เกิดอะไรขึ้น:
LHSC หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ปัจจุบันถือครองสิทธิการเช่าศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก ซึ่งเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงและตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ
โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 33,540 ตารางเมตร อายุคงเหลือของสัญญาเช่าอยู่ที่ 15.7 ปี กองทรัสต์วางแผนขยายพอร์ตทรัพย์สิน โดยจะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่า (ระยะเวลา 24 ปี) ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา ซึ่งเป็นศูนย์การค้าอีกแห่งหนึ่งที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มูลค่าการลงทุนจะไม่เกิน 5.7 พันล้านบาท
โดยจะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวนไม่เกิน 290 ล้านหน่วย และจัดหาเงินทุนด้วยการกู้ยืมไม่เกิน 3.1 พันล้านบาท โดยจะเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ในราคาไม่เกิน 11.0 บาทต่อหน่วย โดยผู้ถือหน่วยทรัสต์จะจองซื้อที่ราคาสูงสุดที่จะประกาศในวันที่ 29 ตุลาคมนี้ และจะมีการประกาศราคาเสนอขายสุดท้ายในวันที่ 8 พฤศจิกายนนี้ ซึ่งคาดว่าธุรกรรมนี้จะแล้วเสร็จภายในเดือนธันวาคมนี้
LHSC มีจุดแข็งหลายอย่าง หนึ่งในจุดแข็งที่สำคัญของแบรนด์เทอร์มินอล 21 คือการตกแต่งตามธีมเมืองต่างๆ ทั่วโลกที่เป็นเอกลักษณ์ไม่ซ้ำใคร โดยจำลองบรรยากาศการท่องเที่ยวของจุดหมายปลายทางยอดนิยมจากจุดเด่นของเมืองต่างๆ ทั่วโลกเข้ามาไว้ในศูนย์การค้า ทำให้ผู้มาเยี่ยมชมได้รับประสบการณ์การช้อปปิ้งที่แตกต่างและน่าประทับใจ หลังจากเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม
พอร์ตทรัพย์สินของ LHSC จะมีความหลากหลายมากขึ้น โดยจะมีศูนย์การค้าหนึ่งแห่งตั้งอยู่ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และอีกหนึ่งแห่งตั้งอยู่ในจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับนักท่องเที่ยว โดยจะมีทรัพย์สิน 54% อยู่ในกรุงเทพฯ และ 46% อยู่ในพัทยา (เมื่ออ้างอิงจากราคาประเมินของทรัพย์สิน) ระยะเวลาสิทธิการเช่าคงเหลือเฉลี่ยจะขยายออกไปจาก 15.7 ปี เป็น 19.5 ปี
LHSC มีผู้สนับสนุนที่แข็งแกร่งคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีประสบการณ์และผลงานที่พิสูจน์แล้วในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงธุรกิจค้าปลีก ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ LHSC เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในอนาคต
แนวโน้มอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่เป็นบวกคาดว่าจะส่งผลดีอย่างมากต่อ LHSC เนื่องจากทั้งศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก และศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ ซึ่งสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้ามาใช้บริการได้เป็นจำนวนมาก
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหน่วย LHSC ปรับขึ้น 7.92% อยู่ที่ 210.90 บาท ขณะที่ SET Index ปรับขึ้น 2.95% อยู่ที่ 1,470.10 จุด
แนวโน้มผลประกอบการปี 2567:
InnovestX Research ประเมินกำไรสุทธิของ LHSC ได้ที่ 532 ล้านบาทในปี 2567 ก่อนที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 955 ล้านบาทในปี 2568 หลังจากกองทรัสต์เข้าลงทุนในศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา ในประมาณการ โดยใช้สมมติฐานว่าธุรกรรมนี้จะแล้วเสร็จในเดือนธันวาคมนี้ ประเมิน DPU ได้ที่ 1.00 บาทต่อหน่วยในปี 2567 และ 1.05 บาทต่อหน่วยในปี 2568
นอกจากนี้ยังใช้สมมติฐานว่ากองทรัสต์จะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวน 290 ล้านหน่วย ที่ราคา 11.0 บาทต่อหน่วย และใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมจำนวน 2.6 พันล้านบาท รวมเป็นเงินทั้งหมด 5.7 พันล้านบาท (ไม่รวมต้นทุนธุรกรรม) เพื่อใช้สนับสนุนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้
การประเมินมูลค่าเหมาะสม InnovestX Research ใช้วิธีคิดลดเงินปันผล (Dividend Discount Model) ในการประเมินมูลค่า LHSC เพื่อสะท้อนประโยชน์ตอบแทน (เงินปันผล) ที่ดีและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยอิงกับอัตราคิดลดที่ 6% และไม่มี Terminal Value ซึ่งได้ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568 ที่ 14.0 บาทต่อหน่วย ด้วยคำแนะนำ OUTPERFORM
โดยชอบ LHSC เพราะ:
- อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในปี 2568 ดีที่ 9.6% โดยมี IRR อยู่ที่ 9.0%
- ทรัพย์สินทั้งสองโครงการ (รวมถึงทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนเพิ่มเติม) ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ โดยมีปัจจัยมหภาคสนับสนุนจากภาคการท่องเที่ยวที่จะช่วยให้รายได้ค่าเช่าเติบโตอย่างแข็งแกร่งมากยิ่งขึ้นและดึงดูดผู้เช่าทั้งรายใหม่และรายเดิม รวมถึงช่วยดึงผู้คนให้เข้ามาใช้บริการที่ศูนย์การค้าที่กองทรัสต์เข้าลงทุน
- LHSC จ่ายเงินปันผลทุกสองเดือน ในขณะที่ REITs และ IFFs อื่นๆ จ่ายเงินปันผลทุกไตรมาส
- อัตราผลตอบแทนพันธบัตรกำลังจะเปลี่ยนเป็นทิศทางเป็นขาลง ซึ่งส่งผลดีต่อกลุ่ม REITs
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามคือความเสี่ยงเกี่ยวกับการต่อสัญญาพื้นที่เช่าที่กำลังจะหมดอายุ อุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่สูงขึ้นในกรุงเทพฯ และพัทยา รวมถึงความเสี่ยงด้านการกระจุกตัว เนื่องจาก LHSC มีทรัพย์สินเพียงสองโครงการ ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญคือ ความปลอดภัยของผู้มาเยี่ยมชม (S)
