ในโลกของการลงทุน REIT ที่มีตัวเลือกมากมาย แต่ถ้าพูดถึง Industrial REIT ที่น่าจับตามอง คงหนีไม่พ้นชื่อ “PROSPECT REIT” ที่กำลังเดินเกมรุกขยายการลงทุนครั้งใหญ่จาก Industrial REIT สู่การเป็นรากฐานสำคัญของภาคอุตสาหกรรมไทย
จากจุดเริ่มต้น สู่การเติบโตที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
PROSPECT REIT เปิดตัวในปี 2563 ด้วยสินทรัพย์สุทธิราว 3,450 ล้านบาท เข้าลงทุนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ 1) บนถนนบางนา-ตราด กม.23 จ.สมุทรปราการ จุดเด่นที่ทำให้ PROSPECT แตกต่างจาก REIT ทั่วไปคือการเป็นเจ้าของพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่มีเขตปลอดอากร (Free Zone) และเป็นเขตปลอดอากรที่มีขนาดใหญ่ที่สุดที่ปล่อยเช่าให้ผู้เช่ารายย่อย
ตลอด 5 ปีที่ผ่านมา PROSPECT REIT ขยายพอร์ตอย่างต่อเนื่องในพื้นที่ยุทธศาสตร์อุตสาหกรรม ถ.บางนา-ตราด ด้วยการลงทุนเพิ่มเติมทุก 1-2 ปี โดยการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ในโครงการ X44 บางนา กม.18 ต่อมามีการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 2 (เพิ่มทุนครั้งที่ 1) ลงทุนเพิ่มเติมในพื้นที่บางส่วนของโครงการ BFTZ 2 และ BFTZ 3 การลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 (เพิ่มทุนครั้งที่ 2) ลงทุนเพิ่มเติมในพื้นที่ส่วนที่เหลือของโครงการ BFTZ 1 BFTZ 2 และ BFTZ 3 และล่าสุด ลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 4 ในพื้นที่บางส่วนของโครงการ BFTZ 6 จนทำให้มูลค่าสินทรัพย์รวม ณ สิ้นปี 2568 เติบโตเพิ่มขึ้น 10,054 ล้านบาท ทะลุเป้าหมายที่ผู้จัดการกองทรัสต์ได้วางแผนไว้
ผลงานปี 2568 แกร่งทุกมิติ
ผลประกอบการปีล่าสุดของ PROSPECT REIT ยังช่วยยืนยันความแข็งแกร่งของโมเดลธุรกิจอย่างชัดเจนดังนี้
- รายได้รวม 877.27 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 46.36% YOY
- กำไรจากการลงทุนสุทธิ 493.30 ล้านบาท เติบโต 46.60% YOY
- อัตราการเช่าพื้นที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2568 พุ่งทำ New high ที่ 99.43% สะท้อนศักยภาพและดีมานด์คลังสินค้า-โรงงานที่แข็งแกร่ง
- จ่ายปันผลทั้งปี 2568 ที่ 0.8280 บาทต่อหน่วย
ตัวเลขเหล่านี้เกิดจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเกือบเต็ม 100% การกระจายฐานผู้เช่าจากหลากหลายอุตสาหกรรม และจากผู้ประกอบการหลายสัญชาติ ช่วยลดการพึ่งพาผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง สร้างเสถียรภาพด้านรายได้ในระยะยาวให้แก่กองทรัสต์
การเพิ่มทุนครั้งที่ 3 ก้าวใหม่สู่ EEC
ในปี 2569 PROSPECT REIT เดินหน้าสู่ประวัติศาสตร์หน้าใหม่ที่สำคัญที่สุด นั่นคือการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 (ลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 5) ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 4 (BFTZ 4) อ.บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา ทำเลยุทธศาสตร์ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ใกล้ทางด่วนเพียง 1 นาที ใกล้นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ของ จ.ชลบุรีและโรงไฟฟ้าบางปะกง เป็นทำเลที่ผู้ประกอบการทั้งไทยและต่างชาติให้ความสนใจเป็นพิเศษ โดยมีอาคารคลังสินค้า โรงงานสำเร็จรูป และอาคารแบบ Built-to-Suit ให้เช่าถึง 101 ยูนิต คิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวม 187,949 ตารางเมตร มีพื้นที่ทั้ง General Zone และ Free Zone กว่า 80% ดึงดูดผู้เช่าที่ต้องการสิทธิประโยชน์ทางภาษีได้เป็นอย่างดี พร้อมอัตราการเช่าพื้นที่เต็ม 100% (เฉพาะส่วนที่ก่อสร้างเสร็จ 111,876 ตร.ม.)
การันตีความมั่นคงด้วยสิทธิการเช่าระยะยาว
การเพิ่มทุนครั้งนี้มีสิทธิการเช่าเป็นระยะเวลาประมาณ 30 ปี สิ้นสุดปี 2599 และสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินอีก 30 ปีจนถึงปี 2629 ซึ่งทำให้อายุเฉลี่ยคงเหลือถ่วงน้ำหนักของทรัพย์สินหลัก (WALE) เพิ่มขึ้นเป็น 28.4 ปี ช่วยเพิ่มความมั่นคงของรายได้และกระแสเงินสดในระยะยาว
มูลค่าการลงทุนและประมาณการผลตอบแทนหลังเพิ่มทุน
การลงทุนเพิ่มเติมของ PROSPECT REIT ครั้งนี้ จะมีมูลค่าไม่เกิน 5,040 ล้านบาท โดยการระดมทุนจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมไม่เกิน 450 ล้านหน่วย และเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินอีกไม่เกิน 2,000 ล้านบาท ซึ่งมูลค่าสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์จะขยายตัวสู่ระดับกว่า 15,000 ล้านบาท โดยมีประมาณการอัตราผลตอบแทนระยะยาว (Expected IRR) ภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมอยู่ที่ 9.6% (อ้างอิงสมมติฐานในการจัดทำประมาณการงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสมมติฐาน สำหรับช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2569 – 1 พฤษภาคม 2570 โดยคำนวณจากสมมติฐานการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ราคา 7.5 บาทต่อหน่วย)
Industrial REIT บนกระแสโลจิสติกส์ไทย
หากมองภาพใหญ่ ดีมานด์คลังสินค้าและโรงงานในไทยยังมีโมเมนตัมแข็งแกร่ง จากหลายปัจจัยสนับสนุนพร้อมกัน ทั้งการขยายตัวของอุตสาหกรรม EV และชิ้นส่วนยานยนต์ใน EEC รวมถึงกระแส Nearshoring (ย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศใกล้เคียง) ที่ทำให้ผู้ผลิตญี่ปุ่น ไต้หวัน และยุโรปมองหาทำเลในไทยเพิ่มขึ้น ซึ่งทรัพย์สินของ PROSPECT REIT อยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
สำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนสม่ำเสมอจาก REIT คุณภาพ PROSPECT REIT ในช่วงเพิ่มทุนครั้งนี้ถือเป็นหนึ่งในโอกาสที่ควรพิจารณา ทั้งจากประวัติการจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอ อัตราการเช่าที่โดดเด่น ประมาณการอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจ และการกระจายทำเลลงทุนจาก “สมุทรปราการ” สู่ “EEC”
ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
