การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ระลอกใหม่ในเดือนเมษายน 2564 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ LPN Wisdom ได้มีการปรับประมาณการณ์คาดการณ์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ขึ้นมาใหม่
จากเดิมคาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปี 2564 จะมีแนวโน้มเติบโตได้ถึง 10% เมื่อเทียบกับปี 2563 เป็นอัตราการเติบโตอยู่ที่ 5-6% ถึงติดลบ 5% ขึ้นอยู่กับความสามารถในการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในรอบนี้ที่มีการแพร่ระบาดเป็นวงกว้าง และส่งผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom: LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ระบุว่า ได้มีประเมินทิศทางออกเป็น 3 แบบด้วยกัน
1. กรณีฐาน (Base Case) เป็นกรณีที่รัฐบาลและกระทรวงสาธารณสุขสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ภายในระยะเวลา 1 เดือน สามารถเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาประเทศไทยได้ตามแผนในเดือนกรกฎาคม 2564
คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะมีอัตราการเติบโตที่ 5-6% โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 75,000-76,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 292,000-298,000 ล้านบาท เทียบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 จำนวน 70,126 หน่วย มูลค่า 276,630 ล้านบาท
2. กรณีเลวร้าย (Worse Case) เป็นกรณีที่ประเมินว่าการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ควบคุมได้ไตรมาส 2 ของปี 2564 ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่ฟื้นตัวในปี 2564 โดย ธปท. ประเมินกรณีเลวร้ายว่าเศรษฐกิจไทยปี 2564 จะมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจติดลบ 0.5% ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงกับความมั่นใจของผู้บริโภคต่อรายได้ในอนาคต อัตราการว่างงานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และกระทบการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2564
กรณีนี้ LPN Wisdom คาดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะมีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2563 โดยมียอดการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในปี 2564 ประมาณ 70,000-71,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 270,000-280,000 ล้านบาท
3. กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case) เป็นกรณีที่ประเมินว่าการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ไม่สามารถควบคุมได้ จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติฟื้นตัวช้ากว่ากรณีฐานค่อนข้างมาก การแพร่ระบาดของไวรัสกลายพันธุ์รุนแรงจนวัคซีนด้อยประสิทธิภาพลงจนไม่สามารถควบคุมได้ ทำให้ต้องมีการพัฒนาวัคซีนใหม่ กำลังซื้อภายในประเทศลดลง อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น กรณีนี้ ธปท. คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2464 จะติดลบ 1.7%-2%
ภายใต้สมมติฐานดังกล่าว LPN Wisdom คาดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะมีแนวโน้มติดลบ 5-6% เมื่อเทียบกับปี 2563 เป็นการติดลบต่อเนื่องเป็นปีที่สองจากปี 2563 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบ 37% เทียบกับปี 2562 โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในปี 2564 ประมาณ 65,000-66,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 260,000-265,000 ล้านบาท
“กรณีเลวร้ายที่สุดเป็นกรณีที่เราไม่คิดว่าจะเกิด แต่จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคและการกลายพันธ์ุที่มีสัญญาณว่า วัคซีนที่ผลิตออกมาอาจจะไม่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้ในหลายประเทศ ทำให้โอกาสในการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจมีแนวโน้มที่จะไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ จะส่งผลให้กำลังซื้อในประเทศลดลง อัตราการว่างงานมีแนวโน้มที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาพรวมของเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศที่อาจจะฟื้นตัวได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้” ประพันธ์ศักดิ์กล่าว
อย่างไรก็ตาม ประพันธ์ศักดิ์ให้ความเห็นว่า ถ้ารัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะถ้าเปิดให้สัดส่วนการถือครองอาคารชุดพักอาศัยของชาวต่าวชาติได้มากกว่า 49% รวมถึงเปิดโอกาสให้สิทธิ์ในการซื้อบ้านพักอาศัยภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด จะเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยให้มีอัตราการเติบโตได้ เพราะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อเข้ามาในประเทศ ซึ่งต้องติดตามว่ารัฐบาลจะมีมาตรการออกมาหรือไม่
“จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ในปี 2563 มีการโอนที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติรวม 8,285 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 37,716 ล้านบาท ลดลง 35.3% และ 25.5% เมื่อเทียบกับปี 2562 ตามลำดับ ถึงแม้จำนวนการโอนและมูลค่าลดลง แต่ก็สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงเวลาที่ประเทศไทยห้ามการเดินทางของชาวต่างชาติในปี 2563 ยังมีนักลงทุนต่างชาติที่มีความมั่นใจ และยังคงซื้อและโอนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ถ้ารัฐมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้ออสังหาฯ จากต่างชาติ ก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อในตลาดในภาวะที่กำลังซื้อในประเทศชะลอตัว”
ในขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในไตรมาสแรกของปี 2564 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยมีจำนวนการเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 9,688 หน่วย ลดลง 45.72% แต่มีมูลค่ารวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ 70,156.72 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.81% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563
โดยเป็นผลมาจากการเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยในระดับราคาสูง ขณะที่อัตราการขายของโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสแรกปี 2564 เฉลี่ยอยู่ที่ 20% ซึ่งสูงกว่าอัตราการขายที่ 16% ในระยะเดียวกันของปี 2563
โดยแบ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกปี 2564 เป็นการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัย 4,897 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 50.54% จากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด หรือลดลง 28.90% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563 คิดเป็นมูลค่า 46,567 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 80.55 % เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563
และเป็นการเปิดตัวของบ้านพักอาศัย 4,791 หน่วย คิดเป็น 49.46% จากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด หรือลดลง 56.29% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563 คิดเป็นมูลค่า 23,588 ล้านบาท ลดลง 46.15% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563
พิสูจน์อักษร: ลักษณ์นารา พักตร์เพียงจันทร์
