ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนที่ยังสูงและเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดกว่าทุกช่วงในรอบหลายปี เป็นเหตุให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญความท้าทายมากที่สุด หลังสัญญาณชะลอตัวเริ่มลุกลามจากฝั่งผู้ซื้อไปจนถึงซัปพลายเออร์ ผู้รับเหมา และแรงงานก่อสร้าง
ขณะที่ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเร่งลดราคาเพื่อระบายสต็อก และทบทวนแผนการลงทุนใหม่ทั้งอุตสาหกรรม ภายใต้สภาวะเช่นนี้ ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าการฟื้นตัวของตลาดจะไม่รวดเร็วเหมือนในอดีต และอาจยืดเยื้ออีกหลายปี หากผู้ประกอบการไม่ปรับตัวกลับสู่ดีมานด์จริง พร้อมประเมินทำเลอย่างระมัดระวังยิ่งขึ้น
วิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) เปิดเผยว่า ปัจจุบันพอร์ตการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ของ KKP กว่า 85% กระจุกตัวในกรุงเทพฯ ขณะที่จังหวัดรองหลักคือ ชลบุรี และ ภูเก็ต โดยในพอร์ตธุรกิจมีโครงการคอนโดเพียง 15% ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการบ้าน เพราะตลาดแนวราบยังมีเสถียรภาพมากกว่า
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- อสังหาฯ หาดใหญ่ มูลค่ากว่า 40,000 ล้านบาท เจอบททดสอบน้ำท่วมครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 25 ปี…
- ชี้คนไทยไม่พร้อมซื้อคอนโด หัน ‘เช่าอยู่’ เพราะไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาว…
- ภาพรวมอสังหาฯ ครึ่งปีแรก พบรายใหญ่ยังแกร่ง แต่พร้อมใจปรับพอร์ต…
ทั้งนี้ เดิมที 70% ของสินเชื่อใหม่จะปล่อยให้โครงการใหม่ แต่ในปีนี้และปีหน้า สัดส่วนดังกล่าวมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากจำนวนโครงการใหม่หดตัว และผู้ประกอบการ SME ซึ่งเป็นลูกค้าหลักเริ่มลดการพัฒนา ส่งผลให้ลูกค้าในพอร์ตเริ่มเอนไปสู่บริษัทขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น
แม้บริษัทจะติดตามภาวะตลาดอย่างต่อเนื่อง แต่ปีนี้ถือว่าทรุดตัวผิดปกติ สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ลดลงตั้งแต่ก่อนโควิด และคาดว่าในปี 2568 จะลดลงอีก 6% ส่วนภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 มีจำนวนเพียงราว 41,160 ยูนิต ลดลง 33% เมื่อเทียบปีก่อน ส่งผลให้มูลค่าเปิดโครงการรวมเหลือ 2.4 แสนล้านบาทจากกว่า 4 แสนล้านบาทในปี 2567 ซึ่งกระทบเป็นวงกว้างต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ทั้งเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ผู้รับเหมา ไปจนถึงแรงงานก่อสร้าง
ประเมินว่า ปี 2569 ตลาดอสังหาฯ ไทยยังอยู่ในภาวะฟื้นตัวช้า จากเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว บวกกับภาระหนี้ครัวเรือนสูง และมาตรการปล่อยกู้ที่ยังเข้มงวด ปัจจัยทั้งหมดล้วนกดดันกำลังซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่ม คอนโดมิเนียม และ บ้านหรู ซึ่งยังมีสต็อกสะสมมากกว่า 3,000 ยูนิต
ด้านโครงสร้างความต้องการซื้อบ้านช่วงปี 2568–2569 พบว่ายังคงกระจุกตัวอยู่ใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะภาคอีสาน มีกำลังซื้ออ่อนลงแทบทุกจังหวัด ยกเว้น ขอนแก่น ที่ยังมีแนวโน้มเติบโต ส่วนยอดซื้อของต่างชาติหดตัวมากใน ชลบุรี เชียงใหม่ และสมุทรปราการ แต่ในทางกลับกัน ยังคงมีจังหวัดที่ดีมานด์ต่างชาติขยายตัวชัด ได้แก่ กรุงเทพฯ ประจวบคีรีขันธ์ สุราษฎร์ธานี และภูเก็ต
