การเข้ามารับตำแหน่งแม่ทัพคนใหม่ CPN ของ ‘วัลยา จิราธิวัฒน์’ มาพร้อมกับแผนลงทุน 5 ปี ด้วยงบลงทุน 1.2 แสนล้านบาท สำหรับการเพิ่มพอร์ตในมือ ซึ่งหัวใจหลักของการลงทุนคือ ‘ธุรกิจศูนย์การค้า’
หากจะถามว่า วันนี้โครงการไหนที่น่าจับตามองมากที่สุด คงหนีไม่พ้นที่ดินย่านไข่แดงอย่าง ‘Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์’ อันเคยเป็นที่ตั้งของ ‘โรงภาพยนตร์สกาลา’ ซึ่ง CPN ประมูลเช่าได้จาก สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยต้องจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินไม่น้อยกว่า 5 พันล้านบาท สำหรับการเช่า 30 ปี
ที่ผ่านมา CPN มักไม่ค่อยพูดถึงโครงการนี้มากนัก แต่ล่าสุดในงานแถลงข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ THE STANDARD WEALTH ได้มีโอกาสพูดคุยกับผู้บริหารระดับสูง ทำให้ทราบว่า ที่ดินในตำนานแห่งนี้จะถูกพัฒนาเป็น ‘มิกซ์ยูส’ ที่มาครบทั้งศูนย์การค้า โรงแรม และอาคารสำนักงาน
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- ชาวราชพฤกษ์เตรียมตัว! CPN ทุ่ม 6.2 พันล้านบาท ปั้นโครงการใหม่ ‘เซ็นทรัล เวสต์วิลล์’ คาดเปิดปลายปี 2566
- CPN เปิดแผน 5 ปี ลงทุน 1.2 แสนล้านบาท เพิ่มศูนย์การค้าและพัฒนามิกซ์ยูส ดันสัดส่วนรายได้โครงการมิกซ์ยูสแตะ 30%
- คอนเฟิร์ม! CPN คว้าสิทธิ์เช่าที่ดิน 30 ปี บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ที่มี ‘โรงภาพยนตร์สกาลา’ อยู่ด้วย จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
- ปกติไม่ใช่ ‘เจ้าบุญทุ่ม’ แต่รอบนี้ ‘แพ้’ ไม่ได้ เท่าไรก็ต้องจ่าย! อ่านเกม CPN ทำไมถึงทุ่มเงิน 25,583 ล้านบาท เข้าฮุบ SF มาไว้ในมือ
“ตอนนี้แบบยังอยู่ในระหว่างการพูดคุยกับสํานักงานจัดการทรัพย์สิน โดยคาดว่าเราจะสามารถเปิดได้ราวปี 2567” ซึ่งหากมองจากภาพที่ช่างภาพของ THE STANDARD เก็บมาล่าสุดจะพบว่า อาคารเก่าส่วนใหญ่ถูกทุบเกือบหมดแล้ว เพื่อเตรียมสร้างอาคารใหม่ขึ้นมาต่อไป
แม้ Block A จะมีเนื้อที่โครงการทั้งหมดประมาณ 7 ไร่ 31 ตารางวา และสํานักงานฯ อนุญาตให้ก่อสร้างโครงการภายในกรอบพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวา แต่ CPN ก็มั่นใจว่า จะสามารถพัฒนาให้ ‘โดดเด่น’ แข่งกับศูนย์การค้าที่อยู่รายรอบได้
ขณะที่การใช้เงิน 25,583 ล้านบาทเข้าซื้อ บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF ซึ่งเป็นเจ้าของห้างดังย่านบางนาอย่าง ‘เมกาบางนา’ ทำให้ CPN จะได้โมเดล ‘คอมมูนิตี้มอลล์’ มาด้วย
เรื่องนี้วัลยากล่าวว่า “CPN กำลังศึกษาโมเดลแบบคอมมูนิตี้มอลล์ โดยคาดว่าจะเสร็จสิ้นภายในปีนี้ และต่อไป CPN ก็จะหันมาทำคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งเราไม่มีและไม่เคยพัฒนามาก่อน ต่อไปโมเดลนี้จะไปยังทำเลที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ไม่สามารถไปได้”
