ทำไม CPAXT มูลค่าหายไป 6 หมื่นล้านบาทในวันเดียว หลังประกาศลงทุนHappitat

หุ้นร้อนที่สุดวันนี้ (16 ธันวาคม) คงจะหนีไม่พ้น บมจ.ซีพี แอ็กซ์ตร้า (CPAXT) เจ้าของแบรนด์ Makro และ Lotus’s ที่ราคาหุ้นดิ่งลง 18% จนมูลค่าตามราคาตลาดหายไป 6 หมื่นล้านบาทภายในวันเดียว ราคาหุ้นดิ่งลงจาก 34.75 บาท ไปทำจุดต่ำสุดของวันที่ 28 บาท

ที่มาที่ไปของแรงเทขายในวันนี้มาจากการประกาศการลงทุนของบริษัท ซึ่งจะใช้เงินลงทุน 7.97 พันล้านบาท เพื่อถือหุ้น 95% ร่วมกับ บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ที่ถือหุ้นอีก 5% ร่วมลงทุนใน บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ภายใต้โครงการชื่อ Happitat

ทำไมการประกาศลงทุนดังกล่าวถึงทำให้ราคาหุ้น CPAXT ร่วงลงหนักขนาดนี้?

สาเหตุของการเทขายหุ้น CPAXT

แหล่งข่าวนักวิเคราะห์เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า ราคาหุ้นปรับตัวลง 6-7 บาทในวันนี้ เป็นเชิง Sentiment มากกว่าปัจจัยพื้นฐาน โดยเฉพาะการตีความและตั้งคำถามว่าการลงทุนในครั้งนี้เป็นการเกื้อหนุนกันในกลุ่มหรือไม่ เนื่องจาก MQDC กำลังประสบปัญหากระแสเงินสดตึงตัว

ส่วนประเด็นความคุ้มค่าของการลงทุนอาจยังประเมินได้ค่อนข้างยากในเวลานี้ แต่สิ่งที่ต้องยอมรับคือการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรงในบริเวณนั้น อย่างไรก็ตาม ข้อดีคือหากเทียบกับการลงทุนเพื่อพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่โดยทั่วไปแล้วอาจต้องใช้เวลาประมาณ 4 ปี แต่โครงการนี้คาดว่าจะแล้วเสร็จในเวลาประมาณ 1.5-2 ปี

แต่ไม่ว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จมากน้อยเพียงใด เงินลงทุนเกือบ 1 หมื่นล้านบาท คิดเป็นเพียง 2% ของสินทรัพย์รวมมูลค่า 5 แสนล้านบาท ของ CPAXT ทำให้ผลกระทบต่อกำไรและราคาหุ้นอาจมีเพียงเล็กน้อย

จากการประเมินในเบื้องต้นคาดว่าการลงทุนครั้งนี้จะกระทบต่อกำไรปี 2568 ประมาณ 2% และกระทบต่อกำไรปี 2569 ประมาณ 3.5% รวมทั้งกระทบต่อราคาเหมาะสมประมาณ 0.5-1 บาท

“นี่อาจเป็นเพียงช็อกระยะสั้น ถ้าหุ้นลง 4-5% ก็เข้าใจ แต่การลงขนาด 18% เป็นระดับที่มากเกินไป”

แหล่งข่าวนักวิเคราะห์กล่าวต่อว่า สาเหตุที่ทำให้ราคาหุ้นดิ่งลงแรง ส่วนหนึ่งเพราะความเข้าใจผิดว่าเป็นการนำเงินไปถือหุ้นโครงการ The Forestias by MQDC โดยตรง และอาจต้องรับผลขาดทุนเข้ามา แต่จริงๆ เป็นการลงทุนในบริษัทย่อยและมี MQDC เข้ามาถือหุ้นอีก 5%

อีกส่วนหนึ่งที่เป็นปัญหาคือ คำถามในใจของนักลงทุนที่ว่าการลงทุนครั้งนี้เป็นการเข้าไปช่วยเหลือ MQDC หรือไม่ หากใช่ทำไมต้องเป็น CPAXT ซึ่งเป็นบริษัทในตลาดและมีนักลงทุนหลากหลายร่วมถือหุ้น

