาวราช ทรงวาด และริมแม่น้ำเจ้าพระยา
โดยย่านสุรวงศ์ถือเป็นย่านชุมชนที่มีเสน่ห์และเอกลักษณ์เฉพาะตัว เชื่อมโยงแหล่งท่องเที่ยวสำคัญๆ เช่น ห้างไอคอนสยามที่เป็นแลนด์มาร์กสำคัญของกรุงเทพฯ จึงเป็นทำเลยอดนิยมของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวยุโรป ซึ่งเป็นกลุ่มที่ใช้จ่ายในระดับสูงจึงมีโอกาสรองรับทั้งนักท่องเที่ยวที่ต้องการสัมผัสวัฒนธรรมและวิถีชีวิตของกรุงเทพฯ รวมถึงผู้ที่เดินทางมาติดต่อธุรกิจ
เมื่อเจาะลงไปให้ลึกยิ่งขึ้นจะพบว่า โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์ เปิดให้บริการตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2566 มีห้องพักเริ่มต้นขนาดใหญ่กว่าคู่แข่งรอบข้าง รองรับทั้งนักท่องเที่ยวแบบคู่รัก ครอบครัว กลุ่มนักเดินทาง กลุ่มนักธุรกิจและกลุ่ม MICE โดยโครงการพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน อย่างสระว่ายน้ำลอยฟ้า (Sky pool) ห้องเกม ห้องออกกำลังกาย ห้องอาหาร ห้องประชุม ซาวน่า และสปา ซึ่งช่วยให้โรงแรมตอบโจทย์การเข้าพักได้หลายลักษณะ
นอกจากนี้ ศักยภาพของโครงการยังสะท้อนผ่านผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ไม่ว่าจะเป็นอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 81% ในงวด 9 เดือนของปี 2569 ขณะที่รายได้รวม 9 เดือนของปี 2569 มีรายได้รวมประมาณ 442 ล้านบาท เติบโตสูงถึงกว่า 20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) แม้ว่าปีนี้จะเจอสภาวะสถานการณ์การท่องเที่ยวที่ไม่ปกติก็ตาม ตัวเลขเหล่านี้เป็นข้อมูลสำคัญที่ช่วยให้ประเมินความสามารถในการสร้างรายได้ของโรงแรมก่อนที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน
สำหรับ LHHOTEL การเพิ่มโครงการฯ สุรวงศ์เข้ามาในพอร์ต นับว่าเป็นการขยายทำเลของทรัพย์สินของกองทรัสต์ออกจากย่านถนนสุขุมวิทในกรุงเทพฯ จึงเป็นโอกาสขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มีรูปแบบและช่วงเวลาเดินทางแตกต่างจากทรัพย์สินเดิม อีกทั้งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ช่วยเพิ่มแหล่งรายได้ค่าเช่าจากโรงแรมที่เปิดดำเนินงานแล้ว ซึ่งจะมีส่วนสำคัญต่อโครงสร้างพอร์ตและการเติบโตในระยะยาว รวมถึงช่วยเพิ่มอายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WALE) ของกองทรัสต์จาก 19.3 ปี เป็น 20.2 ปี หลังลงทุนในโครงการฯ สุรวงศ์ที่มีระยะเวลาสิทธิการเช่าประมาณ 26 ปี 7 เดือน ช่วยยืดระยะเวลาการสร้างรายได้จากสินทรัพย์ในพอร์ต โดยเฉพาะสำหรับกองทรัสต์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold)
ในส่วนของรายได้ LHHOTEL มีโครงสร้างค่าเช่าทั้งแบบคงที่ (Fixed Rent) ที่ช่วยให้คาดการณ์รายได้ได้ และค่าเช่าแปรผัน (Variable Rent) ที่เปิดโอกาสรับรายได้เพิ่มเติมตามผลประกอบการของโรงแรมภายใต้เงื่อนไขสัญญา การเพิ่มโรงแรมแห่งที่ 6 จึงเป็นอีกก้าวในการขยายฐานรายได้และสนับสนุนศักยภาพการจ่ายประโยชน์ตอบแทนในระยะยาว
ผลตอบแทน LHHOTEL น่าสนใจแค่ไหนหลังเพิ่มทุน?
