อยู่ต่อ หรือพอแค่นี้? วิเคราะห์ CPN จะโบกมือลา ‘เซ็นทรัลลาดพร้าว’ ทำเลทองฝังเพชรหรือไม่

ช่วงปลายปีที่ผ่านมาเกิดข่าวลือขึ้นมาว่า บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN อาจจะไม่ต่อสัญญาเช่าที่ดินของ ‘เซ็นทรัลลาดพร้าว’ อันเป็นที่ตั้งศูนย์การค้าแห่งแรกซึ่งเปิดขึ้นมาเกือบ 40 ปีแล้ว

เบื้องลึกว่า จะอยู่ต่อ หรือพอแค่นี้? ยังไม่มีใครรู้ว่า CPN จะเลือกเส้นทางไหน เพราะในมุมของนักวิเคราะห์ก็เสียงแตก ไม่สามารถฟันธงอย่างชัดเจนได้

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

ที่ดินแปลงใหม่ห่างออกไปเพียง 500 เมตร

นักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเมินโอกาสที่ CPN จะเช่าหรือไม่เช่าต่อที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่สัญญาเช่ากับการรถไฟแห่งประเทศไทย หรือ รฟท. จะสิ้นสุดลงในสิ้นปี 2571 หรือในอีก 6 ปีข้างหน้านี้ มีเท่าๆ กัน เพราะ CPN มีที่ดินแปลงใหม่บนถนนพหลโยธินที่ห่างออกไปเพียง 500 เมตร รอการพัฒนา District แห่งใหม่แบบมิกซ์ยูส ที่มีทั้งช้อปปิ้งเซ็นเตอร์ ออฟฟิศ โรงแรม และที่พักอาศัยในอนาคตอันใกล้นี้

ฝั่งที่เชื่อว่า CPN ไม่น่าจะเช่าที่ดินแปลงนี้ต่อ ประเมินว่าที่ดินแปลงใหม่ที่ CPN ได้มาเมื่อไม่กี่ปีมานี้จากการเทกโอเวอร์ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND ที่เป็นเจ้าของที่ดิน ด้วยเม็ดเงินกว่า 2 หมื่นล้านบาทในปี 2561 เป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพสูงมากพอที่จะทำให้ CPN โยกช้อปปิ้งเซ็นเตอร์ที่ทำเงินเป็นเบอร์ต้นๆ ของกลุ่ม มาปักหมุดในที่ใหม่ที่ไม่ไกลจากทำเลเดิม

ที่ดินดังกล่าวมีขนาด 48 ไร่ ติดถนนใหญ่ 2 ด้าน ทั้งถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งจะทำให้การสัญจรเข้า-ออกโครงการสะดวกพอๆ กับที่เดิมที่มีขนาด 42 ไร่ ใกล้เคียงกับแปลงใหม่ และยังมีหน้ากว้างฝั่งถนนพหลโยธินยาวถึง 170 เมตร กว้างพอที่จะสามารถสร้างแลนด์สเคปสวยๆ ให้กับศูนย์การค้าแห่งใหม่

ที่สำคัญที่ดินแปลงนี้เป็น ‘ที่ดินฟรีโฮลด์’ ที่ CPN ไม่ต้องคอยปวดหัวกับการเจรจาต่อรองค่าเช่าและค่าแป๊ะเจี๊ยะต่างๆ ในการต่อสัญญาใหม่กับเจ้าของที่ดิน แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งกล่าว

เมื่อปลายปีที่ผ่านมา CPN ให้ข้อมูลกับสื่อว่า โครงการใหม่บนที่ดินแปลงนี้จะประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงานให้เช่า โรงแรม และคอนโดมิเนียม โดยอยู่ระหว่างการออกแบบ ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมยื่นขออนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ได้ในเร็วๆ นี้

