ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวในแง่จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ แต่เม็ดเงินในตลาดกลับยังไม่กลับมา สะท้อนว่ากำลังซื้อกำลังเคลื่อนจากบ้านใหม่ราคาสูงไปสู่คอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยมือสองที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ท่ามกลางข้อจำกัดด้านสินเชื่อและภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง
ประเด็นสำคัญ
บทวิเคราะห์ของสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ซึ่งศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครและ 5 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 พบว่า แม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์หลายพื้นที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่มูลค่าการโอนกลับขยายตัวต่ำกว่าหรือติดลบในบางจังหวัด สะท้อนการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาด
โดยข้อมูลของ KKP พบว่า กรุงเทพมหานครมียอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 17% แต่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นเพียง 4.4% ขณะที่สมุทรปราการ แม้จำนวนยูนิตโอนเพิ่มขึ้น 7.4% แต่มูลค่าการโอนกลับลดลง 9.5% สะท้อนว่าตลาดยังมีธุรกรรมเกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อหันไปเลือกสินค้าราคาต่ำลง ทำให้ราคาเฉลี่ยของการซื้อขายลดลงตามไปด้วย
เจาะรายพื้นที่ ‘คอนโดฯ-บ้านมือสอง’ แรงขับเคลื่อนหลัก
เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย KKP พบว่าคอนโดมิเนียมและตลาดบ้านมือสองเป็นกลุ่มที่ยังเติบโต ขณะที่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่ง โดยเฉพาะในระดับราคาสูง เริ่มชะลอตัวชัดเจน
กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมเป็นแรงหนุนสำคัญ โดยยอดโอนเพิ่มขึ้น 24.9% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 16% ขณะที่บ้านเดี่ยวมียอดโอนลดลง 0.7% และมูลค่าลดลง 9% ส่วนอาคารพาณิชย์มือหนึ่งได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยมูลค่าการโอนลดลงถึง 48.4%
นนทบุรียังเติบโตจากคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะตลาดมือสองที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 31.4% ขณะที่บ้านแฝดมือหนึ่งมียอดโอนลดลงเกือบ 19%
ด้านปทุมธานี ตลาดทาวน์เฮาส์ยังขยายตัวได้ดี และบ้านเดี่ยวมือสองมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 20.1% แต่คอนโดมิเนียมมือหนึ่งกลับหดตัว 18.4%
ส่วนสมุทรปราการเป็นจังหวัดที่อ่อนแอที่สุดในแง่มูลค่า โดยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งมียอดโอนลดลงมากกว่า 15-20% มีเพียงคอนโดมิเนียมมือสองที่ยังเติบโตและช่วยพยุงตลาดไว้
ขณะที่สมุทรสาครเติบโตจากคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว ส่วนนครปฐมเป็นจังหวัดที่เติบโตโดดเด่นที่สุดในกลุ่มปริมณฑล โดยจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 18.5% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 12.1% จากแรงหนุนของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่มียอดโอนเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว
เปิด 3 ปัจจัยกดดันมูลค่าตลาด
KKP ประเมินว่าการที่มูลค่าตลาดเติบโตช้ากว่าจำนวนยูนิตเกิดจาก 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่
1) การแข่งขันจากตลาดบ้านมือสอง ผู้ขายจำนวนมากยอมปรับลดราคาเพื่อเร่งขาย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการลดลงถึง 30.9% และกรุงเทพฯ ลดลง 10.9%
2) การเปลี่ยนโครงสร้างความต้องการ (Product Mix Shift) ผู้บริโภคหันไปเลือกคอนโดมิเนียมหรือบ้านแนวราบขนาดเล็กที่มีราคาจับต้องได้ แทนบ้านเดี่ยวราคาสูง
3) ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน ทำให้ผู้ซื้อระดับกลางจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยราคาสูงได้
KKP แนะผู้ประกอบการเปลี่ยนจาก ‘บ้านแพง’ เป็น ‘บ้านซื้อไหว’ ในช่วงครึ่งปีหลัง
ทั้งนี้ KKP มองว่า ตลาดไม่ได้เผชิญปัญหาขาดอุปสงค์ แต่กำลังเผชิญภาวะที่สินค้าที่มีอยู่ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค
ผู้ประกอบการจึงควรปรับกลยุทธ์ไปสู่ตลาด ‘Affordable Segment’ โดยเริ่มจากการประเมินกำลังผ่อนของลูกค้าเป็นตัวตั้ง ก่อนกำหนดราคา ขนาด และรูปแบบโครงการ พร้อมทยอยเปิดขายเป็นเฟสเพื่อลดความเสี่ยงด้านสต็อกและภาระดอกเบี้ย
นอกจากนี้ การแข่งขันกับตลาดบ้านมือสองจะไม่สามารถอาศัยราคาเพียงอย่างเดียว แต่ต้องสร้างความแตกต่างผ่านคุณภาพการก่อสร้าง การบริการหลังการขาย และการออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง
ในภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จึงกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านจากการแข่งขันด้านการเปิดโครงการใหม่ ไปสู่การแข่งขันด้าน ‘ความสามารถในการเข้าถึงของผู้ซื้อ’ มากขึ้น หากผู้ประกอบการยังคงพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงกว่ากำลังซื้อจริง โอกาสในการระบายสต็อกอาจยิ่งยากขึ้น ขณะที่โครงการระดับราคาจับต้องได้และตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง มีแนวโน้มเป็นเซ็กเมนต์ที่ยังสามารถเติบโตได้ในช่วงที่เหลือของปี
