เกิดอะไรขึ้น:
SCBS ได้จัดทำบทวิเคราะห์แนวโน้มผลประกอบการหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้การวิเคราะห์ของ SCBS หลังจากเริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นหลังมีการผ่อนคลายเพดาน LTV ซึ่งช่วยสนับสนุนต่อการฟื้นตัวของอุปสงค์จากผู้ซื้อในประเทศ
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (SETPROP) ปรับตัวลดลง 0.3%MoM สวนทาง SET Index ที่ปรับตัวขึ้น 0.4%MoM (ข้อมูล ณ วันที่ 24 พฤศจิกายน 2564)
มุมมองต่อแนวโน้มผลประกอบการหุ้นอสังหาริมทรัพย์:
SCBS มีมุมมองเชิงบวกต่อทิศทางผลประกอบการปี 2565 ของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หลังจากยอดขายของกลุ่มผ่านพ้นจุดต่ำในปี 2562-2563 ด้วยสาเหตุจากการเริ่มใช้มาตรการ LTV (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ในปี 2562 และสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิดในปี 2563
โดย SCB เชื่อว่าการเพิ่ม LTV จะช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางและระดับกลาง-บน ที่มีราคาขายต่ำกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่มีความต้องการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
สำหรับด้านสินค้าคงคลัง ปี 2565 จะเป็นโอกาสที่ดีที่ผู้ประกอบการจะระบายสินค้าคงคลังออกมาได้ในราคาที่ดี เนื่องจากยูนิตใหม่ที่เปิดตัวและโอนภายในปี 2565 มีแนวโน้มที่จะมีราคาสูงขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนจากความต้องการซื้อที่ฟื้นตัวดีขึ้นและต้นทุนวัตถุดิบที่สูงขึ้น นอกจากนี้ SCBS เชื่อว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนในทุกระดับราคา ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้บริโภค และช่วยสนับสนุนให้อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยเติบโต
SCBS ได้ประเมินว่ายอดขายของกลุ่มหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยปี 2565 จะเติบโต 13-15% สู่ระดับ 1.86-1.90 แสนล้านบาท สูงสุดในรอบ 4 ปี โดย 70-75% จะเกิดจากโครงการแนวราบ และ 20-25% จะเกิดจากคอนโดมิเนียม (หากไม่มีการผ่อนคลายเพดาน LTV ยอดขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะเติบโตเพียง 4%YoY) นอกจากนี้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 30-35% ในปี 2565 เพื่อรองรับความต้องการซื้อที่ฟื้นตัวดีขึ้นและการผ่อนคลายเพดาน LTV
ในปี 2560-2561 ยอดขายราว 30% ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งในจำนวนนี้มากกว่า 50% เป็นชาวจีน โดย SCBS มองว่าความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติจะยังอยู่ในระดับต่ำใน 1H65 และฟื้นตัวดีขึ้นใน 2H65 ซึ่งเป็นผลมาจากการยกเลิกข้อจำกัดการเดินทาง อย่างไรก็ดี สัดส่วนยอดขายจากผู้ซื้อชาวต่างชาติน่าจะยังไม่ถึง 10% ในปี 2565
สำหรับความเสี่ยงต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องติดตามคือ 1. การเก็งกำไรในกลุ่มคอนโดมิเนียมหลังจากผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และ 2. หนี้ครัวเรือนใน 2Q64 อยู่ในระดับสูงเกือบ 90% ซึ่งต้องจับตาการผ่อนชำระตามปกติควบคู่กับสถานนะทางการเงินของผู้ซื้อ