ขณะเดียวกัน GLAND ได้รายงานต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อต้นเดือนพฤศจิกายน 2565 ว่า คณะกรรมการบริษัทได้มีมติให้บริษัทให้ความช่วยเหลือทางการเงินจำนวน 5.5 พันล้านบาท แก่บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง CPN และ GLAND (ผ่านบริษัท รัชดา แอสเซท โฮลดิ้ง จำกัด ที่เป็นบริษัทลูกที่ GLAND ถือ 100%) ในสัดส่วน 50:50 เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินแปลงดังกล่าว

ซึ่งเท่ากับว่าโครงการนี้จะต้องใช้เงินลงทุนจากผู้ถือหุ้นเบื้องต้นราว 1.1 หมื่นล้านบาท ไม่รวมเงินที่จะต้องกู้จากสถาบันการเงินอีกไม่น้อย

มีตัวอย่างให้เทียบจาก MBK และจุฬาฯ

ส่วนที่ดินที่เป็นที่ตั้งของเซ็นทรัลลาดพร้าว ศูนย์การค้าระดับตำนานของ CPN ที่สร้างมาแล้วกว่า 40 ปี ตามรายงานประจำปี 2551 ของ CPN ระบุว่า CPN ได้เช่าช่วงทั้งที่ดินและอาคารต่างๆ ประกอบด้วยอาคารศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และอาคารจอดรถ จากบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่มีกลุ่มจิราธิวัฒน์ ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของ CPN เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่เช่นเดียวกัน

ทั้งนี้ เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนาได้เช่าจาก รฟท. ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในระยะเวลาสัญญาเช่า 20 ปี ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเป็นการต่อสัญญาเช่าครั้งที่ 2 โดยการต่อสัญญาเช่าซึ่งดำเนินการในปี 2552 ทาง CPN ต้องจ่ายค่าตอบแทนการเช่าช่วงให้แก่เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนาตลอดระยะเวลาการเช่า รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 16,178.32 ล้านบาท

การต่อสัญญาเช่าครั้งนี้ระหว่าง รฟท. และกลุ่มเซ็นทรัล แหล่งข่าวบอกว่า กว่าจะสรุปตัวเลขค่าตอบแทนกันได้อย่างลงตัวและเป็นที่พอใจของทั้งสองฝ่ายไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะทางฝั่ง รฟท. ก็อยากได้ค่าตอบแทนที่สมน้ำสมเนื้อตามราคาประเมินที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีคู่เทียบการต่อสัญญาเช่าระหว่างบริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) หรือ MBK และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้เห็นในปี 2550

MBK และจุฬาฯ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 23 ไร่เศษที่เป็นที่ตั้งของศูนย์การค้า MBK ได้เจรจาต่อสัญญาเช่าและสรุปค่าเช่าด้วยตัวเลขกว่า 2.28 หมื่นล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาเช่าไปอีก 20 ปี นับตั้งแต่ปี 2556-2576 ซึ่งเป็นอัตราที่คิดจากราคาประเมินและรายได้ที่ MBK จะได้รับจากศูนย์การค้า MBK

บวกกับค่าผลประโยชน์ตอบแทนของการได้สิทธิในการทำสัญญาเพื่อให้ได้ลงนามสัญญาก่อนบุคคลอื่นอีก 3.47 พันล้านบาท และส่วนแบ่งรายได้หาก MBK ทำรายได้เกินกว่ารายได้ที่จุฬาฯ ประเมินไว้ โดย MBK จะต้องจ่ายส่วนแบ่งรายได้อีก 5% เฉพาะส่วนที่เกินจากการประมาณการให้กับจุฬาฯ อีกด้วย

อัตราค่าเช่าในการต่อสัญญาดังกล่าวนับว่าเป็นตัวเลขที่พุ่งสูงกว่าค่าเช่าในสัญญาแรกที่ MBK ต้องจ่ายประมาณ 1.5-1.8 พันล้านบาท ตลอดระยะเวลาเช่า 30 ปี ถึงกว่า 10 เท่าตัว

