ประเทศจีนกำลังเจอปัญหาซ้ำซ้อนทั้งในภาคอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุน ทำให้หนึ่งในเครื่องมือที่กำลังได้รับผลกระทบจากทั้งสองภาคส่วนอย่างทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหา (REIT) กำลังเผชิญการขาดทุนเป็นประวัติการณ์ โดยดิ่งลงไปแล้วถึง 31% ในปีนี้
REIT เปิดตัวครั้งแรกในตลาดหุ้นจีนเมื่อปี 2021 ด้วยการประโคมข่าวมากมาย ทั้งเคยได้รับการยกย่องว่าเป็นหนทางในการกระจายเงินของนักลงทุนรายย่อยไปยังโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่และโครงการอสังหา แนวคิดนี้ทำให้ REIT กลายเป็นหนึ่งในการลงทุนที่ร้อนแรงที่สุดท่ามกลางการผลักดันการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล และถือเป็นข้อเสนอที่ค่อนข้างหาได้ยาก
แต่ในปัจจุบันความร้อนแรงที่ว่าอาจดับลงไปหมดแล้ว ดัชนี CSI ซึ่งติดตามผลตอบแทนของ 28 กองทรัสต์ ลดลงถึง 31% ในปีนี้ ซึ่งต่ำกว่าดัชนี CSI 300 ที่ 18% REIT ที่จดทะเบียนทั้งหมด ยกเว้น 3 แห่ง มีการซื้อขายต่ำกว่าราคาเปิดตัว ตามข้อมูลที่รวบรวมโดย Bloomberg
เช่น กองทุนโครงสร้างพื้นฐานแบบปิด Fullgoal Capital Water ซึ่งเชื่อมโยงกับโครงการบำบัดน้ำเสียในมณฑลอานฮุยทางตะวันออก มีเพียงวันเดียวในเดือนที่ผ่านมาที่กองทุนปิดบวก ขณะที่กองทุนโครงสร้างพื้นฐานใกล้เขตอุตสาหกรรมจงกวนชุนของ CCB ซึ่งให้เช่าที่ดินในกรุงปักกิ่ง ลดลงเกือบ 50% ในปีนี้
Fu Lichun ผู้ร่วมก่อตั้ง Beijing Yuntai Capital เปิดเผยว่า ผลประกอบการของ REIT ขึ้นอยู่กับปัจจัยพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งส่วนใหญ่เชื่อมโยงกับเศรษฐกิจในระดับมหภาค ราคาของ REIT ตกต่ำลงท่ามกลางความเชื่อมั่นที่ย่ำแย่ของตลาดหุ้น ความจริงที่ว่ามันเป็นสินทรัพย์ที่ค่อนข้างใหม่ไม่ได้ทำให้ REIT ได้รับการยกเว้นจากภาวะตกต่ำในประเทศ
จีนกำลังทดลองใช้ REIT เพื่อเจาะตลาดตราสารทุนที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลก เพื่อใช้ในโครงการทางการเงินที่อาจได้รับเงินทุนจากรัฐบาลท้องถิ่น ประโยชน์ของการจ่ายเงินได้ต่อปีจากโครงการที่ดำเนินงาน และโอกาสในการได้รับผลตอบแทนในตลาดทุน ได้ดึงดูดนักลงทุนรายย่อยในช่วงต้นของการเปิดตัว
หากประสบความสำเร็จ ทั้งสองฝ่ายอย่างนักลงทุนรายย่อยและรัฐบาลท้องถิ่นจะได้รับประโยชน์กันทั้งคู่ โดยจะทำให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดยักษ์ของจีนได้ในราคาไม่แพง ขณะเดียวกันก็ช่วยลดภาระหนี้สำหรับโครงการที่จะเกิดขึ้นในภายหลังได้
อย่างไรก็ตาม การชะลอตัวของตลาดอสังหาอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน พร้อมกับความต้องการเช่าที่อ่อนแอท่ามกลางเศรษฐกิจที่ซบเซา และราคาหุ้นที่ลดลงอย่างไม่หยุดยั้ง ทำให้ REITs พ่ายแพ้ในการเดิมพัน กองทรัสต์กว่าครึ่งหนึ่งเชื่อมโยงกับผลการดำเนินงานของตลาดอสังหา เนื่องจากจำเป็นต้องเช่าที่ดิน พื้นที่สำนักงาน หรืออพาร์ตเมนต์ ขณะที่กองอื่นๆ เป็นการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสิ่งแวดล้อมเป็นส่วนใหญ่
การผลักดันนโยบายสำหรับกลุ่มสินทรัพย์นี้ยังคงดำเนินต่อไป แม้ว่าผลตอบแทนจะดิ่งลงก็ตาม ร่างแนวทางปฏิบัติที่ออกเมื่อต้นเดือนนี้อนุญาตให้กองทุนบำเหน็จบำนาญแห่งชาติสามารถรวมกองทรัสต์ไว้ในพอร์ตการลงทุนได้ และในขณะเดียวกันผลการดำเนินงานที่ย่ำแย่ได้เพิ่มความตระหนักถึงความเสี่ยงต่อนักลงทุน นักวิเคราะห์บางคนเชื่อว่าราคาที่หดตัวลงทำให้นักลงทุนอาจได้รับข้อเสนอที่ดีขึ้น
อ้างอิง:
