แสนสิริ ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังปี 2569 ว่ายังอยู่ในภาวะท้าทายต่อเนื่อง โดยชื่อเสียงของแบรนด์และสถานะทางการเงินระดับ Investment Grade ของผู้พัฒนาโครงการจะกลายเป็นปัจจัยสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อมากขึ้น ขณะที่สินค้าซึ่งยังได้รับการตอบรับดีคือคอนโดมิเนียมใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา รวมถึงบ้านแนวราบระดับราคาราว 10 ล้านบาท
ประเด็นสำคัญ
จำนวนหน่วยโอนเท่าเดิม แต่มูลค่าหายไป
ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ข้อมูลย้อนหลัง 5 ปีชี้ให้เห็นว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในแง่จำนวนหน่วยทั่วประเทศแทบไม่เปลี่ยนแปลง ขณะที่มูลค่ารวมกลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขสองชุดที่เดินสวนทางกันบอกว่าคนไทยยังซื้อที่อยู่อาศัยในจำนวนใกล้เคียงเดิม เพียงแต่ย้ายไปซื้อของที่ราคาต่ำลง ซึ่งสอดคล้องกับการที่ตลาดมือสองเข้ามากินส่วนแบ่งการโอนไปถึงสองในสาม
สถานการณ์นี้บีบให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวเพื่อรักษาระดับการดำเนินงาน ทั้งการกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจใหม่ การบริหารต้นทุน การปรับโครงสร้างองค์กร และการจัดการสภาพคล่องทางการเงิน
เมื่อดูผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 5 รายในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เทียบกับปีก่อนหน้า พบว่ามีรายได้รวม 65,820 ล้านบาท เติบโต 2.5% ขณะที่กำไรสุทธิอยู่ที่ 7,890 ล้านบาท ลดลง 3.2% โดยทั้งหมดยังรักษาอันดับความน่าเชื่อถือเอาไว้ได้
กลยุทธ์หลักของกลุ่มนี้คือการเพิ่มจำนวนโครงการเพื่อชดเชยยอดขายต่อโครงการที่ชะลอตัว โดยเน้นแนวราบซึ่งทยอยพัฒนาเป็นเฟสตามความต้องการจริงของตลาด ควบคู่กับการเปิดคอนโดมิเนียมเฉพาะทำเลที่สินค้าคงเหลืออยู่ในระดับต่ำ และยังคงใช้เงินทุนอย่างระมัดระวัง
ยอดขายที่รายงานกันบอกสภาพตลาดได้ไม่หมด
ยอดขายครึ่งปีแรกของทั้งตลาดปรับตัวลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ผู้บริหารแสนสิริมองว่าตัวเลขนี้ใช้วัดสถานการณ์ได้ไม่ดีนัก เพราะแต่ละรายมีวิธีทำยอดและวิธีรายงานที่ต่างกัน
บางรายเลือกเร่งสร้างยอดขายไว้ก่อนด้วยการเก็บเงินดาวน์น้อยหรือให้โปรโมชันอย่างการอยู่ฟรี ซึ่งเมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ก็มีจำนวนไม่น้อยที่ต้องถูกยกเลิก ทำให้ยอดที่ประกาศออกมาไม่ตรงกับยอดขายจริง ขณะที่บางรายเลือกคัดกรองลูกค้าร่วมกับธนาคารเพื่อดูเครดิตก่อนบันทึกเป็นยอดขาย
เมื่อไม่มีใครรู้ว่าสัดส่วนของผู้ประกอบการที่ใช้วิธีต่างกันเป็นเท่าไร การนำยอดขายมาอ่านตลาดจึงมีข้อจำกัด ภูมิภักดิ์ ระบุว่า “การเอายอดขายไปวิเคราะห์ตลาดอาจจะไม่ใช่ปัจจัยที่สะท้อนถึงสถานการณ์ของตลาดได้ 100%”
อีกความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นในครึ่งปีแรกคือการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง ทั้งจากกระแสเงินสดของผู้ประกอบการเองที่มีจำกัด และจากการไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ผลคืออุปทานถูกจำกัดลง และเปิดทางให้อุปสงค์ไล่ตามได้มากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีอุปทานสะสมส่วนเกินค้างอยู่พอสมควรจากช่วงก่อนหน้า กว่าอุปสงค์และอุปทานจะกลับเข้าสู่จุดสมดุลจึงต้องใช้เวลา เพราะกำลังซื้อที่อ่อนแอทำให้การดูดซับช้ากว่าหลายปีก่อน
เกณฑ์เลือกซื้อบ้านที่งอกเพิ่มจากทำเลและราคา
ในสภาพแวดล้อมแบบนี้ แสนสิริมองว่าผู้บริโภคต้องพิจารณาปัจจัยรอบด้านมากกว่าเรื่องทำเลและราคา โดยเสนอ 4 เกณฑ์ ได้แก่ ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของแบรนด์รวมถึงประวัติผลงานที่ผ่านมา สถานะและผลประกอบการทางการเงินที่มั่นคงต่อเนื่อง อันดับความน่าเชื่อถือที่อยู่ในระดับน่าลงทุน และวินัยทางการเงินกับความสามารถในการบริหารสภาพคล่อง
เกณฑ์เหล่านี้มีน้ำหนักต่างกันไปตามประเภทสินค้า โครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม มีความเสี่ยงต่ำกว่าทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะก่อสร้างเป็นเฟสตามความต้องการของตลาด ผู้ประกอบการไม่ต้องกังวลเรื่องเงินจม ส่วนผู้บริโภคก็ได้เห็นบ้านที่สร้างเสร็จก่อนตัดสินใจ
ขณะที่โครงการแนวสูงต้องใช้เงินทุนจำนวนมากตั้งแต่ต้น และกระแสเงินสดขึ้นอยู่กับการขายก่อนสร้างเสร็จ ระดับความเสี่ยงจึงสูงกว่า การเลือกผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงและฐานะการเงินแข็งแรงจึงมีความหมายมากสำหรับคนซื้อคอนโดมิเนียม รวมถึงความน่าเชื่อถือของผู้รับเหมาที่เข้ามาก่อสร้างด้วย
สินค้าที่ยังไปต่อได้ในครึ่งปีหลัง
สำหรับผู้ประกอบการที่กระจายโครงการและระดับราคาไว้อย่างเหมาะสม แสนสิริคาดว่าจะยังทำผลงานได้น่าพอใจในครึ่งปีหลัง เพราะบางทำเลที่ราคาที่อยู่อาศัยตรงกับกำลังซื้อยังได้รับการตอบรับดี เช่นเดียวกับความต้องการของชาวต่างชาติที่เข้ามาต่อเนื่องในช่วงที่ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ยังยืดเยื้อ
ในทางกลับกัน ภาพรวมตลาดยังเผชิญความท้าทาย และมีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กจะเริ่มมีปัญหามากขึ้น ส่วนต้นทุนพลังงานที่ปรับสูงขึ้นก็จะเข้ามากดดันความสามารถในการทำกำไรพอสมควร
ด้านปัจจัยบวกยังพอมีให้เห็น ทั้งมาตรการรัฐที่สนับสนุนค่าใช้จ่ายด้านการอุปโภคและการท่องเที่ยว ซึ่งน่าจะช่วยให้กำลังซื้อกระเตื้องขึ้น เพราะอสังหาริมทรัพย์กับการท่องเที่ยวมักเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกัน รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อัตราพิเศษที่ได้รับการต่ออายุ และอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยที่ยังต่ำกว่าประเทศอื่นในภูมิภาค
ท้ายที่สุด กลุ่มสินค้าที่แสนสิริมองว่ายังไปได้ในครึ่งปีหลังคือคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้หรือเดินทางสะดวกไปยังแหล่งทำงานและสถานศึกษา และบ้านแนวราบระดับราคาราว 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่กำลังซื้อและเครดิตของผู้บริโภคยังไม่ถูกกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
ภาพ: CC7 / Shutterstock
