การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเพื่อต่อสู้กับเงินเฟ้อและราคาบ้านที่สูงเกินไป ทำให้ตลาด บ้านสวีเดน ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นหนึ่งในตลาดที่ร้อนแรงที่สุดในยุโรป ตอนนี้ได้กลายเป็นหนึ่งในตลาดที่ซบเซาที่สุดในโลก
มูลค่าบ้านลดลงมากกว่า 15% จากจุดสูงสุดในเดือนมีนาคม 2022 ซึ่งมูลค่าที่หดตัวในครั้งนี้เทียบเท่ากับในช่วงต้นทศวรรษ 1990 เมื่อสวีเดนประสบปัญหาอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งผลร้ายแรงต่อตลาดการเงินและต้องบังคับให้รัฐบาลเข้าควบคุมธนาคารที่ใกล้ผิดชำระหนี้ ซึ่งบรรดานักวิเคราะห์ต่างคาดการณ์ว่าสถานการณ์จะทวีความรุนแรงและเป็นตัวเร่งให้ภาวะถดถอยรุนแรงขึ้น
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
- ราคาบ้านใน ฮ่องกง ต่ำสุดนับแต่ปี 2016 หลังต้นทุนดอกเบี้ยพุ่งและเศรษฐกิจชะลอตัว
- ผู้ซื้อบ้านชาวจีนกลับลำ เร่งชำระคืนเงินกู้ที่อยู่อาศัยล่วงหน้า ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
- ภาระ ‘ผ่อนบ้าน’ อาจเป็นพายุลูกใหม่ซ้ำเติมเศรษฐกิจโลก เมื่อดอกเบี้ยบ้านแพงสุดรอบ 15 ปี
เกิดอะไรขึ้นกับราคาตลาดบ้านสวีเดน?
หลายปีที่ผ่านมา ราคาบ้านเพิ่มขึ้นจากการขาดแคลนที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยที่ตํ่ามาเป็นเวลาหลายปี และการจำนองที่ต้องชำระเพียงดอกเบี้ยในแต่ละปี เมื่อราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นแซงหน้าการปรับขึ้นของค่าจ้าง รวมไปถึงการขยายตัวของ GDP ทำให้เจ้าของบ้านจำนวนมากมีหนี้สินล้นพ้นตัว
ในปี 2022 ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกต่างต้องเผชิญกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อตอบสนองต่ออัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ผลที่ตามมาในสวีเดนถือเป็นเรื่องที่ร้ายแรง เพราะครัวเรือนส่วนใหญ่ในสวีเดนใช้การจำนองแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย โดยมากกว่า 40% เป็นการจำนองที่เปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยใหม่ทุกๆ 3 เดือน หรือน้อยกว่า และมีเพียง 18% เท่านั้นที่เป็นการจำนองโดยคงอัตราดอกเบี้ยในระยะเวลา 3 ปี หรือมากกว่า ขณะที่หนี้ครัวเรือนของสวีเดนในปี 2022 อยู่ที่ 200% ของรายได้ที่ใช้จ่ายแล้ว เพิ่มขึ้นจาก 150% เมื่อ 15 ปีที่แล้ว เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจึงทำให้ครัวเรือนต้องแบกรับภาระหนี้ที่สูงขึ้นและทำให้ราคาบ้านในสวีเดนดิ่งลงอย่างรุนแรง
ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นในตลาดบ้านสวีเดนเป็นเพียงหนึ่งในตัวอย่างที่ชี้ว่าโลกกำลังเข้าสู่ยุคของสินเชื่อราคาถูก ซึ่งนำไปสู่ภาวะหนี้ที่สูงขึ้น ยังมีอีกหลายประเทศที่ราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง เช่น แคนาดา ออสเตรเลีย จีน และกำลังจะเกิดขึ้นในสหราชอาณาจักร แต่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในสวีเดนสูงกว่าประเทศอื่นๆ ในยุโรป ทำให้สวีเดนได้รับผลกระทบที่ร้ายแรงกว่าจากแนวโน้มที่กลับตัว