“MQDC มีหนี้สินอยู่ราว 7-8 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นหุ้นกู้ หากไม่ช่วยแล้วเกิดปัญหาอาจกระทบทั้งตลาดทุนและตลาดหุ้นกู้ แต่จริงๆ แล้วควรใช้บริษัทนอกตลาดมาช่วยจะดีกว่าหรือไม่”

ด้าน บล.เอเซีย พลัส ประเมินว่า หลังจาก CPAXT ใช้เงินราว 7.97 พันล้านบาทไปแล้วสำหรับการลงทุนในโครงการที่ก่อสร้างไปราว 80% ของงานก่อสร้างทั้งหมด คาดว่าจะใช้เงินอีกไม่ต่ำกว่า 2-3 พันล้านบาท สำหรับอีก 20% ที่เหลือ หรือคิดเป็นงบลงทุนรวมราว 1-1.1 หมื่นล้านบาท คาดว่าโครงการดังกล่าวจะเปิดให้บริการได้ในอีก 12-18 เดือนนับจากนี้

โดยที่เงินลงทุนเริ่มแรก 7.97 พันล้านบาท CPAXT ได้มาจากการกู้ เนื่องจาก CPAXT จะต้องบันทึกภาระดอกเบี้ยจ่ายจากการกู้เพื่อนำเงินมาลงทุนตั้งแต่วันที่ 13 ธันวาคม 2567 ดังนั้น CPAXT จะมีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นมาอย่างน้อยประมาณ 303 ล้านบาทต่อปี

อย่างไรก็ตาม รายได้และค่าใช้จ่ายจากโครงการจะยังเข้ามาไม่เต็มที่ในช่วงแรก โดยในกรณีดีสุดรายได้และค่าใช้จ่ายจะเริ่มเข้ามาในไตรมาส 4 ปี 2568 ส่วนในกรณีแย่สุดจะยังไม่มีรายได้เข้ามาเลยในปี 2568 ทำให้ผลกระทบต่อกำไรในปี 2568 ยังไม่มาก เราจึงประเมินว่าโครงการนี้จะกระทบกำไรและราคาเป้าหมายปี 2568 ของ CPAXT ให้ลดลง 2-3% จากประมาณการปัจจุบัน

ทำความรู้จักโครงการ Happitat

สำหรับ ‘Happitat’ ที่เป็นข่าวในตอนนี้ เป็นส่วนหนึ่งของ The Forestias โครงการที่ถูกระบุว่าเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มูลค่า 1.25 แสนล้านบาท พื้นที่ 398 ไร่ บนถนนบางนา-ตราด กม.7

ตัวเลขเงินลงทุนนั้นถือว่ามากกว่า One Bangkok ของ เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ใช้เงินลงทุนราว 1.2 แสนล้านบาท บนที่ดินผืนใหญ่ของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์กว่า 108 ไร่ ใจกลางเมือง บนทำเลถนนพระราม 4 โดยมี ปณต สิริวัฒนภักดี เป็นผู้ดูแลโครงการนี้

ขณะที่ The Forestias นั้นมีผู้พัฒนาเป็น บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC ซึ่งมี ทิพพาภรณ์ อริยวรารมย์ เป็นผู้ก่อตั้ง โดยทิพพาภรณ์นั้นเป็นลูกสาวคนสุดท้องของ เจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์

ตัว Happitat ประกอบไปด้วย 3 อาคาร พื้นที่ใช้สอยรวมกันประมาณ 211,000 ตารางเมตร ซึ่งจะมีทั้งร้านขายอาหารและเครื่องดื่ม ศูนย์การเรียนรู้ ความบันเทิง สถานที่ทำกิจกรรมทางวัฒนธรรมและสังคม มาร์เก็ตต่างๆ และพิพิธภัณฑ์ทางวิทยาศาสตร์ รวมถึงพื้นที่สำนักงาน

ข้อมูลที่เปิดเผยเมื่อต้นปีนี้ระบุถึงการใช้เม็ดเงินสำหรับ Happitat เฟสแรกกว่า 2 หมื่นล้านบาท โดย Happitat at The Forestias มีความคืบหน้าในการก่อสร้างแล้วเสร็จ 70% รวมทั้ง The Hilltop Offices พื้นที่ออฟฟิศให้เช่าที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกัน มีความคืบหน้าในการก่อสร้างแล้วเสร็จ 60% และจะเสร็จสมบูรณ์พร้อมเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2567

