แบงก์แห่ประกาศขายบ้านมือสองพุ่ง 122.9% สัญญาณเตือนหนี้เสีย (NPL) หรือการยึดทรัพย์ของสถาบันการเงิน นักวิเคราะห์มองแนวโน้ม ‘บ้านถูกยึด’ อาจเพิ่มขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้น จับตากลุ่มระดับรายได้ 50,000-70,000 บาท เริ่มส่งสัญญาณน่ากังวล
ประเด็นสำคัญ
ประเด็นสำคัญ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ธนาคารพาณิชย์มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ที่ 13,432 หน่วย ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 เพิ่มขึ้น 122.9% (YoY) คิดเป็นมูลค่าประกาศขายสะสม 50,069 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 86.5% (YoY) นับเป็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในโครงสร้างตลาด เพราะแม้สัดส่วนในตลาดจะไม่ได้มากเท่าผู้ประกาศขายอื่น แต่มีการเติบโตสูงมากที่สุดอย่างเห็นได้ชัด
สำหรับอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั่วประเทศ จำแนกตามผู้ประกาศขาย มีรายละเอียดดังนี้
- บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์: มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 70,542 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 666,071 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.1% (YoY) คิดเป็น 70.8% ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด ซึ่งครองสัดส่วนเกินครึ่งหนึ่งของตลาด โดยมูลค่ามีการเติบโตมากกว่าจำนวนหน่วยอย่างชัดเจน สะท้อนว่ามูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นมากและเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของการเติบโตด้านมูลค่าโดยรวมของตลาด
- กรมบังคับคดี: มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 61,646 หน่วย ลดลง -6.1% (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 113,129 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.1 (YoY)
- บริษัทบริหารสินทรัพย์: มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 22,846 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.8% (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 63,416 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% (YoY)
- ธนาคารพาณิชย์: มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 13,432 หน่วย เพิ่มขึ้นสูงสุด 122.9% (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 50,069 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุด 86.5% (YoY) เป็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในโครงสร้างตลาด เพราะแม้สัดส่วนในตลาดจะไม่ได้มากเท่าผู้ประกาศขายอื่น แต่มีการเติบโตสูงมากที่สุดอย่างเห็นได้ชัด
- สถาบันการเงินเฉพาะกิจ: มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 27,475 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.3% (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 48,533 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14 7% (YoY)
“โดยสรุป บุคคลธรรมดา และ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นตลาดหลักซึ่งครองสัดส่วนสูงสุดในด้านมูลค่า ส่วนธนาคารพาณิชย์เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตโดดเด่นมากที่สุด ในขณะที่กรมบังคับคดีเป็นเพียงกลุ่มเดียวที่มีการเติบโตลดลงทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า” REIC ระบุ
ทั้งนี้ ข้อมูลดังกล่าวมาจากบทวิเคราะห์เรื่อง ‘สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2569’ ซึ่ง REIC ได้รวบรวมข้อมูลอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายและพร้อมขายทั่วประเทศจากหลายแหล่ง ได้แก่ เว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินทั้งภาครัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน รวมถึงข้อมูลจากกรมบังคับคดี ซึ่งมีการนำมาประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง และข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากกรมที่ดิน
แบงก์เร่งขายบ้านมือสองจากการยึดทรัพย์เพิ่ม เร่งระบาย NPA ลดต้นทุน
เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) กล่าวกับ THE STANDARD WEALTH ว่า ปัจจัยหลักของการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองของธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นในระดับสูงส่วนหนึ่งมาจากการยึดทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น และภาวะที่ธนาคารต้องการระบายสต็อกทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ออกไปด้วย เนื่องจากมองเห็นว่าตลาดมือสองกำลังเป็นที่ต้องการของตลาด และการถือครอง NPA ไว้เยอะถือเป็นต้นทุนที่ธนาคารต้องแบกรับ
“เช่นเดียวกับผู้ประกอบการอสังหาฯ เองในช่วงหลังๆ มา ก็ต้องทำโปรโมชันระบายสต็อก ธนาคารเองก็ไม่แตกต่างกัน เพราะธนาคารเองก็ถือ NPA ไว้เยอะ ในช่วงหลังมาการแข่งขันในตลาดมือสองจึงสูง”
