เน็กซัสชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี ทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม แนะผู้ประกอบการต้องคิดแบบใหม่ เพื่อรองรับไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปแบบพลิกฝ่ามือ เผยธุรกิจด้านให้เช่าพื้นที่เพื่อทำ Data Center จะเป็นธุรกิจแห่งอนาคตที่มาแรง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปี 2563 แม้ทุกปัจจัยล้วนส่งผลกระทบต่อการเปิดตัวโครงการ ราคา และยอดขาย แต่ผู้ประกอบการสามารถปรับตัวกันได้ดี โดยทั้งปีสามารถสร้างยอดขายที่ 32,800 หน่วย เมื่อเทียบกับโครงการที่เปิดตัวใหม่จำนวน 20,100 หน่วย ทำให้ตลาดดูมีศักยภาพที่ดีขึ้นในแง่ของยอดขายรวม ส่งผลให้ยอดสะสมคอนโดมิเนียมในตลาดอยู่ที่ 674,100 หน่วย
ขณะที่ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในปี 2563 อัตราการเช่ายังคงอยู่ที่ 91% ปรับราคาขึ้นเพียง 1% อย่างไรก็ตาม อีก 5 ปีข้างหน้าจะมีอาคารสำนักงานสร้างแล้วเสร็จอีก 1.8 ล้านตารางเมตร ผู้ประกอบการควรตั้งรับให้ดี เพราะไลฟ์สไตล์คนทำงานเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว แนะเพิ่มฟังก์ชันให้อาคาร คาดธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำ Data Center จะเป็นธุรกิจใหม่ที่มาแรงในอนาคต ในขณะที่ห้างสรรพสินค้าราคาค่าเช่าพื้นที่ยังทรงตัว
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ปี 2563 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งสาเหตุหลักมีอยู่ 2 ประการ คือ การชะลอตัวของตลาดจากกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 2562 ผนวกกับสถานการณ์โควิด-19
โดยปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่เพียง 20,100 หน่วย จาก 64 โครงการ คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 39% จากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ 51,000 หน่วยต่อปี การเพิ่มขึ้นของคอนโดมิเนียมอีก 20,100 หน่วยนี้ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมในตลาดทั้งสิ้น 674,100 หน่วย ส่วนสาเหตุการชะลอตัวของอุปทานใหม่ในตลาด ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่เลื่อนการเปิดตัว หรือหยุดโครงการไปถึง 5,800 หน่วย 18 โครงการ คิดเป็น 29% ของคอนโดมิเนียมในตลาดที่เปิดใหม่ปี 2563
จุดเปลี่ยนสำคัญในตลาดในแง่ของอุปทาน คือ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จับต้องได้สำหรับคนไทยมากขึ้น ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ต่อเนื่องจากปี 2562 โดยสัดส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid Market) และซิตี้คอนโดมีถึง 60% และตลาดใหม่คอนโดมิเนียมราคาย่อมเยาบนทำเลนอกเมือง (Affordable Market) ที่มีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนถึง 3,600 หน่วย คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี 2563 ในขณะเดียวกัน สัดส่วนคอนโดมิเนียมในระดับไฮเอนด์และลักชัวรีลดลงเป็นอย่างมาก เหลือเพียง 22% ของคอนโดมิเนียมใหม่ในตลาดทั้งหมด
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2564 คาดว่าอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2564 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000-38,000 หน่วย ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2563 และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดินและประกาศแผนพัฒนาไว้แล้ว ซึ่งรวมกันมากกว่า 16,000 หน่วย โดยโครงการใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นน่าจะเป็นโครงการขนาดเล็กและมีราคาขายที่ต่ำลง
ในส่วนของอุปสงค์ คาดว่าในครึ่งปีแรกของปี 2564 ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในระดับต่ำ หากไตรมาสที่ 3 เริ่มมีการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2563 คือ ในระดับ 30,000-35,000 หน่วย ซึ่งจากตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้อัตราการขายรวมปีนี้น่าจะคงอยู่ที่ 93% เท่ากับปี 2563 แต่ระดับราคาเฉลี่ยน่าจะยังปรับลดลงอีก สืบเนื่องจากการลดราคาของโครงการที่สร้างเสร็จ และโครงการใหม่ที่พัฒนาสำหรับตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น
