อสังหาฯ ปี 2569 คนกู้ไม่ผ่าน สต็อกยังล้น โครงการใหม่หดตัว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินเข้าสู่ปีที่ 3 ของการชะลอตัวต่อเนื่อง ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดกว่าทุกช่วงในรอบหลายปี

ข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ที่อ้างอิงในบทวิจัยของทริสเรทติ้ง ให้ภาพว่า มูลค่ายอดขายที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลร่วงลงจาก 4.7 แสนล้านบาทในปี 2565 เหลือเพียง 2.9 แสนล้านบาทในปี 2568

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) มองว่า ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดทรุดตัว ‘ผิดปกติ’ เนื่องจากเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่ทั้งบ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมชะลอตัวพร้อมกัน

ตัวเลขจาก KKP สะท้อนว่า โครงการเปิดใหม่ในปี 2568 มีเพียงราว 41,160 ยูนิต ลดลง 33% ส่งผลให้มูลค่าเปิดโครงการรวมเหลือ 2.4 แสนล้านบาท จากกว่า 4 แสนล้านบาทในปีก่อนหน้า ผลกระทบยังลุกลามในวงกว้าง ทั้งธุรกิจเฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, ผู้รับเหมา ไปจนถึงแรงงานก่อสร้าง

รัชต์ชยุตม์ นันทโชติโสภณ ประธานฝ่ายบริหาร (President) บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) มองว่า “ปี 2569 จะยังเป็นปีที่ท้าทายอีกปีหนึ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่หลายฝ่ายควรให้ความสำคัญมากกว่าคือ ความต่อเนื่องและความชัดเจนของนโยบาย”

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

กำลังซื้อยังถูกบีบจากทุกทิศ

สาเหตุสำคัญที่ทำให้ตลาดยังไม่ฟื้นตัวคือมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน จากบทวิจัยของทริสเรทติ้ง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาปานกลางถึงต่ำ และได้ขยายวงไปยังกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงขึ้นด้วย

ขณะที่สัดส่วนหนี้เสียในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 3.8% เมื่อสิ้นปี 2568 จาก 3.0% เมื่อสิ้นปี 2565

แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงหลายครั้ง พร้อมผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 แต่ ทริสเรทติ้งประเมินว่า มาตรการเหล่านี้ยัง ‘ไม่เพียงพอ’ ที่จะผลักดันยอดขายให้ฟื้นตัว เพราะหากไม่มีการจัดการหนี้เสียอย่างมีประสิทธิภาพและรายได้ครัวเรือนที่โตขึ้นจริง ธนาคารพาณิชย์ก็จะยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อไป

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารฝ่ายกลยุทธ์ แสนสิริ มองตรงกันว่า “สาเหตุที่กู้กันไม่ได้เนื่องมาจากมีการก่อหนี้เกินความจำเป็น ทำให้ภาระการผ่อนสูงจนกู้ซื้อบ้านไม่ได้ การจะทำให้หนี้ครัวเรือนลดลง เราต้องปรับนโยบายในการจำกัดการให้สินเชื่อประเภทนี้ก่อน”

KKP ประเมินว่าตลาดปี 2569 จะชะลอตัวลงอีกราว 6% และภาวะนี้อาจยืดเยื้อต่อไปอีก 2-3 ปี

รายใหญ่ได้เปรียบ รายเล็กเริ่มหมดแรง สต็อกสะสมยังกดดัน

ท่ามกลางตลาดที่หดตัว ความแตกต่างระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่กับรายเล็กยิ่งเด่นชัดขึ้น ข้อมูลจากทริสเรทติ้งชี้ว่า ส่วนแบ่งตลาดของผู้ประกอบการ 5 อันดับแรกเพิ่มขึ้นเป็น 63% ในปี 2568 จาก 60% ในช่วงก่อนหน้า

โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มนี้ลดลงเพียง 11% ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่นเผชิญการหดตัวราว 20-25% ส่วนปริมาณโครงการเปิดใหม่ของผู้ประกอบการนอกกลุ่มชั้นนำลดลงราวครึ่งหนึ่งในปี 2568

รัชต์ชยุตม์ ให้มุมมองว่า “มาตรการต่างๆ จากทางภาครัฐที่ออกมาจะเป็นเพียงแค่แรงเสริม ผู้ประกอบการต้องกลับมาตั้งหลักที่ตัวเอง ให้ความสำคัญกับการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน มีวินัยทางการเงิน และบริหารสภาพคล่อง”

ในมุมมองของทริสเรทติ้ง แนวโน้มอันดับเครดิตของผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงเป็น ‘Negative’ ในปี 2569 โดยมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับมีแนวโน้มเป็นลบ สะท้อนว่าโอกาสถูกปรับลดอันดับเครดิตยังมีสูง ขณะที่หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระในปี 2569 มีจำนวนถึง 8.9 หมื่นล้านบาท

ภูมิภักดิ์ เสริมว่า “บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงและมีกระแสเงินสดที่ดี จะได้เปรียบมากขึ้น เพราะบริษัทเล็กๆ จะเริ่มมีปัญหาทางด้านการเงิน ผู้บริโภคน่าจะคำนึงถึงความเสี่ยงมากขึ้นและมีแนวโน้มที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยกับผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือเท่านั้น”