เรียกได้ว่าตลาดภูเก็ตเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ยังเติบโตต่อเนื่อง จากเม็ดเงินลงทุนใหม่ โดยเฉพาะในโซน บางเทา–สุรินทร์, กมลา, ป่าตอง, กะรน–กะตะ, ราไวย์ ส่งผลให้ยอดโอนคอนโดต่างชาติในปี 2568 เพิ่มขึ้น 10% และคาดว่าจะขยายตัวต่อในปี 2569–2570
นอกจากนี้ ดีมานด์แบบ Leasehold 30 ปี ยังคงเติบโตต่อเนื่องมานานกว่า 5 ปี โดยแรงหนุนสำคัญคือการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติ ทำให้ชาวต่างชาติย้ายครอบครัวมาอยู่อาศัยจริง และไม่ได้ซื้อเพื่อพักระยะสั้นเหมือนในอดีต แม้ภูเก็ตมีพื้นที่เพียง 543 ตารางกิโลเมตร แต่ยังคงเป็นตลาดที่นักลงทุนต่างชาติสนใจอย่างต่อเนื่อง
KKP ย้ำว่า ปีนี้เป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ ชะลอตัวพร้อมกัน ซึ่งสะท้อนภาวะกำลังซื้ออ่อนแรงจริง และทำให้ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องลดราคาขาย 5–10% เพื่อเร่งระบายสต็อกในบางทำเล และทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกศึกษาด้านทำเลมากขึ้น
พร้อมคาดว่าตลาดปี 2569 จะชะลอตัวลงอีกราว 6% แต่ยังมีโอกาสในบางพื้นที่ โดยเฉพาะสินค้ากลุ่ม บ้านราคา 3–5 ล้านบาท ซึ่งยังตอบโจทย์กำลังซื้อของวัยทำงาน รวมถึงตลาด บ้านมือสอง ที่ยังไปได้ดี
โดยปี 2568 บ้านมือสองมีสัดส่วนยอดโอนสูงถึง 56% จากก่อนโควิดที่มีเพียง 38% ปัจจัยหนุนคือ มีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า ทำเลในเมืองที่ตอบโจทย์ ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มเข้ารีโนเวตและขายต่อ และอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง ทำให้มีทรัพย์กลับเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ส่วนทำเลยอดนิยมของบ้านมือสอง ได้แก่ อ่อนนุช พระราม 9 พร้อมพงษ์ เอกมัย อารีย์ วัฒนา ห้วยขวาง และคลองเตย
ส่วนทำเลบ้านมือหนึ่งปี 2569 ที่ยังมีศักยภาพเติบโต ได้แก่ บางบัวทอง, พหลโยธิน, บางนา และ พระราม 2 คาดว่าจะมีดีมานด์ใหม่ไหลเข้ามา โดยเฉพาะโครงการแนวราบระดับราคากลาง–ล่าง และคอนโดราคาต่ำกว่า 1 5 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นที่ต้องการของตลาด
กรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี นักวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาฯ กล่าวต่อว่า ปัจจัยเสี่ยงใหญ่ที่จะกำหนดทิศทางปี 2569 ได้แก่ การเปลี่ยนผ่านสู่รัฐบาลใหม่ ตามด้วยมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ ความเข้มงวดของสินเชื่อ และภัยธรรมชาติในหลายพื้นที่
สำหรับกรณีน้ำท่วมในจังหวัดสงขลา โดยเฉพาะอำเภอหาดใหญ่ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังไม่หลีกเลี่ยงการลงทุน เนื่องจากรับรู้ความเสี่ยงอยู่แล้วและได้ออกแบบโครงการให้รองรับภัยพิบัติ เช่น การออกแบบคอนโดที่ยังสามารถใช้น้ำและไฟฟ้าได้ในช่วงน้ำท่วม
KKP ประเมินต่อว่าตลาดอสังหาฯ ปีหน้าจะไม่สามารถสร้างยอดขายแรงแบบเดิมได้ และภาวะชะลออาจยืดเยื้อ 2–3 ปี ผู้ประกอบการจึงควรกลับไปพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ดีมานด์จริง และเผื่อเวลาปิดโครงการให้นานขึ้น
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการจำนวนมากกำลังเผชิญผลจากการเร่งซื้อที่ดินและเร่งเปิดโครงการหลังโควิด เนื่องจากยอดขายช่วงปี 2564–2565 ดีผิดปกติ แต่เมื่อเศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะจริง ตลาดจึงปรับตัวลงในแทบทุกเซกเมนต์ KKP แนะให้ผู้ประกอบการใช้ข้อมูลเชิงลึกประเมินทำเลจริง หลีกเลี่ยงจังหวัดที่ดีมานด์ลดลง เพื่อลดความเสี่ยงสต็อกล้น
