จับตาอสังหาฯ ไทย ‘ยังไม่พ้นจุดต่ำสุด’ ปัญหารุมหนัก ‘คนรุ่นใหม่กู้ไม่ผ่าน-คนรุ่นเก่าแก่ก่อนรวย-ซัพพลายล้นตลาด’

จับตาภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่อาจ ‘ยังไม่ผ่านจุดต่ำสุด’ มาจากวิกฤต ‘แซนด์วิชเจเนอเรชัน ที่คนรุ่นใหม่หรือ First Jobber ไม่สามารถขอสินเชื่อได้จากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่สูงกว่า 70% ในขณะที่คนรุ่นเก่าก็ตกอยู่ในภาวะ ‘แก่ก่อนรวย’ อีกทั้งยังตลาดยังเผชิญกับภาวะอุปทานส่วนเกิน

ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ตลาดยังไม่ผ่านจุดต่ำสุด (Bottom) โดยปัญหาหลักของประเทศไทยในขณะนี้คือ ภาวะ ‘แซนด์วิชเจเนอเรชัน’ ที่กลุ่มคนรุ่นใหม่ (First Jobber) ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ในขณะที่กลุ่มคนรุ่นเก่าก็เข้าสู่วัยเกษียณทั้งที่ยังผ่อนบ้านไม่จบ ทำให้เกิดภาวะ ‘แก่ก่อนรวย’

ปัจจุบันสถาบันการเงินมีการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึงกว่า 70% ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) ก็ไม่สามารถกู้เงินเพื่อมาสร้างโครงการใหม่ๆ ได้ และหันไปพัฒนาเฉพาะโครงการระดับ Ultra Luxury ส่งผลให้ในตลาดแทบจะไม่มีบ้านมือหนึ่งที่คนทั่วไปเข้าถึงได้ถูกสร้างขึ้นมาใหม่ และอาจจะไม่มีความจำเป็นต้องสร้างโครงการใหม่ไปอีกถึง 10 ปี

นอกจากนี้ ตลาดยังเผชิญกับภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) อย่างหนัก โดยมีทรัพย์ที่ขายไม่ออกค้างอยู่ในระบบกว่า 700,000 ชิ้น ขณะที่มีคนไทยเพียงราว 100,000 คนเศษเท่านั้นที่มีกำลังพอจะซื้อและผ่อนทรัพย์ไหว ซึ่งถือว่าโอเวอร์ซัปพลายถึง 7 เท่า

อย่างไรก็ตาม วิกฤตนี้กลับกลายเป็น โอกาสของธุรกิจ AMC เนื่องจากในตลาดปัจจุบัน สินค้ากว่า 60% เป็นทรัพย์มือสอง และ BAM ถือเป็นผู้ที่มีสต็อกทรัพย์มือสองมากที่สุดในประเทศ ทำให้มีความได้เปรียบด้านราคา โดยสามารถนำทรัพย์มูลค่า 100 บาท มาทำราคาขายได้ในระดับ 50-70 บาท ในขณะที่คู่แข่งต้องขายในราคา 90 บาท การนำเสนอทางเลือกให้ลูกค้าผ่อนตรงกับบริษัท แทนการพึ่งพาสินเชื่อธนาคาร จึงเป็นทางออกที่สำคัญ

ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM

ด้านการลงทุนซื้อหนี้ NPL และ NPA เข้าพอร์ตนั้น ในช่วงครึ่งปีแรก BAM ใช้งบลงทุนไปแล้วประมาณ 10,000 ล้านบาท และคาดว่าจะใช้เพิ่มอีก 10,000 – 20,000 ล้านบาทในครึ่งปีหลัง โดยปรับเปลี่ยนกลยุทธ์จากการซื้อแบบ เหมาเข่ง มาเป็นการใช้เทคโนโลยี AI เข้ามาวิเคราะห์และเลือกซื้อเฉพาะทรัพย์ที่มีความต้องการในตลาด (Create Demand) เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า และอาคารสำนักงาน แทนที่จะซื้อบ้านเดี่ยว ซึ่งบริษัทมีสต็อกอยู่แล้วถึง 30,000 ชิ้น

กลุ่มที่ขายได้เร็วที่สุดในขณะนี้คือ ‘โรงแรม’ รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว โดยมีกลุ่มทุนองค์กร (Corporate) จากภาคธุรกิจอื่น เช่น ธุรกิจน้ำตาล หรือสินค้าอุปโภคบริโภค เข้ามาซื้อโรงแรมเพื่อกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ (Diversify) มากขึ้น