อีกประเด็นที่กดดันตลาดคือสินค้าคงเหลือที่สะสมอยู่ในระดับสูง ตามข้อมูลของทริสเรทติ้ง สินค้าคงเหลือรวมของผู้ประกอบการ 21 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นสู่ระดับเกือบ 9.9 แสนล้านบาทในปี 2568

สำหรับคอนโดมิเนียม ทริสเรทติ้งชี้ว่า การเปิดตัวโครงการในปี 2568 ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบกว่าทศวรรษ ส่งผลให้สินค้าคงเหลือคอนโดลดลง 12% เหลือราว 3 แสนล้านบาท อย่างไรก็ตาม ยอดขายคอนโดลดลงมากถึง 30% ซึ่งส่วนหนึ่งสะท้อนผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในช่วงต้นปี 2568

ภูมิภักดิ์ ให้ภาพกลยุทธ์ของแสนสิริว่า “มีการปรับแผนการสร้างการขายในแต่ละ Segment ให้เหมาะกับกำลังซื้อในปัจจุบันที่ลดลง” พร้อมเพิ่ม Portfolio ธุรกิจเสริมอื่น ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม, อพาร์ตเมนต์ หรือคลังสินค้า

ต่างชาติ บ้านมือสอง และภัยธรรมชาติ

แม้กำลังซื้อในประเทศจะซบเซา แต่ดีมานด์จากต่างชาติกลับมีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน บทวิจัยของทริสเรทติ้งสะท้อนว่า สัดส่วนผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติเพิ่มจาก 14% ในปี 2565 มาแตะ 46% ในปี 2568

ขณะที่ตัวเลขของ KKP บ่งชี้ว่าตลาดภูเก็ตยังเติบโตต่อเนื่อง ยอดโอนคอนโดต่างชาติเพิ่มขึ้น 10% จากเม็ดเงินลงทุนใหม่ โดยดีมานด์แบบ ‘Leasehold’ 30 ปี ยังขยายตัว มีแรงหนุนจากการขยายตัวของ ‘โรงเรียนนานาชาติ’ ที่ทำให้ชาวต่างชาติย้ายครอบครัวมาอยู่อาศัยจริง

รัชต์ชยุตม์ เสริมว่า “โครงสร้างของดีมานด์ต่างชาติมีความหลากหลายมากขึ้น ยังมีลูกค้าต่างชาติอื่นๆ ที่สนใจและเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง อาทิ เมียนมา รัสเซีย ไต้หวัน สหราชอาณาจักร และฝรั่งเศส” โดยสัดส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจากชาวต่างชาติยังคงอยู่ใกล้ 30% ของมูลค่าการโอนคอนโดรวม

อีกเซกเมนต์ที่น่าจับตาคือ ‘บ้านมือสอง’ ซึ่ง จากข้อมูลของ KKP ในปี 2568 มีสัดส่วนยอดโอนสูงถึง 56% เทียบกับ 38% ในช่วงก่อนโควิด ปัจจัยหนุนมาจากราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าและทำเลในเมืองที่ตอบโจทย์

ส่วนบ้านมือหนึ่งปี 2569 KKP ประเมินว่า ยังมีทำเลที่มีศักยภาพ อาทิ บางบัวทอง พหลโยธิน บางนา และพระราม 2 โดยเฉพาะกลุ่ม ‘บ้านราคา 3-5 ล้านบาท’ ที่ยังตอบโจทย์วัยทำงาน

นอกจากปัจจัยทางเศรษฐกิจแล้ว ภัยธรรมชาติยังกลายเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญมากขึ้น ทั้งเหตุน้ำท่วมและแผ่นดินไหว ทำให้ผู้ซื้อเริ่มให้น้ำหนักกับความปลอดภัยของทำเลและคุณภาพการก่อสร้างมากกว่าในอดีต

รัชต์ชยุตม์ กล่าวว่า “ลูกค้าจะเริ่มศึกษาข้อมูลมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องความสามารถของ Developer ในการช่วยเหลือลูกบ้านยามวิกฤต ความพร้อมของบริษัทในการรับมืออย่างมีระบบและทันท่วงที”

ปี 2569 วางฐาน รอจังหวะ

นักวิเคราะห์และผู้ประกอบการประเมินตรงกันว่า ปี 2569 จะยังไม่ใช่จุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาฯ ไทย

ทริสเรทติ้งคาดว่า รายได้ของผู้ประกอบการ 21 รายจะทรงตัว อัตรากำไรขั้นต้นลดลงมาอยู่ที่ 32% และกำไรสุทธิจะต่ำกว่า 10% ทั้งยังไม่คาดว่าจะเห็นพัฒนาการที่มีนัยสำคัญของตลาดในระยะปานกลาง หากไม่มีการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน

รัชต์ชยุตม์ ทิ้งท้ายว่า “ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีที่อุตสาหกรรมจะเติบโตแบบหวือหวา แต่เป็นปีสำคัญในการวางฐานความแข็งแรง เพื่อให้พร้อมเปลี่ยนช่วงปรับฐานให้กลายเป็นจุดเริ่มต้นของการเติบโตในรอบถัดไป”

คำถามสำคัญคือ เมื่อใดที่รอบถัดไปจะมาถึง คำตอบอาจขึ้นอยู่กับว่าเศรษฐกิจจะกลับมาเติบโต รายได้ครัวเรือนจะปรับตัวดีขึ้น และหนี้เสียจะถูกจัดการได้เร็วเพียงใด สำหรับตอนนี้ ผู้ที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งจะมีโอกาสผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ดีกว่า