ค่าเช่าที่ดินพุ่งจากการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดิน

สำหรับการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว ทาง CPN ซึ่งเป็นผู้เช่า ย่อมอยากได้ค่าเช่าที่ถูกที่สุดเป็นธรรมดา ซึ่งการต่อสัญญาเช่าในรอบที่ผ่านมาได้ปรับขึ้นค่าเช่าค่อนข้างสูง ทำให้การต่อสัญญาในรอบหน้านี้นักวิเคราะห์ที่เชื่อว่า CPN ไม่น่าต่อสัญญานั้น มองว่าการเจรจาอัตราเช่าสำหรับการต่อสัญญานั้นน่าจะไม่ลงตัว

หากคิดหยาบๆ จากการอ้างอิงการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินระหว่างปี 2552 ซึ่งเป็นปีที่เจรจาต่อสัญญารอบแรก กับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2566-2569 ของกรมธนารักษ์ สำหรับที่ดินริมถนนพหลโยธิน จากห้าแยกลาดพร้าวถึงแยกรัชโยธิน เขตจตุจักร ที่มีตารางวาละ 60,000-160,000 บาท สำหรับราคาประเมินรอบปี 2551-2554 และ 250,000-300,000 บาท สำหรับปี 2566-2569 เท่ากับว่าราคาประเมินที่ดินของ 2 ช่วงนี้มีการเปลี่ยนแปลงถึงเกือบ 1-4 เท่าตัวเลยทีเดียว

อีกประการที่ CPN อาจจะไม่ต่อสัญญา นั่นคือ CPN กำลังเริ่มโครงการใหม่บนที่ดิน 48 ไร่ ที่ CPN คาดว่าจะใช้เวลาก่อสร้างและพัฒนาเฟสแรกที่เป็นศูนย์การค้าระยะเวลา 5 ปี ที่จะเริ่มในปีนี้และแล้วเสร็จในปี 2571 พอดิบพอดีกับปีที่เซ็นทรัลลาดพร้าวหมดสัญญาเช่ากับ รฟท.

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า CPN น่าจะต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าว มองว่าการมีศูนย์การค้าติดกัน 2 ศูนย์ในระยะห่างกันไม่กี่ร้อยเมตร ไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับ CPN

เพราะมองว่า CPN มีเซ็นทรัลเวิลด์ เซ็นทรัล ชิดลม และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ที่ห่างกันเพียง 200-500 เมตร ที่สำคัญ CPN กำลังสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่โรงหนังสกาลาเดิมอีกแห่ง เท่ากับว่าในรัศมี 1.5 กิโลเมตร จะมีศูนย์การค้าค่าย CPN ถึง 4 แห่งในย่านนี้

“CPN อาจจะพัฒนาเส้นพหลโยธินให้กลายเป็น Retail District แห่งใหม่ เชื่อมต่อย่านช้อปปิ้งระหว่างเซ็นทรัลลาดพร้าวและโครงการมิกซ์ยูส โดยแบ่งเซ็กเมนต์จับตลาดแบ่งกลุ่มเป้าหมายกันไป แต่เงื่อนไขสำคัญน่าจะอยู่ที่ค่าเช่ากับที่ รฟท. ถ้าแพงขึ้นเยอะก็อาจจะไม่ต่อสัญญา” สุรเชษฐ กล่าว

CPN คงต้องประเมินว่า คุ้มหรือไม่ที่จะกอดเซ็นทรัล พลาซ่า ลาดพร้าวไว้ พร้อมกับการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อีกหลายหมื่นล้าน หรือจะยอมปล่อยให้กลุ่มใหม่เข้ามาเสียบ ซึ่งในตลาดมีคู่แข่งอยู่ไม่กี่เจ้า ไม่ว่าจะเป็นเดอะมอลล์ สยามพิวรรธน์

หรือผู้พัฒนาศูนย์การค้าหน้าใหม่ทุนหนาอย่าง ‘เครือซีพี’ ของเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ และทีซีซี กรุ๊ป ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่โครงการยักษ์ระดับแสนล้านในมือของทั้งคู่อย่าง The Forestias และ One Bangkok กำลังจะใกล้แล้วเสร็จใน 1-2 ปีข้างหน้านี้