นอกจากนี้ “ต้องยอมรับว่าทรัพย์ของแบงก์มีความหลากหลาย ดังนั้น เมื่อตลาดมือสองบูมขึ้นมา แหล่งที่คนพอจะมองหาได้ง่ายดายและสะดวกที่สุดก็คือ ทรัพย์จากธนาคารพาณิชย์และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ซึ่งอาจคุ้มกว่าการซื้อผ่านตัวแทน หรือแพลตฟอร์มต่างๆ เนื่องจากอาจมีโปรโมชันสินเชื่อ หรือการให้คำปรึกษาการขอสินเชื่อโดยตรง” เชษฐวัฒก์กล่าว
ตลาดอสังหาฯ ‘มือสอง’ โตแรง เหตุกำลังซื้อไม่ฟื้น
เชษฐวัฒก์ กล่าวต่อว่า ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์เท่านั้นที่เร่งระบายสต็อกออกมา แต่ผู้เล่นในตลาดส่วนอื่นๆ ก็เร่งระบายเช่นกัน เนื่องจากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ มือสองเติบโตอย่างมาก โดยในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ตลาดอสังหาฯ ภาพรวมดูเหมือนเป็น ‘ขาขึ้น’ ก็มาจากการเติบโตที่ถูกขับเคลื่อนจากตลาดมือสองเป็นส่วนใหญ่
โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดมือสองโตแรงมาจาก ‘ปัจจัยราคา’ ที่ต่ำกว่ามือหนึ่ง ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ที่กำลังซื้อของผู้บริโภคเปราะบางและยังไม่ฟื้นตัว น้ำหนักการตัดสินใจของผู้ซื้อจึงเทไปที่ปัจจัยราคาเป็นหลัก โดยผู้ซื้อยินดีเลือกบ้านมือสองที่ราคาถูกกว่า และค่อยพิจารณาปัจจัยด้านพื้นที่หรือทำเลตตามมาทีหลัง
โดยตามข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศในไตรมาส 2 ปี 2569 มีทิศทางขยายตัวทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 เพิ่มขึ้น 6.1% (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นถึง 24.9% (YoY) สะท้อนว่าโครงสร้างตลาดมีแนวโน้มเปลี่ยนไปสู่ราคาระดับกลางถึงบน
โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 32.4% (YoY) และมูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 39.6% (YoY) ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีการประกาศขายสะสมลดลงทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า
ด้านภูมิภาค กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นตลาดหลัก โดยครองสัดส่วนอุปทานที่ประกาศขายสะสมสูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ขณะเดียวกันก็เป็นพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุด โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 35.0% (YoY) และ 29.4% (YoY) ตามลำดับ สะท้อนการเป็นศูนย์กลางตลาดที่อยู่อาศัยมือสองของประเทศ ส่วนภาคตะวันออกเป็นตลาดสำคัญรองลงมา ขณะที่ภาคกลางมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เติบโตสูงถึง 32.4% (YoY) แม้มีสัดส่วนตลาดไม่มาก
ด้านประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวยังคงเป็นตลาดหลักที่มีสัดส่วนสูงสุดทั้งด้านอุปทานที่ประกาศขายสะสมและการโอนกรรมสิทธิ์ แต่อาคารชุดเป็นกลุ่มที่มีการเติบโตโดดเด่นที่สุด โดยจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 25.2% (YoY) และหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 39.4% (YoY) ในขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ด้านระดับราคา อุปสงค์มีความแข็งแรงในกลุ่มราคา 1.51–5.00 ล้านบาท โดยเฉพาะระดับราคา 2.01–3.00 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์เติบโตสูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทยังเป็นฐานสำคัญด้านจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 34 8% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ส่วนกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท แม้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลง -1.3% (YoY) แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้น 10.9% (YoY)
ยึดทรัพย์มีแนวโน้มค่อยๆ เพิ่มขึ้น กลุ่มชนชั้นกลางน่าห่วงที่สุด
เชษฐวัฒก์ กล่าวต่อว่า สำหรับแนวโน้มการยึดทรัพย์มีโอกาสมากขึ้น แต่จะเป็นลักษณะค่อยเป็นค่อยไป ไม่รุนแรงเหมือนช่วงวิกฤตโควิด หรือวิกฤตเศรษฐกิจในอดีต
โดยกลุ่มที่ห่วงคือกลุ่มรายได้ปานกลาง เนื่องจากกลุ่มรายได้ระดับล่าง ที่ผ่อนไม่ไหวก็ปล่อยให้ถูกยึดมาสักพักนึงแล้ว เพราะฉะนั้นกลุ่มที่น่าจับตามองในระยะข้างหน้า คือกลุ่มรายได้ระดับปานกลาง 5-7 หมื่นบาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ทนพิษบาดแผลมาตลอด แต่สถานการณ์ยังไม่ดีขึ้น กลุ่มนี้อาจจะเริ่มส่งสัญญาณมากขึ้น
สำหรับแนวโน้มหนี้เสียในสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้า เชษฐวัฒก์มองว่าจะยัง ‘ทรงตัว’ เนื่องจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ยังไม่ดีขึ้น ท่ามกลางการคุมเข้มมาตรฐานการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ที่ช่วยป้องกันไม่ให้หนี้เสีย (NPL) เพิ่มมากขึ้น
ภาพ: Mulad Images / Shutterstock