อีกหนึ่งโครงการที่น่าจับตามองคือการเปิดตัว ‘เซ็นทรัล เวสต์วิลล์’ ซึ่งตั้งอยู่ช่วงระหว่างถนนบรมราชชนนีกับถนนนครอินทร์ฝั่งขาออก ปักหมุดย่านราชพฤกษ์ โดยทำเลนี้ CPN ซื้อที่ดินมาไว้ในมือไม่ต่ำกว่า 10 ปีแล้ว
ตามแผน โครงการดังกล่าวมีมูลค่ารวมกว่า 6.2 พันล้านบาท เจาะทำเลราชพฤกษ์บนที่ดิน 40 ไร่ พื้นที่อาคารรวม (Gross Floor Area: GFA) 93,000 ตร.ม. และจะเปิดในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 เบื้องต้นจะเป็นศูนย์การค้า 4 ชั้น ที่มีร้านค้า 300 ร้าน และมีที่จอดรถ 2.2 พันคัน
โครงการดังกล่าวถือเป็นการขยายไปโซนตะวันตกของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นทำเลทองอันมีที่อยู่อาศัยในโครงการระดับไฮเอนด์และโครงการต่างๆ ในย่านกว่า 115,000 ยูนิต ซึ่งมีหมู่บ้านระดับ 10-100 ล้านบาทจำนวนมาก จำนวนประชากร 415,000 คน ที่มีไลฟ์สไตล์ใกล้เคียงย่าน CBD และกำลังซื้อสูงเทียบเท่าย่านอีสต์วิลล์
“แม้เซ็นทรัล เวสต์วิลล์ จะดูไม่ไกลจากเซ็นทรัล เวสต์เกต มากนัก แต่เราเชื่อว่าจะตอบโจทย์กำลังซื้อในย่านนี้ได้ ซึ่งหากลูกค้าอยากได้อะไรที่ครบครันกว่าก็สามารถไปเวสต์เกต ซึ่งเป็น Super Regional Mall ได้”
บล.เอเซีย พลัส ประเมินว่า เบื้องต้นหากพิจารณาโครงการดังกล่าวเทียบเคียงกับ ‘เซ็นทรัล อีสต์วิลล์’ ที่มีพื้นที่ให้เช่า 3.6 หมื่นตารางเมตร และค่าเช่าเฉลี่ย 1,200 บาท / ตร.ม. / เดือน ภายใต้อัตราการเช่าเฉลี่ยเต็มปี 85%-90% ในปี 2567 คาดสร้างรายได้ค่าเช่า 450-500 ล้านบาทต่อปี คิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 1.5% ของรายได้ดำเนินงานรวมปี 2567 และสร้างมูลค่าส่วนเพิ่มราว 0.8 บาท / หุ้น ถือว่าไม่ได้มีนัยสำคัญ
ปัจจุบัน CPN มีศูนย์การค้ารวม 36 แห่งทั้งในและต่างประเทศ, ที่พักอาศัย 23 โครงการ, อาคารสำนักงาน 10 โครงการ และโรงแรม 2 โครงการ และใน 5 ปี CPN จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ อยู่ในมากกว่า 30 จังหวัด ซึ่งจะมีศูนย์การค้า 50 แห่งทั้งในและต่างประเทศ และคอมมูนิตี้มอลล์ 16 แห่ง (อยู่ระหว่างการศึกษาการขยาย), โครงการที่พักอาศัย 68 แห่ง, อาคารสำนักงาน 13 แห่ง และโรงแรม 37 แห่ง โดยมากกว่า 50% ของโครงการทั้งหมดจะเป็นรูปแบบมิกซ์ยูสที่มีมากกว่า 1 ธุรกิจ และมีศูนย์การค้าเป็นหัวใจสำคัญ
ทั้งหมดก็เพื่อทำให้รายได้เติบโตเฉลี่ย 14-16% ต่อปี สำหรับปี 2565 วัลยาคาดว่า จะมีรายได้ราว 3.6 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 90% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด
บล.หยวนต้าประเมินว่า ในปี 2565 CPN จะมีกำไรราว 9.3 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 98.5% เมื่อเทียบกับปี 2564 ส่วนบล.เอเซีย พลัส ประเมินว่า จะมีกำไร 9.28 พันล้านบาท
