ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4/66 เพิ่มขึ้น 3.8% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน สะท้อนว่าราคาที่ดินเปล่ามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังต่ำกว่าอัตราการขยายตัวเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดโควิด ซึ่งเป็นเหตุจากเศรษฐกิจชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้น การจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา และภาระหนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการลดลง
REIC รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4/66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 394.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) สะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แต่ยังคงเป็นการปรับตัวขึ้นแบบชะลอตัว ดังจะเห็นได้ว่าการปรับเพิ่มขึ้นนั้นเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี (ปี 2558-2562) ในช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8% ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงนั้นเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับขึ้นมาที่ระดับ 2.50% เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 (ปรับขึ้นครั้งที่ 5 ในปี 2566) และอาจมีแนวโน้มทรงตัวในระดับสูงอีกระยะหนึ่ง
อีกทั้งรัฐบาลได้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา โดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนเช่นในปี 2562-2563 และกรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ปัจจัยเหล่านี้ทำให้เจ้าของที่ดินได้ปล่อยอุปทานที่ดินสู่ตลาด เพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
อย่างไรก็ดี ในขณะเดียวกันความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดของผู้ประกอบการก็ลดลง เนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป และปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยตรงมาจากประเทศไทยในปัจจุบันมีภาวะหนี้สินครัวเรือนสูงเกินกว่า 90% ของ GDP
รวมทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV ได้หมดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2566 ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวโดยชะลอแผนการเปิดขายโครงการใหม่ จึงอาจต้องชะลอการซื้อที่ดินเปล่าสะสมเพื่อการพัฒนาไปด้วย
เปิดทำเลที่ดินราคาพุ่งสูงสุด 5 อันดับแรก
ในไตรมาส 4/66 พบว่าโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) มี 5 โซน ดังนี้
- อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ราคาเพิ่มขึ้น 51.3%
- อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ราคาเพิ่มขึ้น 31%
- อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว ราคาเพิ่มขึ้น 30.2%
- อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ราคาเพิ่มขึ้น 26.9%
- อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนนครปฐม ราคาเพิ่มขึ้น 24.1%
ทั้งนี้จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่าที่ดินบริเวณพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงกว่าในเขตชั้นใน เนื่องจากมีแผนพัฒนาโครงการสำคัญในพื้นที่ชานเมืองและจังหวัดในปริมณฑล เช่น การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน แผนเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่ และแผนพัฒนาโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย
ประกอบกับการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่คาดว่าประกาศใช้ปี 2568 ซึ่งจะมีการปรับเปลี่ยนผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินและศักยภาพในการพัฒนาในบางพื้นที่ให้สามารถรองรับการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นได้มากขึ้น
โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดให้บริการหลังปี 2556 ทำให้ที่ดินในทำเลดังกล่าวมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ทำเลใจกลางเมือง แม้ราคาจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัดและมีราคาสูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาต่ำกว่าบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ทำเลสายรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่ราคาที่ดินสูงสุด มีรายละเอียดดังนี้
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 4/66 ที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรมและโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว โดยทำเลสายรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่ราคาที่ดินสูงสุดมีรายละเอียดดังนี้
- อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการในอนาคตและโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 338.8 จุด และ 333.9 จุดตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 51.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์เป็นบริเวณที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก อาจเนื่องมาจากเป็นบริเวณที่เป็นจุดเชื่อมต่อโครงข่ายระบบรางของรถไฟฟ้าระหว่างรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ทำให้สะดวกต่อการเดินทาง ผู้ประกอบจึงซื้อที่ดินในทำเลนี้เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
- อันดับ 2 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 536.9 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 31% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยที่ดินในเขตบางแคเป็นบริเวณที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
- อันดับ 3 ได้แก่ สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 507.5 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 25.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยที่ดินในเขตพุทธมณฑล ทวีวัฒนา และตลิ่งชัน และบางกรวย เป็นบริเวณที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
- อันดับ 4 ได้แก่ สายสีม่วง (บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 471.4 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยที่ดินในเขตพระประแดง ทุ่งครุ และจอมทอง เป็นบริเวณที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
- อันดับ 5 ได้แก่ สายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 479.4 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยที่ดินในเขตวังทองหลาง บึงกุ่ม ลาดพร้าว และยานนาวา เป็นบริเวณที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