หนึ่งในจุดเด่นของ LHHOTEL คือการสร้างรายได้จากค่าเช่าโรงแรมในพอร์ต เพื่อนำมาจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยกองทรัสต์มีนโยบายจ่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว และจ่ายอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง ตามเงื่อนไขที่กำหนด
ซึ่งประมาณการผลตอบแทนระยะสั้นของกองทรัสต์ในปี 2570 ก่อนลงทุนในโครงการฯ สุรวงศ์ อยู่ที่ 1.18 บาท ในขณะที่หลังเข้าลงทุนในโครงการฯ สุรวงศ์ LHHOTEL คาดว่าจะจ่ายประโยชน์ตอบแทนประมาณ 1.20 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนที่ 9% อ้างอิงจากราคาเสนอขายที่ไม่เกิน 13.40 บาทต่อหน่วย ทั้งนี้ ราคาเสนอขายสูงสุดจะมีการประกาศผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์ในวันที่ 11 พฤศจิกายน 2569
ตัวเลขนี้แสดงถึงศักยภาพผลตอบแทนตามสมมติฐาน ซึ่งผลตอบแทนจริงจะขึ้นอยู่กับราคาเสนอขายสุดท้าย ผลประกอบการของทรัพย์สิน และต้นทุนทางการเงิน นักลงทุนจึงควรพิจารณาประมาณการนี้ร่วมกับเงื่อนไขการเพิ่มทุน โดยเฉพาะ Max Price เพื่อประเมินความคุ้มค่าก่อนจองซื้อ
LHHOTEL เพิ่มทุน Max Price คืออะไร? นักลงทุนต้องรู้อะไรก่อนจองซื้อ
อีกหนึ่งข้อมูลสำคัญสำหรับผู้ที่สนใจเพิ่มทุน LHHOTEL ครั้งนี้คือ ราคาเสนอขายสูงสุด (Max Price) ซึ่งเป็นเพดานราคาสำหรับการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม ก่อนกำหนดราคาเสนอขายสุดท้าย (Final Price) ตามกระบวนการและเงื่อนไขการเสนอขายที่ประกาศอย่างเป็นทางการ
สำหรับนักลงทุน ราคาเสนอขายเป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินความคุ้มค่าของการลงทุน เพราะมีผลต่ออัตราผลตอบแทนเมื่อเทียบกับเงินที่จ่ายไป จึงควรพิจารณาทั้ง Max Price ราคาซื้อขาย LHHOTEL ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV) และประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทน เพื่อให้เห็นภาพการลงทุนครบถ้วนยิ่งขึ้น
สำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม การเพิ่มทุนครั้งนี้เปิดโอกาสให้เข้าร่วมลงทุนในโรงแรมแห่งที่ 6 ตามสิทธิที่ได้รับ โดยต้องตรวจสอบอัตราส่วนการจัดสรร จำนวนหน่วยที่จองซื้อได้ และเงื่อนไขการชำระเงิน ทั้งนี้ หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่า Max Price การคืนส่วนต่างจะเป็นไปตามวิธีการและกำหนดเวลาที่ระบุในเอกสารเสนอขาย
วิธีใช้สิทธิและจองซื้อ LHHOTEL เพิ่มทุนต้องทำอย่างไร?
สำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์ LHHOTEL เดิมสามารถจองซื้อหน่วยทรัสต์ได้ในวันที่ 25 – 27 พ.ย. และ 30 พ.ย. – 1 ธ.ค. 2569 ตามสัดส่วนการถือครอง (Preferential Public Offering) ภายใต้เงื่อนไขการจัดสรรที่กำหนด โดยผู้ถือหน่วยทรัสต์ควรตรวจสอบรายชื่อผู้มีสิทธิ จำนวนหน่วยที่สามารถจองซื้อได้ เพื่อเตรียมใช้สิทธิให้ทันตามกำหนด โดยตรวจสอบวันขึ้นเครื่องหมาย XR และวันปิดสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิในการจองซื้อหน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายเพิ่มเติม (Book Closure Date) จากประกาศของ LHHOTEL และตลาดหลักทรัพย์ฯ จากนั้นตรวจสอบอัตราส่วนการจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม เพื่อคำนวณจำนวนหน่วยที่มีสิทธิจองซื้อและเงินที่ต้องเตรียมสำหรับการชำระค่าจองซื้อ
สำหรับบุคคลทั่วไปสามารถจองซื้อได้ในวันที่ 2 ธ.ค. – 4 ธ.ค. 2569 และ 8 ธ.ค. 2569 ผ่านแอปพลิเคชัน K PLUS และธนาคารกสิกรไทยทุกสาขา โดยศึกษาวิธีกรอกข้อมูล เอกสารประกอบ และขั้นตอนชำระเงินให้ครบถ้วน ผู้ลงทุนสามารถติดตามรายละเอียดราคาเสนอขาย และเอกสารที่เกี่ยวข้องผ่านเว็บไซต์ของ LHHOTEL เว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และเว็บไซต์ของสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่อประกอบการพิจารณาลงทุนในทรัพย์สินแห่งที่ 6 ของกองทรัสต์
จากทรัพย์สินแห่งที่ 6 สู่โอกาสเติบโตของ LHHOTEL
การเพิ่มทุนครั้งนี้เป็นอีกก้าวของ LHHOTEL ในการขยายพอร์ตโรงแรมคุณภาพ ผ่านการลงทุนในทำเลสุรวงศ์ที่มีศักยภาพ พร้อมเพิ่มความหลากหลายของฐานรายได้และขยายอายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์
หมายเหตุ: การจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย โดยผู้ลงทุนสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในหนังสือชี้ชวน
คำเตือน: การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
