ย่านบางนากำลังกลายเป็นสมรภูมิค้าปลีกขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ เมื่อผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่หลายรายเดินหน้าลงทุนโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่เดียวกัน ล่าสุดศูนย์การค้าเมกาบางนา ภายใต้การร่วมทุนของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และอิคาโน เซ็นเตอร์ ประกาศขยายศูนย์การค้าเฟส 2 ครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 14 ปี ด้วยงบลงทุน 6,000 ล้านบาท
ประเด็นสำคัญ
การลงทุนครั้งนี้เป็นเพียงจิ๊กซอว์หนึ่งของแผนใหญ่ในการสร้าง ‘เมกาซิตี้’ (MEGA City) เมืองมิกซ์ยูสบนพื้นที่กว่า 325 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 70,000 ล้านบาท ที่วางไทม์ไลน์การพัฒนายาวถึงปี 2583
การเดินหน้าเฟส 2 ของเมกาบางนาเกิดขึ้นในจังหวะที่ย่านบางนากำลังมีคู่แข่งระดับเดียวกันเข้ามา โดยเดอะมอลล์ กรุ๊ป หนึ่งในยักษ์ค้าปลีกของไทย ถูกระบุว่ามีการลงทุนกว่า 50,000 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับยอดขายต่อปีของบริษัท ในการสร้าง Bangkok Mall บนพื้นที่ 100 ไร่บริเวณแยกบางนา
โครงการดังกล่าวคาดว่าจะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยพื้นที่ราว 1 ล้านตารางเมตร ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน ที่พักอาศัย โรงแรม และคอนเสิร์ตฮอลล์ขนาดใหญ่ที่รองรับผู้ชมได้ถึง 20,000 คน อย่างไรก็ตามกำหนดเปิดให้บริการยังไม่มีความชัดเจน หลังเลื่อนจากแผนเดิม โดยคาดว่าอาจเปิดได้ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า
เฟส 2 ขยายใหญ่สุดในรอบ 14 ปี
สำหรับการขยายเฟส 2 บริษัทระบุว่าจะเพิ่มพื้นที่โครงการรวม (GBA) อีก 170,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยพื้นที่ศูนย์การค้าและที่จอดรถเพิ่มอีก 1,750 คัน คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 3 ปี 2571
เมื่อรวมกับพื้นที่เดิม จะทำให้เมกาบางนามีพื้นที่โครงการรวมแตะ 800,000 ตารางเมตร ขึ้นเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่มีพื้นที่มากที่สุดของไทย โดยส่วนต่อขยายจะรวบรวมแบรนด์รีเทล ร้านอาหาร และไลฟ์สไตล์ใหม่กว่า 250 แบรนด์ รวมถึงกลุ่ม Accessible Luxury และแบรนด์ที่เปิดสาขาในกรุงเทพฯ ตะวันออกเป็นครั้งแรก
ภายใต้คอนเซ็ปต์ ‘A Nature-led, Experience-led Destination’ ส่วนต่อขยายจะมีพื้นที่ใหม่หลายโซน ทั้ง Mega Skyline พื้นที่สีเขียวเพื่อการพักผ่อน, Active Communities ขนาด 3,000 ตารางเมตรที่เน้นสุขภาวะและฟิตเนส และโซน Megaloft ที่ยกระดับประสบการณ์ด้านอาหารและไลฟ์สไตล์ โดยมีบริษัทสถาปนิกระดับโลกอย่าง Lead 8 จากฮ่องกงเป็นผู้ออกแบบ
