×
403255

กอง REIT คืออะไร น่าลงทุนจริงไหม และจะเริ่มลงทุนอย่างไรดี

โดย MAYBANK KIM ENG
05.10.2020
  • LOADING...
การลงทุน maybank REIT kim eng

HIGHLIGHTS

4 mins read
  • ทางเลือกสำหรับการลงทุนที่น่าสนใจและตอบโจทย์ช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ การลงทุนมีความผันผวนสูง คือการลงทุนใน ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์’ (Real Estate Investment Trust) หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า ‘กองรีท’ (REIT)
  • การลงทุนในกองรีทถือได้ว่าเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมผ่านการลงทุนในกองรีท โดยกองรีทจะถูกจัดตั้งขึ้นและบริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ และได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. 
  • ข้อดีของการลงทุนในกองรีทนั้นคือเราไม่ต้องเข้ามาบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนด้วยตัวเอง โดยจะมีผู้จัดการกองทรัสต์ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารจัดการ ตั้งแต่การเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและศักยภาพดี ระดมทุน แล้วนำเงินที่ระดมทุนได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ บำรุงซ่อมแซมและดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี รวมถึงการนำทรัพย์สินที่ได้ลงทุนนี้ไปจัดหาประโยชน์โดยการปล่อยเช่าให้แก่ผู้เช่าที่เหมาะสมด้วย 

หลายๆ คนคงมีความฝันที่อยากจะให้เงินทำงานแทนเราเพื่อสร้างรายได้ที่ต่อเนื่องและมั่นคงในอนาคต ซึ่งในปัจจุบันมีทางเลือกในการลงทุนหลากหลายประเภทที่สามารถสร้างรายได้ให้กับเราโดยที่ไม่ต้องทำงานเอง ทางเลือกที่นักลงทุนคุ้นเคยกันดีมีทั้งเงินฝากธนาคาร การลงทุนในหุ้นสามัญ พันธบัตรรัฐบาล หุ้นกู้ กองทุนรวม ทองคำรวม รวมไปถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

 

ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำ การลงทุนมีความผันผวนสูงทั้งตลาดทุนและตลาดเงิน สำหรับนักลงทุนที่มองหาทางเลือกการลงทุนที่มีความผันผวนไม่มากนักและสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอในระยะยาว ทางเลือกสำหรับการลงทุนอย่างหนึ่งที่น่าสนใจและตอบโจทย์ดังกล่าวคือการลงทุนใน ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์’ (Real Estate Investment Trust) หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า ‘กองรีท’ (REIT)

 

การลงทุนในกองรีทถือได้ว่าเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมผ่านการลงทุนในกองรีท โดยกองรีทจะถูกจัดตั้งขึ้นและบริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ และได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. 

 

โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะจัดตั้งกองรีทและดำเนินการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่นักลงทุนทั่วไป เพื่อนำเงินที่ระดมทุนได้นี้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ เช่น ศูนย์การค้า อาคารคลังสินค้า โรงงาน โรงแรม สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และศูนย์แสดงสินค้า เป็นต้น ก่อนจะนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไปหาประโยชน์โดยการปล่อยเช่าให้แก่ผู้เช่ารายต่างๆ ซึ่งค่าเช่าดังกล่าวถือเป็นรายได้หลักของกองรีท และผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของเงินปันผลที่มาจากผลกำไรของกองรีทที่จ่ายออกมา

 

จะเห็นได้ว่าการลงทุนในกองรีทนี้ยังตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยใครๆ ก็เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านการลงทุนในกองรีท แถมยังไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก และมีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากหน่วยทรัสต์ของกองรีทจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำให้เราสามารถซื้อขายหน่วยทรัสต์ได้เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้นสามัญที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 

 

นอกจากนี้การลงทุนในกองรีทยังทำให้เรามีทางเลือกในการลงทุน และสามารถกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภท ซึ่งถือเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนอีกด้วย

 

ข้อดีของการลงทุนในกองรีทนั้นคือเราไม่ต้องเข้ามาบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนด้วยตัวเอง โดยที่เราจะมีผู้จัดการกองทรัสต์ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารจัดการตั้งแต่การเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและศักยภาพดี การดำเนินการระดมทุนทั้งโดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์และการกู้เงิน แล้วนำเงินที่ระดมทุนได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การจัดการให้มีการบำรุงซ่อมแซมและดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี รวมถึงการนำทรัพย์สินที่ได้ลงทุนนี้ไปจัดหาประโยชน์โดยการปล่อยเช่าให้แก่ผู้เช่าที่เหมาะสม 

 

อย่างไรก็ตาม หลายคนอาจยังสงสัยว่าผู้จัดการกองทรัสต์จะบริหารจัดการโดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นหลักหรือไม่ เราจะเชื่อถือผู้จัดการกองทรัสต์ได้อย่างไร 

 

ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์เองจะต้องมีระบบการบริหารจัดการที่เชื่อถือได้และต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. ในขณะเดียวกันกองรีทจะมีทรัสตี (Trustee) ที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. เข้ามาทำหน้าที่เป็นผู้ตรวจสอบและกำกับดูแลการทำงานของผู้จัดการกองทรัสต์ ตลอดจนดูแลผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ ทำให้นักลงทุนสามารถมั่นใจและเชื่อมั่นในการบริหารจัดการของผู้จัดการกองทรัสต์ได้

 

โดยทั่วไป จากลักษณะการลงทุนและการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินที่เข้าลงทุนของกองรีท รายได้ของกองรีทจะค่อนข้างสม่ำเสมอ ซึ่งจะมาจากรายได้ค่าเช่าเป็นรายได้หลัก โดยที่รายได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายของกองรีทจะถูกนำมาจ่ายเป็นประโยชน์ตอบแทนให้แก่นักลงทุนในรูปของปันผลอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ดังนั้นโดยทั่วไปการลงทุนในกองรีทจึงให้ผลตอบแทนเงินปันผลที่สม่ำเสมอ และจะให้ผลตอบแทนที่มากกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก 

 

อย่างไรก็ตาม ราคาของหน่วยทรัสต์ซึ่งจะสะท้อนการคาดหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สม่ำเสมอในระยะยาว ซึ่งถือว่าค่อนข้างมีความผันผวนน้อย และจะไม่ได้มีการปรับตัวขึ้นสูงในลักษณะเดียวกับหุ้นสามัญประเภทที่มีการเติบโตสูง (Growth Stock) ดังนั้นการลงทุนในกองรีทจึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอจากเงินปันผลในระยะยาวมากกว่าความคาดหวังกำไรจากการขายหน่วยทรัสต์ (Capital Gain) หรือการลงทุนที่เป็นการเก็งกำไรในระยะสั้น

 

ถึงตรงนี้นักลงทุนอาจเริ่มมีคำถามแล้วว่าหากสนใจจะลงทุนในกองรีทแล้ว มีทางเลือกการลงทุนในกองรีทอะไรบ้าง

 

ในปัจจุบันกองรีทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีจำนวน 24 กอง โดยแบ่งเป็นกองรีทที่มีการลงทุนหลักในอสังหาริมทรัพย์ 4 ประเภท ได้แก่ โรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า อาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีก โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ทั้งนี้กองรีทบางกองมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ในการจะเลือกเข้าลงทุนในกองรีทให้เหมาะกับความต้องการหรือเป้าหมายการลงทุนนั้น นักลงทุนควรจะศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับรายละเอียดและศักยภาพของทรัพย์สินหลักที่กองรีทเข้าลงทุน โดยลักษณะการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองรีทจะเป็นรูปแบบเป็นเจ้าของถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold)โดยทรัพย์สินของกองรีทจะบริหารจัดการโดยผู้บริหารทรัพย์สินที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ ซึ่งผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของกองรีทและการจ่ายผลประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วย ตลอดจนสภาพคล่องการซื้อขายของหน่วยทรัสต์ของกองรีทนั้นๆ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าการลงทุนสอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุนของนักลงทุนทั้งในด้านผลตอบแทนที่ต้องการและความเสี่ยงการลงทุน

 

ดังนั้น กล่าวได้ว่าการลงทุนในกองรีทถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาวและมีความผันผวนของราคาน้อยกว่าการลงทุนในหุ้นโดยทั่วไป อีกทั้งยังสามารถกระจายความเสี่ยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลายประเภทตามประเภทการลงทุนของกองรีท 

 

สำหรับผู้สนใจอยากลงทุนในกองรีท สามารถซื้อขายหน่วยทรัสต์ของกองรีทผ่านบัญชีหุ้นคล้ายกับการซื้อขายหุ้น โดยหากท่านได้เปิดบัญชีซื้อขายหุ้นกับโบรกเกอร์อยู่แล้วก็สามารถใช้บัญชีหุ้นซื้อขายหน่วยทรัสต์ของกองรีทได้เลย 

 

อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน

 

คำเตือน: การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน

 


 

พิเศษ! เพื่อผู้อ่าน THE STANDARD คลิก https://bit.ly/3gWgAgp รับของที่ระลึก โปรโมชันพิเศษฟรีจาก Maybank Kim Eng

 


maybank the standard real estate investment

  • LOADING...

READ MORE




Latest Stories