ผลกระทบที่ตามมา
ความกังวลหลักในปัจจุบันคือครัวเรือนต้องลดค่าใช้จ่าย เพราะราคาบ้านที่ลดลงทำให้พวกเขารู้สึกยากจนลง เช่นเดียวกับค่าจ้างที่แท้จริงที่ลดลงเป็นประวัติการณ์ จากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจนถึงระดับเกือบ 10% โดยธนาคารกลางสวีเดนคาดการณ์ว่า ผลกระทบที่ถูกจำกัดเป็นเพียงภาวะถดถอยที่ไม่รุนแรงในปี 2023 แต่นักวิเคราะห์กลับเห็นต่างและทำนายว่าเศรษฐกิจสวีเดนจะหดตัว 2% ในปีนี้
บรรดานักวิเคราะห์เชื่อว่าราคาบ้านสวีเดนจะร่วงลง 20% จากจุดสูงสุด แต่อาจเลวร้ายกว่านั้นจากปัจจัยต่างๆ เช่น ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ใกล้จะต่ำเป็นประวัติการณ์ สถานการณ์ตลาดแรงงานอาจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรงในปีนี้ อีกทั้งธนาคารกลางเตือนว่าหากเงินเฟ้อยังคงรุนแรง อาจต้องปรับอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า 4.5% และราคาไฟฟ้าที่ยังคงสูงเป็นประวัติการณ์จากสงครามรัสเซีย-ยูเครน จึงยากที่ราคาบ้านจะหยุดลดลงที่ 20%
สถานการณ์อาจรุนแรงจนนำไปสู่วิกฤตทางการเงินหรือไม่?
หน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของสวีเดนคาดว่าผู้รับจำนองรายใหม่ส่วนใหญ่จะมีอัตรากำไรที่เพียงพอต่อการให้บริการสินเชื่อ แม้ว่าฐานะการเงินของพวกเขาจะอ่อนแอลงก็ตาม ในบางครัวเรือนอาจพบว่าตัวเองกำลังเผชิญปัญหา แต่ถึงกระนั้นก็ยังเป็นความกังวลที่เล็กน้อยและไม่ถึงขั้นสูญเสียเครดิตในระบบธนาคาร และด้วยสวัสดิการของสวีเดนที่ให้การสนับสนุนหากว่างงานหรือเจ็บป่วย ผู้ที่มีปัญหาในการชำระต้นทุนอัตราดอกเบี้ย ไม่มีทางที่จะถูกจำกัดการจำนองด้วยการยึดอสังหาริมทรัพย์
อีกทั้งหน่วยงานเฝ้าระวังทางการเงินของสวีเดนแสดงให้เห็นว่า หากจำลองสถานการณ์ที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาสามปีและการว่างงานเพิ่มขึ้นอย่างมาก การสูญเสียเครดิตจำนองของธนาคารจะมีมูลค่าน้อยกว่า 1% ของหุ้นที่ชำระแล้ว
ดังนั้นหลายหน่วยงานในสวีเดนจึงกังวลการสูญเสียเครดิตและผลกระทบสืบเนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มากกว่าจากที่อยู่อาศัย ราคาบ้านในสวีเดนที่ร่วงลงอย่างรุนแรงจึงอาจไม่เลวร้ายถึงขึ้นทำให้เกิดวิกฤตการเงินครั้งใหม่
สำหรับประเทศไทย ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2022 แม้เศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มขยายตัว แต่ในภาคส่วนที่อยู่อาศัยต้องเผชิญกับระดับเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งทำให้กำลังซื้อภายในประเทศลดลง สะท้อนจากจำนวนโครงการที่เปิดใหม่และยอดขายใหม่ที่ลดลง ขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวนที่สูงขึ้นกว่าในไตรมาสที่แล้ว แสดงให้เห็นว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทยนั้นน่าจับตามองไม่ต่างจากประเทศอื่นๆ
อ้างอิง:
