จีนกำลังถอยห่างจากกฎเกณฑ์ที่จำกัดการขายที่ดินของรัฐบาลท้องถิ่น โดยล่าสุดหวังฟื้นฟูตลาดอสังหาและเพิ่มรายได้ให้แก่เมืองที่มีหนี้สินจำนวนมาก
เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ปี 2021 รัฐบาลจีนออกกฎเกณฑ์จำกัดเมืองสำคัญให้ประมูลที่ดินเพียง 3 ครั้งต่อปี เพื่อลดการเก็งกำไรโดยนักพัฒนาอสังหาในช่วงที่อสังหาของจีนเฟื่องฟู
สองปีต่อมาข้อจำกัดเหล่านี้เริ่มขัดกับนโยบายของท้องถิ่น เนื่องจากบริษัทอสังหาเอกชนพยายามอย่างมากที่จะฟื้นฟูธุรกิจที่ตกต่ำอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน จากเดิมที่รัฐบาลพยายามกำกับผู้ประมูลที่ดิน กลับกลายมาเป็นการที่รัฐบาลท้องถิ่นเร่งประมูลเพื่อจูงใจผู้ซื้อรายใหม่ และเพิ่มเงินกองทุนก่อนการออกพันธบัตรมูลค่า 5.3 แสนล้านดอลลาร์ในปีนี้ ซึ่งรัฐบาลกลางก็ไม่ได้ขัดขวางแต่อย่างใด
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติของจีนยืนยันต่อ Bloomberg ว่าได้ออกประกาศเพื่อเป็นแนวทางให้แก่รัฐบาลท้องถิ่นในเรื่องการจัดหาที่ดิน นโยบายครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงระบบการจัดหาที่ดินแบบ ‘รวมศูนย์’ แทนที่จะยกเลิก
Yan Yuejin ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ E-house China Research & Development Institute กล่าวว่า นโยบายใหม่นี้แสดงให้เห็นถึงการปรับแต่งอย่างลับๆ ของโครงการจัดหาที่ดินแบบ ‘รวมศูนย์’ โดยทางกระทรวงฯ ยังบอกให้เมืองต่างๆ แจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 3 เดือนเกี่ยวกับที่ดินที่จะขาย เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีขึ้น
รัฐบาลจีนมีความพยายามอย่างมากในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเพื่อชดเชยความเสียหายจากนโยบาย Zero-COVID การขาดดุลงบประมาณของจีนเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ที่ 1.3 ล้านล้านดอลลาร์ในปีที่แล้ว แสดงให้เห็นถึงความตึงเครียดที่เกิดขึ้นกับการเงินของรัฐบาลในการใช้จ่ายที่จำเป็น
การชะลอตัวของอสังหากระทบต่อรายได้ของรัฐบาลท้องถิ่นจากการขายที่ดิน ซึ่งในอดีตคิดเป็นประมาณ 30% ของรายได้ทั้งหมด เงินสดที่รัฐบาลท้องถิ่นได้รับจากการขายที่ดินลดลง 23% เหลือ 6.69 ล้านล้านหยวน ในปีที่แล้ว ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2018 ทำให้หลายฝ่ายต้องรัดกุมมากขึ้น
Zhang Kai นักวิเคราะห์ของ China Index Holdings กล่าวว่า ความเลวร้ายยังไม่จบเพียงเท่านี้ เพื่อดึงดูดผู้เข้าร่วมการประมูลให้มากขึ้น ทางการท้องถิ่นได้อนุญาตให้ผู้ซื้อที่ดินเลื่อนการชำระเงินออกไปได้นานถึงหนึ่งปี ซึ่งรวมถึงผลกระทบจากมูลค่าธุรกรรมที่ดินที่ลดลง 48% ในปีที่แล้ว
“แรงกดดันทางการคลังที่แท้จริงจากการบริหารท้องถิ่นจะปรากฏขึ้นในปีนี้ การขายที่ดินเพิ่มรอบอาจช่วยได้เล็กน้อย แต่ตลาดจะดีขึ้นได้ก็ต่อเมื่อการฟื้นตัวของที่อยู่อาศัยเริ่มชัดเจนขึ้น” Zhang เสริม
รัฐบาลท้องถิ่นอาจต้องพึ่งหน่วยงานรัฐในการซื้อที่ดินในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากนักพัฒนาเอกชนที่มีเงินสดติดขัดยังคงควบคุมการใช้จ่ายต่อไป การซื้อที่ดินโดยผู้สร้างเอกชนลดลงประมาณ 80% ในปีที่แล้ว ตามข้อมูลของ China Index Holdings
นอกจากนี้ ข้อมูลของ China Real Estate Information Corp. แสดงให้เห็นว่า ในเดือนมกราคมมีนักพัฒนาเพียง 3 รายจาก 100 อันดับแรกเท่านั้นที่ถมที่ดินแล้ว
LGFV หรือ Local Government Financing Vehicles เป็นกลุ่มที่มีบทบาทสำคัญในการให้ทุนแก่การก่อสร้างถนน สะพาน และรถไฟใต้ดินของจีน โดยได้ขายที่ดินที่อยู่อาศัยมากกว่าครึ่งหนึ่งในปีที่แล้ว ตามรายงานของ Guangfa Securities
ทั้งนี้ Xie Yangchun นักวิเคราะห์ของ CRIC เตือนว่าการสนับสนุนจากกลุ่ม LGFV นั้นไม่ยั่งยืน เพราะบริษัทดังกล่าวเพิ่งเริ่มพัฒนาที่ดินเพียง 38% ที่ซื้อในปี 2021 ซึ่งน้อยที่สุดในบรรดาผู้ซื้อทุกประเภท ข้อมูล CRIC แสดงให้เห็นว่า ผู้ประมูล LGFV บางรายมีอัตราส่วนหนี้สินเพิ่มขึ้นเป็นระดับที่สูงกว่าผู้พัฒนาที่มีเลเวอเรจหรือก่อหนี้
ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะเป็นความท้าทายสำหรับการเงินของรัฐบาลท้องถิ่นเป็นอย่างมาก พันธบัตรมูลค่าเกือบ 15 ล้านล้านหยวน หรือมากกว่า 40% ของหนี้คงค้างชำระ ซึ่งจะครบกำหนดในอีก 5 ปีข้างหน้า
ภาวะบีบตัวทางการคลังอาจดำเนินต่อไปในปีนี้ เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แสดงสัญญาณว่าจะถึงจุดต่ำสุด ในขณะที่พันธบัตรท้องถิ่นกำลังครบกำหนด ซึ่งจำกัดความสามารถในการสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีน นักวิเคราะห์ต่างคาดการณ์ว่าจะจีนต้องพึ่งพาการฟื้นตัวของการบริโภคเป็นหลัก เนื่องจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่นำโดยรัฐบาลยังคงชะลอตัว
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- ผู้ซื้อบ้านชาวจีนกลับลำ เร่งชำระคืนเงินกู้ที่อยู่อาศัยล่วงหน้า ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
- วิกฤตอสังหากำลังลุกลามทั่วโลก บนยอดหนี้ที่สูงเกือบ 1.75 แสนล้านดอลลาร์ บ้านระหว่างก่อสร้างกว่า 2 ล้านหลังในจีนต้องหยุดชะงัก
- คุมวิกฤต! ธนาคารของจีนประกาศจัดตั้งกองทุนมูลค่า 1.6 แสนล้านบาท สำหรับเข้าซื้อ ‘อสังหาริมทรัพย์’ ที่ไปต่อไม่ไหว
อ้างอิง:
