‘เมกะมิกซ์ยูส’ กลายเป็นโครงการลงทุนของ CPN ที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง เพราะได้ประกาศแผนระยะยาวภายใน 5-10 ปี จะสร้างเพิ่มขึ้นอีก 5 แห่ง รวมแล้วลงทุนนับแสนล้านบาทด้วยกัน โดยมีทำเลที่เป็นไปได้คือ ‘พหลฯ-พระราม 9-สถานทูตอังกฤษเก่า’
ตามแผนเมกะมิกซ์ยูสแต่ละแห่งจะตั้งอยู่บนที่ดินไม่น้อยกว่า 25 ไร่ ใช้งบลงทุนไม่น้อยกว่า 2 หมื่นล้านบาท และมีพื้นที่อาคารรวม (Gross Floor Area: GFA) 3.5 แสนตารางเมตร โดยจะตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมด
“ตอนนี้เมกะมิกซ์ยูสทั้ง 5 โครงการเรามีที่ดินหมดแล้ว เหลือแค่รอการพัฒนา” วัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN กล่าว “เมกะมิกซ์ยูสของเราจะเข้ามายกมาตรฐานให้กรุงเทพฯ เทียบเท่ามหานครระดับโลกอย่างนิวยอร์ก โตเกียว หรือโซล โดยแต่ละแห่งจะเทียบชั้นกับ centralwOrld”
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- อยู่ต่อ หรือพอแค่นี้? วิเคราะห์ CPN จะโบกมือลา ‘เซ็นทรัลลาดพร้าว’ ทำเลทองฝังเพชรหรือไม่ ท่ามกลางค่าเช่าที่ดินพุ่งสูง และการลงทุนโครงการใหม่อีกหลายหมื่นล้าน
- ปกติไม่ใช่ ‘เจ้าบุญทุ่ม’ แต่รอบนี้ ‘แพ้’ ไม่ได้ เท่าไรก็ต้องจ่าย! อ่านเกม CPN ทำไมถึงทุ่มเงิน 25,583 ล้านบาท เข้าฮุบ SF มาไว้ในมือ
- CPN เปิดแผน 5 ปี ลงทุน 1.2 แสนล้านบาท เพิ่มศูนย์การค้าและพัฒนามิกซ์ยูส ดันสัดส่วนรายได้โครงการมิกซ์ยูสแตะ 30%
centralwOrld ถือเป็นโครงการศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของไทย โดยมีพื้นที่ใช้สอยรวม 830,000 ตารางเมตร มีพื้นที่เช่า 201,488 ตารางเมตร และมีทราฟฟิกเฉลี่ย 1.3 แสนคนต่อวัน
4 ใน 5 แห่งจะเป็นโครงการร่วมทุน
แม่ทัพ CPN ระบุว่า โครงการเมกะมิกซ์ยูส 4 ใน 5 แห่งจะเป็นโครงการร่วมทุน เบื้องต้นได้มีการเปิดเผยคือ Dusit Central Park ภายใต้การร่วมทุนกับกลุ่มดุสิตธานี งบลงทุนรวม 46,000 ล้านบาท ซึ่งตัวโครงการจะเริ่มเปิดภายในสิ้นปีนี้
อีกหนึ่งแห่งคือที่ดินแปลงบนถนนพหลโยธิน ซึ่ง CPN ได้มาเมื่อไม่กี่ปีมานี้จากการเทกโอเวอร์ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND ที่เป็นเจ้าของที่ดิน ด้วยเม็ดเงินกว่า 2 หมื่นล้านบาทในปี 2561
โครงการดังกล่าวถูกจับตาว่าจะเข้ามาแทนที่ ‘เซ็นทรัลลาดพร้าว’ ที่สร้างมานาน 40 ปี หรือไม่ เพราะที่ดินดังกล่าวมีขนาด 48 ไร่ ติดถนนใหญ่ 2 ด้าน ทั้งถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งจะทำให้การสัญจรเข้า-ออกโครงการสะดวกพอๆ กับที่เดิมที่มีขนาด 42 ไร่ ใกล้เคียงกับแปลงใหม่ และยังมีหน้ากว้างฝั่งถนนพหลโยธินยาวถึง 170 เมตร กว้างพอที่จะสามารถสร้างแลนด์สเคปสวยๆ ให้กับศูนย์การค้าแห่งใหม่
โดยโครงการที่ยังไม่ได้ตั้งชื่อบนถนนพหลโยธินแห่งนี้คาดว่าจะใช้เวลาก่อสร้างและพัฒนาเฟสแรกที่เป็นศูนย์การค้าระยะเวลา 5 ปี ที่จะเริ่มในปีนี้และแล้วเสร็จในปี 2571 อย่างไรก็ตาม คาดว่า CPN อาจมีการเปิดเผยตัวโครงการอย่างเป็นทางการภายในปีนี้