ภูมิ จิราธิวัฒน์ Head of Hotels and Alternative Investments บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ระบุว่า เฟส 2 เป็นมากกว่าการขยายพื้นที่ค้าปลีก โดยเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองในอนาคต พร้อมเพิ่มโซนที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ ทั้งสุขภาวะ (Wellness) พื้นที่สำหรับครอบครัว สัตว์เลี้ยง และการศึกษา
ทิศทางนี้สอดคล้องกับมุมมองของบริษัทที่ว่าธุรกิจค้าปลีกในอนาคตจะไปไกลกว่าการจับจ่าย สู่การเป็นจุดหมายปลายทางที่คนทุกเจเนอเรชันมาใช้เวลาคุณภาพร่วมกัน ซึ่งเป็นโจทย์ที่สอดรับกับแนวโน้มตลาดผู้สูงวัยและการมีอายุยืนที่คาดว่าจะเติบโตขึ้นกว่าเท่าตัวภายในปี 2578
ภาพใหญ่เมกาซิตี้ 70,000 ล้าน บนพื้นที่ 325 ไร่
เป้าหมายระยะยาวของทั้งสองบริษัทไปไกลกว่าการพัฒนาศูนย์การค้า เพราะเมกาซิตี้ถูกวางให้เป็นโครงการมิกซ์ยูสครบวงจรบนพื้นที่ 325 ไร่ ปัจจุบันพัฒนาไปแล้วราว 180 ไร่ (รวมเฟส 1 และเฟส 2) และเหลือพื้นที่รอพัฒนาอีกกว่า 140 ไร่
พื้นที่ส่วนที่เหลือจะถูกพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน, ที่อยู่อาศัย และโรงแรม เพื่อสร้างระบบนิเวศที่ผู้คนสามารถอยู่อาศัย ทำงาน และใช้ไลฟ์สไตล์ในพื้นที่เดียว เมื่อพัฒนาเต็มรูปแบบจะมีพื้นที่โครงการรวมกว่า 1.3 ล้านตารางเมตร โดยการพัฒนาพื้นที่ 140 ไร่ที่เหลือนี้เป็นความร่วมมือภายใต้สัดส่วนการลงทุนที่เท่ากันแบบ 50:50 ระหว่างเซ็นทรัลพัฒนาและอิคาโน
ภูมิระบุว่า การลงทุนในเฟส 2 คาดว่าจะให้ผลตอบแทน (ROI) ดีกว่าเฟสแรก เพราะเป็นการต่อยอดบนรากฐานที่สั่งสมความสำเร็จและฐานลูกค้ามากว่า 14 ปี เปรียบเสมือนการลงทุนต่อยอดบนเสาเข็มที่แข็งแรง พร้อมเปิดกว้างสำหรับพันธมิตรภายนอกที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางเข้ามาเสริมในอนาคต โดยมองว่าการประกาศเฟส 2 ครั้งนี้ถือเป็นเพียงครึ่งทางของเมกาซิตี้เท่านั้น
สมรภูมิ 2 ยักษ์ และเหตุผลที่ทุนใหญ่เลือกบางนา
การเดินหน้าเฟส 2 ของเมกาบางนาเกิดขึ้นในจังหวะที่ย่านบางนากำลังมีคู่แข่งระดับเดียวกันเข้ามา โดยเดอะมอลล์ กรุ๊ป หนึ่งในยักษ์ค้าปลีกของไทย ถูกระบุว่ามีการลงทุนกว่า 50,000 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับยอดขายต่อปีของบริษัท ในการสร้าง Bangkok Mall บนพื้นที่ 100 ไร่บริเวณแยกบางนา
โครงการดังกล่าวคาดว่าจะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยพื้นที่ราว 1 ล้านตารางเมตร ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน ที่พักอาศัย โรงแรม และคอนเสิร์ตฮอลล์ขนาดใหญ่ที่รองรับผู้ชมได้ถึง 20,000 คน อย่างไรก็ตามกำหนดเปิดให้บริการยังไม่มีความชัดเจน หลังเลื่อนจากแผนเดิม โดยคาดว่าอาจเปิดได้ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า
การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเลือกปักหมุดในย่านเดียวกันสะท้อนถึงกำลังซื้อของพื้นที่ ข้อมูลจากเซ็นทรัลพัฒนาระบุว่า พื้นที่รองรับ (Catchment Area) ของเมกาบางนาครอบคลุมประชากรราว 4.3 ล้านครัวเรือน และเติบโตเฉลี่ย 2.8% ต่อปี
