ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2569 เริ่มเห็นการพลิกเกมของอุปสงค์อย่างชัดเจน เมื่อพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) ขึ้นมาเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาด แทนพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่เคยเป็นทำเลหลักของการเช่าสำนักงานมาตลอด
ประเด็นสำคัญ
บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยรายงานตลาดสำนักงานไตรมาส 1 ปี 2569 ที่พบว่าพื้นที่ Non-CBD มีอัตราการดูดซับสุทธิ 59,000 ตร.ม. ในไตรมาสนี้ และ 159,000 ตร.ม. สะสมรายปี เทียบกับพื้นที่ CBD ที่ดูดซับเพียง 11,000 ตร.ม. ในไตรมาสนี้ และ 13,000 ตร.ม. สะสมรายปี หรือคิดเป็นความแตกต่างราว 5 เท่าและ 12 เท่าตามลำดับ
ตัวเลขสะท้อนการพลิกเกมของตลาด
ข้อมูลของ Knight Frank ระบุว่า พื้นที่ CBD ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีราคาเสนอเช่าเฉลี่ยที่ 962 บาท/ตร.ม./เดือน ลดลง 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ยังเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่อัตราการครอบครอง (Occupancy Rate) อยู่ที่ 78% เพิ่มขึ้น 0.6% จากไตรมาสก่อน และ 0.1% จากปีก่อน
เมื่อแยกตามทำเลในกลุ่ม CBD พบว่า เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ มีค่าเช่าสูงสุดที่ 1,072 บาท/ตร.ม./เดือน แต่ลดลง 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน และมีอัตราการครอบครองที่ 74% ส่วนนานา-อโศก-พร้อมพงษ์ มีค่าเช่าที่ 908 บาท ลดลงถึง 3.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่สีลม-สาทร-พระราม 4 มีค่าเช่าที่ 988 บาท เพิ่มขึ้น 1.7% จากปีก่อน
ฝั่ง Non-CBD มีราคาเสนอเช่าเฉลี่ยที่ 685 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 2.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน อัตราการครอบครองอยู่ที่ 80% เพิ่มขึ้น 1.1% จากไตรมาสก่อน และ 1.6% จากปีก่อน ซึ่งทั้งสองตัวเลขสูงกว่าฝั่ง CBD อย่างชัดเจน
เมื่อแยกตามทำเลในกลุ่ม Non-CBD พบว่า เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา มีอัตราการครอบครองสูงสุดในตลาดที่ 83% ค่าเช่าอยู่ที่ 731 บาท/ตร.ม./เดือน ตามด้วยพหลโยธิน-วิภาวดี ที่ 716 บาท ซึ่งโดดเด่นด้วยอัตราเติบโตของค่าเช่าสูงสุดในตลาดที่ 4.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน ส่วนบางนา-ศรีนครินทร์ มีค่าเช่าต่ำสุดที่ 635 บาท แต่เพิ่มขึ้น 2.4% จากปีก่อน
ฝั่งพื้นที่เช่าครอง CBD รวมอยู่ที่ 2,880,000 ตร.ม. โดยสีลม-สาทร-พระราม 4 ใหญ่ที่สุดที่ 1,396,000 ตร.ม. ขณะที่ Non-CBD มีพื้นที่เช่าครองรวม 2,187,000 ตร.ม. โดยเพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา ใหญ่ที่สุดที่ 801,000 ตร.ม.
เมื่อ ‘เกรด A’ กระจายออกนอก CBD
จุดเปลี่ยนที่ทำให้ Non-CBD ขยับขึ้นมาเป็นแรงขับเคลื่อนใหม่ของตลาด มาจากการพัฒนาอาคารระดับเกรด A ในทำเลนอกศูนย์กลางธุรกิจที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้เช่าเข้าถึงอาคารคุณภาพสูงในมาตรฐานใกล้เคียง CBD ในขณะที่จ่ายค่าเช่าน้อยกว่า โดย Knight Frank มองว่าเป็นการกระจายตัวของ ‘คุณภาพอาคาร’ ที่กำลังเปลี่ยนโครงสร้างการแข่งขันของตลาด
อีกปัจจัยที่ผลักดันให้ผู้เช่าหันมาเลือก Non-CBD คือเรื่องการเดินทางของพนักงาน โดยผู้เช่าหลายรายเริ่มนำข้อมูลการเดินทางของพนักงานมาวิเคราะห์ประกอบการตัดสินใจเลือกทำเล ซึ่งในหลายกรณี Non-CBD ตอบโจทย์ด้านการเข้าถึงได้ดีกว่า และช่วยลดผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของพนักงาน
ตัวเลขรายโซนสะท้อนภาพดังกล่าวชัดเจน โดยเพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา มีอัตราการดูดซับสุทธิสูงสุดในตลาดที่ 34,000 ตร.ม. ในไตรมาสนี้ และ 54,000 ตร.ม. สะสมรายปี ตามด้วยพหลโยธิน-วิภาวดี ที่ 20,000 และ 44,000 ตร.ม. ตามลำดับ
ในทางตรงข้าม ฝั่ง CBD เริ่มเห็นการลดลงของพื้นที่เช่าครองในบางโซน โดยเฉพาะเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ที่มีการดูดซับสุทธิติดลบ 5,000 ตร.ม. ในไตรมาสนี้ และติดลบถึง 34,000 ตร.ม. สะสมรายปี
แรงกดดันราคาใน CBD และอนาคตที่ทำเลถูกนิยามใหม่
แม้ CBD จะยังคงมีบทบาทเป็นศูนย์กลางธุรกิจหลักของกรุงเทพฯ แต่แรงกดดันด้านราคาเริ่มเห็นชัดขึ้น โดยค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 0.6% เมื่อเทียบไตรมาสก่อน ขณะที่ Non-CBD ยังคงเสถียรและขยับขึ้นเล็กน้อย
Knight Frank ประเมินว่า แนวโน้มการกระจายตัวของอุปสงค์จะยังคงดำเนินต่อไปในระยะข้างหน้า โดยมีอุปทานใหม่ในทำเล Non-CBD เข้ามาเสริมเพิ่มเติม ซึ่งจะช่วยเพิ่มทางเลือกให้ผู้เช่ามากขึ้น
อย่างไรก็ตาม CBD ยังไม่ได้สูญเสียบทบาทไปทั้งหมด เพราะยังมีกลุ่มผู้เช่าที่ให้น้ำหนักกับความเป็นศูนย์กลางการเดินทาง, การเชื่อมต่อขนส่งสาธารณะ และภาพลักษณ์ของทำเล
แต่สิ่งที่เปลี่ยนไปคือ CBD จะไม่ใช่ตัวเลือกเดียวอีกต่อไป เมื่ออาคารมาตรฐานสูงในทำเลรองสามารถเทียบเคียงได้ในหลายมิติ และตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่จังหวะที่บทบาทของทำเลถูกนิยามใหม่ จากการแข่งขันบนแกนที่ตั้ง สู่การแข่งขันบนแกนของคุณภาพอาคารและความสะดวกของพนักงาน
ภาพ: Tavarius / Shutterstock