อาจเป็น ‘พระราม 9 และที่ดินสถานทูตอังกฤษเก่า’
สำหรับโครงการที่เหลือยังไม่ได้มีการเปิดเผยอย่างเป็นทางการ แต่หากอ้างอิงจากคำพูดว่า ‘มีที่ดินหมดแล้ว’ และ ‘เป็นการร่วมทุน’ ก็พออนุมานได้ว่าอีก 2 โครงการที่พอจะเชื่อมโยงได้คือพระราม 9 และที่ดินสถานทูตอังกฤษเก่า
แห่งแรกคือโครงการนี้ตั้งอยู่บนที่ดินเดิมของสถานทูตอังกฤษ ตั้งอยู่ระหว่างถนนวิทยุและซอยสมคิด มีเนื้อที่ดินรวมประมาณ 23 ไร่ ซึ่งบริษัทในกลุ่มเซ็นทรัลได้ร่วมทุนกับบริษัทในกลุ่มฮ่องกงแลนด์ ชนะการประมูลมาด้วย 19,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 2 ล้านบาทต่อตารางวา โดย CPN คาดว่าโครงการดังกล่าวจะใช้เวลาในการพัฒนาประมาณ 5 ปี และจะแล้วเสร็จภายในปี 2569
ก่อนหน้านี้ CPN แจ้งว่าเตรียมลงทุนอีกไม่เกิน 13,873 ล้านบาท ในโครงการมิกซ์ยูส อันประกอบไปด้วยโครงการศูนย์การค้า 1 อาคารสูง 8 ชั้น พื้นที่รวมประมาณ 70,000 ตารางเมตร และโครงการอาคารสำนักงานจำนวน 2 อาคาร สูง 36 ชั้น พื้นที่รวมประมาณ 140,000 ตารางเมตร
อีกแห่งคือทำเลพระราม 9 ซึ่งเป็นที่ดินติดเซ็นทรัลพระราม 9 ที่ CPN ได้จากการเข้าเทกโอเวอร์ GLAND ซึ่งเดิมมีแผนสร้างเป็นตัวอาคารเดอะ ซูเปอร์ ทาวเวอร์ ที่มีความสูง 615 เมตร และมีจำนวนชั้น 125 ชั้น แต่ที่สุดก็ได้เงียบไปและยังไม่ชัดเจนว่า CPN จะเดินหน้าแผนเดิมหรือปรับเปลี่ยนการลงทุนหรือไม่
ตามปกติแล้ว CPN จะไม่ได้ลงทุนครั้งเดียวสำหรับการพัฒนาโครงการ แต่จะแบ่งออกเป็น 3 เฟสแล้วค่อยๆ ต่อจิ๊กซอว์โดยทิ้งช่วงจากเฟสแรก 5-7 ปี
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดเจนคือ ‘เซ็นทรัลเวสต์เกต’ ที่ถูกวางเป็น Super Regional Mall ที่กำลังจะถูกขยายเฟส 2 หลังมีทราฟฟิกเฉียด 1 แสนคนต่อวัน โดยปีนี้ CPN จะลงทุนอีก 650 ล้านบาท ในการสร้างอาคารใหม่อีก 2 หมื่นตารางเมตรบนที่จอดรถเดิม และวางแผนสร้างอาคารจอดรถใหม่ที่จะรองรับรถได้เพิ่มอีก 1,200 คัน
5 ปีลงทุนเพิ่มอีก 135,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การสร้างเมกะมิกซ์ยูสทั้ง 5 โครงการจะมีการใช้เงินส่วนหนึ่งจากงบลงทุน 5 ปี (ปี 2566-2570) ซึ่งลงทุนทุกธุรกิจรวมกว่า 135,000 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 25,000-30,000 ล้านบาท โดยการลงทุนดังกล่าวยังไม่รวมงบสำหรับการเข้าควบรวมและซื้อกิจการที่กันไว้อีก ‘หลักหมื่นล้านบาท’
ตามแผนการลงทุนดังกล่าวจะทำให้ CPN มีทั้งหมดมากกว่า 200 โครงการ ครอบคลุม 30 เมืองในประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน ประกอบด้วย ศูนย์การค้า 50 แห่ง, คอมมูนิตี้มอลล์ 17 แห่ง, ที่อยู่อาศัย 90 แห่ง, โรงแรม 37 แห่ง, อาคารสำนักงาน 13 แห่ง และพื้นที่ใหม่ๆ Flex Office อีก 4 แห่ง โดยจะทำให้จำนวนโครงการมิกซ์ยูสเพิ่มขึ้นจาก 18 โครงการ ในปี 2566 เป็น 25 โครงการ ในปี 2570