กลุ่มเป้าหมายหลักเป็นครอบครัวที่มีกำลังซื้อสูง โดยครอบครัวที่ยังไม่มีบุตรมีรายได้เฉลี่ยราว 100,000 บาทต่อเดือน ส่วนครอบครัวที่มีบุตรมีรายได้เฉลี่ยสูงถึงราว 300,000 บาทต่อเดือน และเข้ามาใช้บริการเมกาบางนาอย่างน้อย 1-2 ครั้งต่อสัปดาห์ ขณะที่พื้นที่โดยรอบยังมีอาคารสำนักงานกว่า 30 แห่ง
พื้นที่ดังกล่าวยังได้แรงหนุนจากการขยายตัวของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีโรงเรียนนานาชาติกว่า 55 แห่ง และโครงการที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักชัวรี ส่งผลให้เมกาบางนามีผู้มาเยือนกว่า 60 ล้านครั้งในปี 2568 และตั้งเป้าเพิ่มเป็น 65 ล้านครั้งต่อปีหลังเปิดเฟส 2 โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่เต็ม 100% และการรับรู้แบรนด์สูงถึง 95% และยังครองตำแหน่งจุดหมายปลายทางอันดับแรกที่ลูกค้านึกถึงสำหรับการชอปปิง ด้วยคะแนนความพึงพอใจของลูกค้าเต็ม 100%
นับตั้งแต่เปิดให้บริการในปี 2555 เมกาบางนามีผู้มาเยือนสะสมแล้วกว่า 670 ล้านครั้ง ปัจจุบันมีค่าเฉลี่ยผู้ใช้บริการราว 165,000 ครั้งต่อวัน และมีอัตราการกลับมาใช้บริการซ้ำ 4.5 ครั้งต่อเดือน พร้อมพนักงานในระบบกว่า 4,500 คน และร้านค้ากว่า 900 แห่ง
เดิมพันระยะยาวสวนความผันผวน
แม้เศรษฐกิจโลกและไทยยังเผชิญความไม่แน่นอน แต่ทั้งสองบริษัทยืนยันการลงทุนระยะยาว เอเดรียน มิเรีย ผู้บริหาร Ikano Centres (ซึ่งเป็นแฟรนไชส์ซี IKEA เพียงรายเดียวในโลกที่เป็นของครอบครัว Kamprad ผู้ก่อตั้ง IKEA) ระบุว่า การตัดสินใจเข้ามาลงทุนในไทยกว่า 14 ปีก่อนเป็นผลจากการวางแผนและศึกษามานานกว่า 20 ปี และแม้จะมีปัจจัยระยะสั้นเข้ามากระทบบ้าง บริษัทยังเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของตลาดไทย
เอเดรียนยังระบุว่า กลุ่มอิเกีย (IKEA) ได้จัดสรรเม็ดเงินลงทุนระดับโลกมายังไทยจำนวนมาก เพราะมองว่าผู้บริโภคไทยกับแบรนด์เข้ากันได้ดี และยังมีพื้นที่ให้ขยายการลงทุนอีกมากในอนาคต
ขณะที่ภูมิระบุว่า เซ็นทรัลพัฒนาดำเนินธุรกิจในไทยมาเกือบ 50 ปี และแม้วัฏจักรเศรษฐกิจจะเปลี่ยนแปลงทุก 10 ปี แต่บริษัทเชื่อมั่นในศักยภาพของทีมงานและทำเล การขยายเฟส 2 จึงเป็นการศึกษาและปรับพื้นที่ให้ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด มากกว่าการเพิ่มจำนวนร้านค้าในรูปแบบเดิม
สำหรับเซ็นทรัลพัฒนา เมกาบางนาถือเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่ทำผลงานได้ดีอันดับต้นๆ ของบริษัท การเดินหน้าขยายเฟส 2 ก่อนที่ Bangkok Mall จะเปิดให้บริการ จึงเป็นการชิงจังหวะสร้างความได้เปรียบในฐานะผู้ที่ลงหลักปักฐานในทำเลนี้มาก่อน
เกมนี้ยังเพิ่งเริ่มต้น เพราะเมกาซิตี้เดินมาเพียงครึ่งทาง ขณะที่ Bangkok Mall ยังไม่เปิดตัวเต็มรูปแบบ การช่วงชิงกำลังซื้อย่านกรุงเทพฯ ตะวันออกที่มีทั้งครัวเรือนรายได้สูงและการขยายตัวของเมือง จึงยังมีบทต่อไปให้จับตาว่าใครจะตอบโจทย์ผู้บริโภคในทำเลนี้ได้ตรงกว่ากัน