ในส่วนของการบริหารพอร์ต BAM ตั้งเป้าระบายทรัพย์ที่ถือครองมานานเกิน 12 ปี (Aging สูง) ซึ่งเคยมีสัดส่วนถึง 40% ให้ลดลง ปัจจุบันในเชิงปริมาณลดลงมาเหลือประมาณ 20% แล้ว การระบายทรัพย์ที่ตั้งสำรองไว้นานออกไปได้ จะช่วยดึงเงินสำรองกลับคืนมาเป็นกำไรของบริษัท นอกจากนี้ ยังมีการคัดสรรพันธมิตรผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับหัวกะทิ (Developer) เหลือเพียง 7-8 ราย จากเดิม 20-30 ราย เพื่อมารับซื้อทรัพย์ไปรีโนเวตและขายต่อ ซึ่งเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จอย่างมาก

สำหรับเป้าหมายทางการเงินของบริษัท BAM ได้ปรับโครงสร้างการบริหารต้นทุนและการขายใหม่ โดยมุ่งเน้นที่บรรทัดสุดท้ายคือ กำไรสุทธิ (Bottom Line) มากกว่ายอดรอเรียกเก็บ

โดยตั้งเป้าหมายยอดจัดเก็บรวมไว้ที่ 17,900 ล้านบาท ซึ่งบริษัทมองว่าแม้ยอดจัดเก็บอาจจะทำได้ในระดับ 15,000 ล้านบาท แต่บริษัทจะเลือกขายทรัพย์ที่ให้อัตรากำไร (Margin) ดีที่สุด เพื่อรักษาเป้าหมายกำไรสุทธิให้ ไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท ทั้งนี้ การที่บริษัทสามารถระบายทรัพย์เก่าออกไปได้ ทำให้การตั้งสำรองลดลงจากปีก่อนถึงครึ่งหนึ่ง ส่งผลดีต่อตัวเลขกำไรสุทธิอย่างมีนัยสำคัญ

ดร.รักษ์ ทิ้งท้ายว่า แม้วิกฤตเศรษฐกิจจะยังคงอยู่ต่อไปอีกหลายปี แต่บริษัทก็ชินและสามารถบริหารจัดการความท้าทายนี้ได้แล้ว ธุรกิจ AMC ถือเป็นธุรกิจแห่งโลกอนาคต และเป็นธุรกิจเดียวที่ยังสามารถยืนระยะผ่านวิกฤตของประเทศต่อไปได้อีกอย่างน้อย 5-10 ปี

‘แสนสิริ’ ชี้ต่ออายุมาตรการค่าธรรมเนียมโอนอสังหาฯ เป็นฟันเฟืองช่วยกระตุ้น GDP ประเทศ

ด้านอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ระบุว่า ที่ผ่านมาสมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้มีการเข้าพบและนำเสนอข้อมูลต่อรัฐบาลมาโดยตลอด ซึ่งในส่วนของมาตรการผ่อนปรน LTV (Loan-to-Value) นั้น ได้รับการขยายระยะเวลาออกไปจนถึงปีหน้าเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

ส่วนกรณีรัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2569 โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากอัตราปกติ 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ซึ่งเดิมที่กำลังจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 โดยจะมีผลตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ถือเป็นประเด็นบวกต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคโดยอัตโนมัติ เนื่องจากเดิมในฝั่งของผู้ประกอบการจะต้องรับภาระต้นทุนจากภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนของตนอีก 1% ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคหรือผู้ซื้อก็จะต้องรับภาระค่าโอนอีก 1% เช่นกัน

อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI

“ยกตัวอย่างเช่น สินค้าราคา 7 ล้านบาท ภาระ 1% ของ 7 ล้านบาท ผู้บริโภคก็จะต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้นถึง 70,000 บาท ซึ่งถือว่าลูกค้าย่อมได้รับผลกระทบเยอะขึ้น” อุทัยกล่าว

นอกจากนี้ นายอุทัยยังเน้นย้ำถึงความสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ว่า เป็นหนึ่งในธุรกิจที่เป็นฟันเฟืองสำคัญในการช่วยสนับสนุนและกระตุ้นตัวเลข GDP ของประเทศไทยให้ดีขึ้น หากนับรวมผลกระทบทางเศรษฐกิจทั้งทางตรงและทางอ้อม ภาคอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อ GDP สูงถึง 10-20%

ดังนั้น หากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นและสนับสนุนออกมาอย่างต่อเนื่อง จะช่วยให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่ลดลง และสามารถส่งมอบผลประโยชน์เหล่านั้นในรูปของต้นทุนที่ถูกลงต่อไปยังลูกค้าหรือผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้

“เราคาดหวังและอยากให้รัฐบาลมองว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหนึ่งที่จะช่วยกระตุ้น GDP ของประเทศได้” อุทัยกล่าว