แต่ที่สุดนั้นก็ไม่ได้เปิดตามที่หวัง เพราะสารพัดปัญหาที่ถาโถมเข้ามา ซึ่งความท้าทายใหญ่ที่สุดคือ ‘เงินทุน’ ที่ต้องแบ่งไปใช้สำหรับส่วนอื่นๆ ใน The Forestias ด้วย แต่ถึงอย่างนั้นที่ผ่านมาตัว Happitat ก็ไม่ได้หยุดก่อสร้าง หากจะเป็นการชะลอซะมากกว่าในบางช่วงเวลา

คาดว่าตัว Happitat อาจต้องใช้เวลา 1-2 ปีต่อจากนี้กว่าที่จะสามารถเปิดอย่างเป็นทางการ แน่นอนว่าการได้ CPAXT เข้ามาจะทำให้ ‘สายป่าน’ ที่มีนั้นยาวขึ้น และแว่วๆ ว่าในส่วนของค้าปลีกอาจมีการปรับคอนเซปต์ใหม่โดยให้ CPAXT ที่เป็นเจ้าของ Makro และ Lotus’s เข้ามาช่วยเพราะเชี่ยวชาญกว่า

กระนั้นก็ไม่ใช่เรื่องง่ายและดูจะ ‘หืดขึ้นคอ’ อยู่ไม่น้อยสำหรับ Happitat กับการจะปั้นให้โซนค้าปลีกนั้น ‘แจ้งเกิด’ เพราะแม้จะมีคนที่พักอาศัยใน The Forestias เข้ามาช่วยหนุนรวมถึงส่วนออฟฟิศแล้ว แต่ก็ไม่อาจการันตีทราฟฟิกได้

เพราะตัวออฟฟิศเองก็ต้องเข้าไปแข่งกับออฟฟิศเกรด A ซึ่งผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดไม่นับโครงการที่เปิดมาก่อนแล้ว และ The Hilltop Offices ที่ว่ากันว่าวางราคาเช่าไม่ได้หนีโซนใจกลางเมืองมากนัก แต่ทำเลอาจไม่ได้เดินทางสะดวกเท่า

ที่สำคัญโซนค้าปลีกยังต้องเจอกับคู่แข่งที่มีมาก่อนแล้วทั้ง ‘เซ็นทรัล บางนา’ ศูนย์การค้าอายุ 36 ปีของเซ็นทรัลพัฒนาที่วางแผนรีโนเวตครั้งใหญ่ ซึ่งจะเสร็จสิ้นในไตรมาส 1 ปี 2569 โดยใช้เงินหลายพันล้านบาทเช่นกัน

ในขณะที่ปลายทางนั้นก็ถูก ‘เมกาบางนา’ ที่วันนี้เป็นของเซ็นทรัลพัฒนาแล้วเช่นกัน ดักลูกค้าไว้อยู่ จากแม็กเน็ตใหญ่อย่าง ‘IKEA’ รวมถึงการขยายโครงการออกไปที่อื่นเรื่อยๆ จึงไม่แปลกที่มีคนมาเดินนับแสนต่อวัน

ยังไม่พอ อีกไม่เกิน 3 ปีจากนี้ยังมี ‘Bangkok Mall’ ศูนย์การค้าจาก ‘เดอะมอลล์ กรุ๊ป’ ที่ใช้เงินลงทุนไปกว่า 5 หมื่นล้านบนพื้นที่ 1 ล้านตารางเมตร กับทำเลติดสี่แยกบางนา

กลายเป็นคำถามว่า ที่สุดแล้ว Happitat จะหาแม่เหล็กขนาดใหญ่อะไรที่จะดึงดูดให้คนอยากจะมาเดิน ท่ามกลางยักษ์ใหญ่ที่เชี่ยวชาญเรื่องค้าปลีกมากกว่าที่ดักหัวและท้ายแบบนี้ ที่สำคัญคือจะทำให้การลงทุนของ CPAXT ออก ‘หัว’ หรือ ‘ก้อย’

แต่ที่แน่ๆ ราคาหุ้นที่แดงเถือกเช่นนี้ก็อาจบอกความนัยของนักลงทุนใน CPAXT ที่ออกอาการ ‘ไม่ค่อยปลื้ม’ สักเท่าไรสำหรับการขยับตัวครั้งนี้ของ CPAXT

อ้างอิง: