SCB EIC เผยจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงมาอยู่ที่เฉลี่ย 51,472 หน่วยต่อปี ระหว่างปี 2567 – 2568 ที่ผ่านมา น้อยลงเกือบครึ่งหนึ่งจากช่วงปี 2559 – 2566 จากกำลังซื้อที่ลดลง หนี้ครัวเรือนสูง รวมทั้งประชากรวัยแรงงานที่ลดลง คาดใช้เวลา 4 ปีขึ้นไป ในการระบายสต็อก
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดมาอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มถูกซ้ำเติมจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลง โดยกรณีที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เพิ่มเติม ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องใช้เวลา 4 ปีขึ้นไปในการระบายสต็อก นานขึ้นจากก่อนปี 2566 ที่ใช้เวลาราว 2 ปี ในช่วงปี 2559 – 2566
การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่อยู่ในระดับสูง โดยหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเฉลี่ยสูงถึง 100,647 หน่วยต่อปี ขณะที่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ยังอยู่ระดับต่ำกว่าหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ค่อนข้างมากเฉลี่ยอยู่ที่ 92,615 หน่วยต่อปี สะท้อนถึงการพัฒนาโครงการที่มากกว่าความต้องการซื้อจริง
แม้ว่าในช่วงปี 2024-2025 ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะปรับตัวโดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ลดลงมาเฉลี่ยอยู่ที่ 51,472 หน่วยต่อปี แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวไปตามข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนระดับสูง รายได้ชะลอตัว และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้ง ยังถูกซ้ำเติมจากค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นจากสงครามตะวันออกกลาง ที่กดดันให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยฟื้นตัวช้าออกไป ส่งผลให้การดูดซับที่อยู่อาศัยออกจากตลาดเป็นไปได้ช้า และที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง
SCB EIC คาดว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ปลายปี 2569 จะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 2.13 แสนหน่วย โดยตั้งแต่ปี 2023 เป็นต้นมา กรณีที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เพิ่มเติม ต้องใช้เวลา 4 ปีขึ้นไปในการระบายสต็อก นานขึ้นจากก่อนปี 2023 ที่ใช้เวลาราว 2 ปี
โดยพบว่าหน่วยบ้านเดี่ยวเหลือขายสะสมปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากที่ในปี 2565 คิดเป็นสัดส่วน 16% ของหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวม ขึ้นมาอยู่ที่สัดส่วน 24% ของหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวม ในปี 2568
นอกจากนี้ ข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ในไตรมาสที่ 1 ปี 2567 มีหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายทั่วประเทศอยู่ที่ราว 1.25 แสนหน่วย และมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแตะระดับ 2.26 แสนหน่วยในไตรมาสที่ 4 ปี 2568 หรือในระยะ 2 ปีที่ผ่านมา หน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายเพิ่มขึ้นถึง 1.8 เท่า สะท้อนอุปทานของที่อยู่อาศัยมือสองในตลาดจำนวนมาก ซึ่งจะเป็นข้อจำกัดในการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในระยะข้างหน้า
คนวัยทำงานที่เป็นกำลังซื้อหลัก ลดลงต่อเนื่อง
จํานวนประชากรต่อจํานวนบ้านมีแนวโน้มลดลงทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยจำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านในกรุงเทพฯ ในปี 2559 อยู่ที่ 2.80 คนต่อหลัง ลดลงมาอยู่ที่ 2.47 คนต่อหลัง ในปี 2568
สำหรับในปริมณฑลก็เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับในกรุงเทพฯ โดยจำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านในปี 2559 อยู่ที่ 3.07 คนต่อหลัง ลดลงมาอยู่ที่ 2.69 คนต่อหลังในปี 2568 ทั้งนี้จำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านที่ลดลงสะท้อนแนวโน้มขนาดครัวเรือนที่เล็กลงจากหลายปัจจัย เช่น อัตราการเกิดที่ลดลง การอยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว
อย่างไรก็ดี จำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านที่ลดลง สวนทางกับจำนวนบ้านที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนความเสี่ยงในการเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า
ในระยะที่ผ่านมา จํานวนประชากรเกิดใหม่ในไทยลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2567 จำนวนประชากรอายุต่ำกว่า 15 ปีลดลงมาอยู่ที่ 9.6 ล้านคน จากจำนวน 11.7 ล้านคนในปี 2557 หรือคิดเป็นอัตราการหดตัวที่เฉลี่ย -2% ต่อปี (CAGR)
ขณะที่จำนวนประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้น โดยในปี 2567 จำนวนประชากรอายุมากกว่า 60 ปี เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 12.6 ล้านคน จากจำนวน 8.4 ล้านคนในปี 2557 หรือคิดเป็นอัตราการขยายตัวที่เฉลี่ย 4% ต่อปี ทั้งนี้การหดตัวของประชากรเกิดใหม่อย่างต่อเนื่องส่งผลให้สัดส่วนประชากรวัยแรงงานลดลง
โดยในปี 2568 สัดส่วนประชากรวัยแรงงาน หรือประชากรอายุ 15-60 ปีอยู่ที่ 64% ของจำนวนประชากรไทยโดยรวม ลดลงจากในปี 2558 ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 68% ของจำนวนประชากรไทยโดยรวม และคาดว่าจะลดลงต่อเนื่องคิดเป็นสัดส่วน 58% ของจำนวนประชากรไทยโดยรวมในปี 2583
ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งปรับกลยุทธ์
ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์ ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ตลอดจนรับมือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร และวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่
หนึ่งในวิธีการเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม คือการปรับโมเดลธุรกิจไปสู่รูปแบบ Rent-To-Own (RTO) เพื่อช่วยลดข้อจำกัดของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่เผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ รวมถึงการปรับรูปแบบที่อยู่อาศัยเหลือขายไปเป็นให้เช่า หรือพัฒนาโครงการใหม่ให้เช่าในรูปแบบ Serviced apartments หรือ Serviced condo โดยเฉพาะในบางทำเล เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา ที่ยังมีความต้องการเช่า
รวมทั้งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบที่สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร เช่น การออกแบบและก่อสร้างที่สามารถต่อเติมหรือดัดแปลงให้สอดรับกับการอยู่อาศัยเมื่อมีอายุมากขึ้น นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการในทำเลรอบนอกพื้นที่ใจกลางเมือง หรือไกลออกไป และต่างจังหวัดที่ไม่ใช่หัวเมืองเศรษฐกิจ และการท่องเที่ยว ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากอาจเผชิญสถานการณ์ประชากรวัยแรงงานย้ายถิ่นฐาน
และพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเจาะตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพเติบโต และมีกำลังซื้อสูง โดยอาจนำเสนอโมเดลธุรกิจรูปแบบการเช่าระยะยาว และสิทธิการอยู่อาศัยตลอดชีพ
