เกิดอะไรขึ้น:
ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะอยู่ในระดับทรงตัวในแง่มูลค่าตลาด โดยจะมีมูลค่ารวม 6.66 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%YoY) ลดลง 6% จากที่ได้คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลง และการกลับมาใช้เกณฑ์ LTV ตามปกติ ทำให้มีโอกาสสูงที่บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI และ SPALI) จะทำยอด Presale ได้ต่ำกว่าเป้า
โดยประเมินยอด Presale กรณีต่ำสุดได้ที่ ~1.9 แสนล้านบาท (ทรงตัว YoY) และต่ำกว่าเป้า 12% ในขณะที่กรณีดีที่สุดอยู่ที่ 1.99 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 6%YoY) ต่ำกว่าเป้า 10% และยังคงสูงที่สุดในรอบ 5 ปี เป้าเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมดในปี 2566 อยู่ที่ 2.66 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 24%) โดยโครงการเปิดใหม่ใน 1H66 คิดเป็น 28% ของเป้าทั้งปี ดังนั้นจึงประเมินว่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2566 จะมีมูลค่า ~2.2 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 3%) ต่ำกว่าเป้า 17%
สำหรับการทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ปี 2566 และคาดว่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2567 ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับล่าง / กลาง-ล่าง ซึ่งจะประสบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นเมื่อยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ เพื่อกระตุ้นอุปสงค์ คาดหวังจะเห็นการนำนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาบางนโยบายที่เคยออกมาก่อนหน้านี้กลับมาใช้ในปี 2567:
- การผ่อนคลายมาตรการ LTV (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ที่เริ่มตั้งแต่เดือนตุลาคม 2564 – ธันวาคม 2565 ซึ่งช่วยให้ผู้กู้ยืมที่มีคุณสมบัติตามกำหนดสามารถกู้ยืมได้มากขึ้น
- การยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนอง นโยบายนี้อาจไม่ใช่เหตุผลหลักในการตัดสินใจซื้อ แต่จะทำให้ผู้ซื้อเสียค่าใช้จ่ายลดน้อยลงเมื่อโอน
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มอสังหา (SETPROP) ปรับขึ้น 0.90%MoM ขณะที่ SET Index ปรับขึ้น 0.56%MoM
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:
ด้วยปัจจัยสนับสนุนกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ลดน้อยลงใน 2H66 InnovestX Research จึงปรับประมาณการมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 ลดลง 6% สู่ 6.66 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%YoY) และคาดว่าบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI และ SPALI) จะรายงานยอด Presale ที่ 1.90-1.99 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 0-6%YoY) ต่ำกว่าเป้า 10-12% และยังคาดว่าจะมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปด้วย ขณะที่คาดว่าจะเห็นการออกนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาบางนโยบายในปี 2567 เช่น การผ่อนคลาย LTV เพื่อกระตุ้นอุปสงค์ในประเทศ
ทั้งนี้ หลังจากรวมการเติบโตของกำไรปี 2566 และประเด็นด้านความยั่งยืนเข้ามาไว้ใน Scorecard ดังนั้นจึงเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 15 บาทต่อหุ้น) และ SIRI (ราคาเป้าหมาย 2.20 บาทต่อหุ้น) เป็นหุ้นเด่น
นอกจากนี้ ได้พิจารณาเรื่อง ESG และประเด็นด้านความยั่งยืนเข้ามาไว้ในมุมมองการลงทุน เนื่องจากมองว่าบริษัทที่ดำเนินธุรกิจโดยคำนึงถึงปัจจัย ESG เป็นบริษัทประเภทที่ดำเนินธุรกิจโดยพิจารณาปัจจัยรอบด้าน ทั้งสิ่งแวดล้อม สังคม และบรรษัทภิบาล รวมถึงคำนึงถึงผลเสียที่จะตามมาจากการทำกิจกรรมอะไรก็ตามในการดำเนินธุรกิจและผลกระทบต่อการเติบโตในระยะยาว
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามคือ สถานะทางการเงิน การบริหารกระแสเงินสด และกลยุทธ์ด้านต้นทุนและราคาจะเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงและอุปสงค์ลดลง ในขณะที่จะต้องติดตามอัตราการปฏิเสธสินเชื่อและการยกเลิกสัญญาอย่างใกล้ชิด เนื่องจากจะส่งผลกระทบต่อ Backlog
