เศรษฐกิจโลกครึ่งหลังปี 2569 ยังเผชิญความไม่แน่นอน ความตึงเครียดในตะวันออกกลางดันราคาน้ำมัน WTI พุ่งแตะ 90 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล สร้างแรงกดดันเงินเฟ้อและทำให้นักลงทุนกังวลว่า Fed ต้องคงนโยบายการเงินที่เข้มงวดต่อไป
ในภาวะเช่นนี้ นักลงทุนแบบเน้นผลตอบแทนสม่ำเสมอจึงหันมาให้ความสนใจสินทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดชัดเจนและผันผวนน้อยกว่ามากขึ้น
หนึ่งในสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมากขึ้นในจังหวะนี้คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) โดยเฉพาะที่ลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซึ่งมักให้ผลตอบแทนในรูปเงินปันผลที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก
ซึ่งดีลที่น่าจับตาคงหนีไม่พ้นข่าวความเคลื่อนไหวของกองทรัสต์ WHART ผู้นำกลุ่มโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ ที่เดินหน้าเตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน เพื่อเข้าลงทุนในโครงการ ดับบลิวจีซีแอล อินเตอร์เนชั่นแนล ดิสทริบิวชั่น เซ็นเตอร์ หรือ ‘WGCL IDC’ ศูนย์กระจายสินค้าระดับสากลประเภท Built-to-suit คุณภาพสูง ด้วยมูลค่าลงทุนรวมไม่เกิน 2,507.60 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งของพอร์ตสินทรัพย์และฐานรายได้ของกองทรัสต์ฯ
The Standard Wealth พาไปเจาะลึกดีลเพิ่มทุนครั้งนี้ เพื่อให้นักลงทุนเห็นผลประโยชน์ทางการเงิน โครงสร้างพอร์ตการลงทุน และความเสี่ยงสำคัญที่ต้องนำมาพิจารณาประกอบการตัดสินใจ
เจาะลึกดีล ‘WGCL IDC’ ยุทธศาสตร์เพิ่มเสถียรภาพพอร์ตโฟลิโอ
WGCL IDC หรือ ดับบลิวจีซีแอล อินเตอร์เนชั่นแนล ดิสทริบิวชั่น เซ็นเตอร์ เป็นอาคารคลังสินค้าและโรงงาน รูปแบบ Built-to- suit เพื่อรองรับผู้เช่าชั้นนำในกลุ่มเคมีภัณฑ์และผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมโดยเฉพาะ โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จังหวัดระยอง ซึ่งเป็น Petrochemical Complex ที่สำคัญที่สุดของประเทศไทย
จุดเด่นของ WGCL IDC ที่ทำให้กองทรัสต์เดินหน้าเพิ่มทุน
- Freehold 100% เพิ่มความแข็งแกร่งให้ Portfolio
WGCL IDC เป็นสินทรัพย์ประเภท Freehold 100% ทั้งที่ดินและอาคาร มาพร้อมสัญญาเช่ายาว 30 ปี
- มีผู้เช่าตั้งแต่วันแรกพร้อมสัญญาเช่าระยะยาว
อัตราเช่าเต็ม 100% ตั้งแต่วันแรกที่โอนกรรมสิทธิ์ ทำให้สินทรัพย์แทบไม่มีความเสี่ยงเรื่อง Vacancy เลยตั้งแต่วันแรกที่เข้าลงทุน
- พันธมิตรผู้เช่าระดับท็อปของประเทศ
WGCL คือ ผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ครบวงจร (Full Logistics Services) ในกลุ่มธุรกิจเคมีภัณฑ์และผลิตภัณฑ์อื่นๆ เป็นกิจการร่วมทุนถือหุ้นในสัดส่วน 50:50 ระหว่างกลุ่ม WHA Corporation ผู้พัฒนาโลจิสติกส์แถวหน้าของไทย และพีทีที โกลบอล เคมิคอล จำกัด (มหาชน) หรือ PTTGC ยักษ์ใหญ่ปิโตรเคมี ซึ่งถือเป็นกลุ่มพันธมิตรและผู้เช่าร่วมที่มีเครดิตทางการเงินและธุรกิจมั่นคงระดับสูงสุด
- ทรัพย์สินอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ทางโลจิสติกส์
WGCL IDC ตั้งอยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่งหลักของประเทศ เชื่อมโยงฐานการผลิตและโลจิสติกส์ทั้งทางบก อากาศ และน้ำ และได้รับแรงสนับสนุนจากโครงการสำคัญ เช่น ท่าเรือมาบตาพุด สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา และมอเตอร์เวย์ ทำให้ช่วยดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ
ดีลนี้ดีกับพอร์ต WHART อย่างไร
จากข้อมูลข้างต้น การเข้าลงทุนใน WGCL IDC จะทำให้พอร์ตรวมของ WHART โตทะลุ 5.6 หมื่นล้านบาท มีพื้นที่เช่ารวมเกิน 2 ล้านตารางเมตร อีกทั้งยังเพิ่มสัดส่วนทรัพย์สินประเภท Freehold ที่ช่วยสร้างความแข็งแกร่งให้กับพอร์ตการลงทุนในภาพรวม เพิ่มความมั่นคงของรายได้จากผู้เช่าชั้นนำที่มีระยะเวลาการเช่าถึง 30 ปี เพิ่มพื้นที่เช่าในทำเลศักยภาพ (EEC) ตอกย้ำศักยภาพของ WHART ในฐานะผู้นำด้าน ‘Logistics Infrastructure’ ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับกิจกรรมด้านโลจิสติกส์อย่างครบวงจร ตั้งแต่พื้นที่การจัดเก็บสินค้าสู่การกระจายสินค้า เพื่อรองรับการเติบโตของ Supply Chain ไทยอย่างต่อเนื่อง สอดรับกับการขยายตัวของธุรกิจ E-Commerce ที่เข้ามามีบทบาทสำคัญต่อรูปแบบการบริโภคและการขับเคลื่อนเศรษฐกิจยุคใหม่
กองทรัสต์ WHART กำลังเปิดโอกาสให้คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์และอุตสาหกรรมระดับพรีเมียม ที่หนุนห่วงโซ่อุปทานของประเทศไทยโดยตรง พร้อมกระแสเงินสดหมุนเวียนจากผู้เช่าองค์กรข้ามชาติที่หลากหลาย ภายใต้การสนับสนุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่แข็งแกร่งที่สุดของประเทศ
โดยกองทรัสต์มีจ่ายปันผลต่อเนื่องสม่ำเสมอตลอด 10 ปี และบริหารหนี้มีประสิทธิภาพ โดยมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.72% ต่อปี ท่ามกลางดอกเบี้ยนโยบายที่ 1.00% ล่าสุดจ่ายปันผลครึ่งแรกของปี 2569 แล้ว 0.3845 บาทต่อหน่วย และยังคงรักษาระดับอันดับความน่าเชื่อถือระดับ “A” แนวโน้ม Stable จาก TRIS Rating (ยืนยันล่าสุด 28 ม.ค. 2569)
ด้านพื้นที่เช่า WHART มีพื้นที่เช่าสุทธิสะสมกว่า 1.9 ล้านตารางเมตร ณ ไตรมาส 2/2569 และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 89.92% ในไตรมาสเดียวกัน โดยในครึ่งปีแรกของปี 2569 กองสามารถต่อสัญญาเช่าได้ราว 72% ของพื้นที่ที่ครบกำหนดสัญญาทั้งหมด
ด้านพอร์ตผู้เช่าหลัก ประกอบด้วยบริษัทที่มีชื่อเสียงระดับแนวหน้า ไม่ว่าจะเป็น DKSH (Thailand) ตามด้วย CRC ไทวัสดุ, Alibaba Smart Hub, Scommerce / Shopee และ Sino-Pacific Trading รวมถึงกลุ่มธุรกิจหลักของผู้เช่า ประกอบด้วย FMCG, 3PL/4PL และ E-Commerce ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่มีบทบาทสำคัญต่อห่วงโซ่อุปทานและการกระจายสินค้าในประเทศ ที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทย
มุมมองจาก The Standard Wealth เห็นว่า การเสริมความแข็งแกร่งให้พอร์ตลงทุนด้วยทรัพย์สินพรีเมียมแบบ Freehold 100% ของโครงการ WGCL ซึ่งมาพร้อมสัญญาเช่ากลับระยะยาวถึง 30 ปี โครงสร้างนี้สร้าง Long-term Visibility of Income ทำให้สามารถประเมินและคาดการณ์กระแสเงินสดปันผลในอนาคตได้อย่างมีความแม่นยำและมั่นคง
สำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิ์จองซื้อ สามารถจองซื้อได้ในวันที่ 21-25 กันยายน 2569 ที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 11.10 บาทต่อหน่วย ทั้งนี้หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุดจะคืนเงินส่วนต่างราคาให้กับผู้จองซื้อ
ส่วนประชาชนทั่วไปสามารถจองซื้อในวันที่ 28 กันยายน – 1 ตุลาคม 2569 ที่ราคาเสนอขายสุดท้าย ซึ่งจะประกาศให้ทราบผ่านทาง website ตลาดหลักทรัพย์ก่อนการจองซื้อ
โดยนักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อผ่านแอปพลิเคชัน K PLUS และสาขาของ ธนาคารกสิกรไทย
อ้างอิง