สำหรับคอนโดมิเนียมจะทยอยเสร็จปีนี้และภายในปีหน้าจะมีจำนวน 30,300 หน่วย น่าจะยังมีการปรับลดราคาต่อเนื่องเพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจ ผู้ประกอบการที่หันมาพัฒนาโครงการเพื่อรายได้ระยะยาวจากค่าเช่า (Recurring Income) จะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อีกครั้ง เนื่องจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้ความต้องการในสินค้าส่วนนี้ลดลงด้วย ผู้ประกอบการควรหันมาพัฒนาสินค้าเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น
ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ผลกระทบจากโควิด-19 ในปีนี้ ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งประกอบไปด้วยตลาดอาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้า และอาคารอุตสาหกรรม ทั้งในเรื่องของดีมานด์ ซัพพลาย และราคาค่าเช่า อย่างไรก็ตาม ตลาดนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้ามีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากประเทศไทยสามารถจัดการการแพร่กระจายของเชื้อโควิด-19 ได้ดี ส่งผลให้เกิดความเชื่อมั่นแก่ชาวต่างชาติ
โดยเน็กซัสพบว่า ตลาดพื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้าอาจมีธุรกิจแนวใหม่เข้ามาเสริมในตลาดอนาคต เช่น บริการพื้นที่จัดเก็บฐานข้อมูล หรือ Data Center เนื่องจากเทคโนโลยีกลายมาเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตมากขึ้น ทำให้จำเป็นจะต้องเพิ่มพื้นที่การเก็บข้อมูลตามไปด้วย
ส่วนของนิคมอุตสาหกรรมนั้น แม้จะได้รับผกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจจากโควิด-19 และสถานการณ์ทางการเมือง แต่ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ยังมองเห็นโอกาสจากปัจจัยบวก และตั้งเป้าขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า โดยซัพพลายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมมากกว่า 2 หมื่นไร่ จะทยอยเข้ามารองรับกับแผนการเปิดให้บริการรถไฟความเร็วสูงในปี 2567 ซึ่งปัจจุบันมีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมเกือบ 2 แสนไร่ มียอดจำหน่ายไปแล้วกว่า 90% โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อไร่อยู่ที่ประมาณ 6.1 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ขณะที่สถานการณ์ตลาดพื้นที่สำนักงานยังน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาด รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อนาคต อำนาจการต่อรอง (Bargaining Power) ค่าเช่าของผู้เช่าจะมีเพิ่มขึ้น ผนวกกับสถานการณ์ของเศรษฐกิจในปี 2564 ที่มีการคาดการณ์ว่าจะมีการฟื้นตัวอย่างช้าๆ และในอนาคตยังมีแนวโน้มของการใช้พื้นที่ลดลงในระยะยาว จึงคาดว่าอัตราเช่ายังคงหดตัว และค่าเช่าอาจยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2564
ส่วนตลาดอาคารสำนักงาน มองว่าต้องมีการปรับตัว เพื่อให้ยังคงสามารถแข่งขันอยู่ในตลาดได้ โดยอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นหลายโครงการ มีการเสริมฟังก์ชันการใช้งานพื้นที่ คาดว่าอาจจะได้เห็นองค์ประกอบใหม่ เช่น Check-up Clinic และ Data Center เกิดขึ้นในอาคารสำนักงานในอนาคต
สำหรับตลาดศูนย์การค้า ในปีที่ผ่านมาได้รับผลกระทบมากจากสถานการณ์โควิด-19 รองจากกลุ่มท่องเที่ยวและโรงแรมซึ่งได้รับผลกระทบจากการล็อกดาวน์ประเทศ อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในพื้นที่ Central Retail District (CRD) ยังถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี ส่วนในปี 2564 คาดว่าผู้ประกอบการยังคงต้องพึ่งพาการบริโภคในประเทศเป็นหลัก เนื่องจากนักท่องเที่ยวยังคงไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้
พิสูจน์อักษร: วรรษมล สิงหโกมล