“โดยภายใน 5 ปี ทราฟฟิกในโครงการของเราจะเพิ่มขึ้นจาก 1.2 ล้านคนต่อวัน เป็น 1.8 ล้านคนต่อวัน หรือคิดเป็นการมาใช้บริการ 657 ล้านครั้งต่อปี”
สำหรับในปี 2566 จะมีมิกซ์ยูสที่ครบทุกองค์ประกอบเพิ่มขึ้น ได้แก่ เซ็นทรัล อุบลราชธานี ซึ่งมีแผนจะรีโนเวตเพื่อรองรับโรงแรมเซ็นทารา, เซ็นทรัล อยุธยา และเซ็นทรัล ระยอง นอกจากนี้ยังเตรียมปรับโฉมเซ็นทรัล มารีนา, เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ, เซ็นทรัล เชียงใหม่ และเซ็นทรัล ขอนแก่น อีกด้วย
ขณะที่แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566-2567 ได้แก่
- เซ็นทรัล เวสต์วิลล์ เปิด Q4/2566 งบลงทุนกว่า 6,200 ล้านบาท ตั้งอยู่บริเวณย่านราชพฤกษ์ ซึ่งตอนนี้ Occupancy ร้านค้าเกือบเต็ม 100%
- เซ็นทรัล นครสวรรค์ เปิด Q1/2567 งบลงทุน 5,800 ล้านบาท
- เซ็นทรัล นครปฐม เปิด Q2/2567 งบลงทุน 8,200 ล้านบาท
- เซ็นทรัล กระบี่ เปิด Q4/2567 งบลงทุน 4,500 ล้านบาท
ดันรายได้ทะลุ 7 หมื่นล้าน
ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์เปิดตัวโปรเจกต์ใหญ่ Marché Thonglor มูลค่าโครงการรวม 2,000 ล้านบาท จับกลุ่มกำลังซื้อสูง คนทำงานจากออฟฟิศที่อยู่ภายในโครงการเดียวกัน และชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในทองหล่อ รวมทั้งยังจะพัฒนาโครงการปัจจุบันที่นวมินทร์ ซิตี้ และปรับปรุง 4 แห่งในปีนี้ จากทั้งหมด 15 โครงการมูนิตี้มอลล์ที่ได้จากการเทกโอเวอร์ บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์จำกัด (มหาชน) หรือ SF ด้วยมูลค่า 25,583 ล้านบาท
ธุรกิจที่อยู่อาศัย แผนปี 2566 เตรียมเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 7 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 9,000 ล้านบาท ได้แก่ คอนโดมิเนียม 3 โครงการ คือ Escent เพชรบุรี บุรีรัมย์ และนครศรีธรรมราช และโครงการแนวราบ 4 โครงการ คือ บ้านนิรติ นครศรีธรรมราช และแบรนด์ใหม่ บ้านนิรดา พระราม 2 อุทยาน และเอกชัย ในเขตกรุงเทพฯ คาดว่าภายในปี 2570 จะครอบคลุม 27 จังหวัด
ธุรกิจอาคารสำนักงานเตรียมเปิดเผยโปรเจกต์ใหญ่ Central Park Offices ภายในโครงการ Dusit Central Park
ธุรกิจโรงแรมในปี 2566 จะเปิดโรงแรมครบทั้ง 3 แบรนด์ โดยจะมีโรงแรมทั้งสิ้น 10 แห่ง 1,600 ห้อง สำหรับโครงการใหม่ที่เตรียมเปิดปีนี้ ได้แก่ แบรนด์เซ็นทารา เตรียมเปิดเซ็นทารา อุบลราชธานี และเซ็นทารา อยุธยา, แบรนด์เซ็นทารา วัน เตรียมเปิดแห่งแรกคือ เซ็นทารา วัน ระยอง และแบรนด์ GO! Hotel ตรียมเปิดที่โรบินสันบ้านฉาง เซ็นทรัล ศรีราชา และเซ็นทรัล ชลบุรี
“เราตั้งเป้ารายได้เติบโตเฉลี่ยปีละ 12-13% ในช่วง 5 ปีต่อจากนี้ ซึ่งคาดว่าในปี 2570 จะมีรายได้อยู่ที่ราว 7 หมื่นล้านบาทด้วยกัน”
