ยอดผิดนัดชำระหุ้นกู้เฉียด 8 พันล้านบาทของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงต้นปีนี้อาจเป็นแค่ ‘ยอดภูเขาน้ำแข็ง’ เท่านั้น เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาสภาพคล่องหนัก หลังยอดโอนฯ จ่อติดลบเป็นปีที่ 5 ติดต่อกัน ท่ามกลางภาวะหนี้สูง โดยอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR) ของบริษัทอสังหาฯ ไทยราว 60 แห่งในไตรมาส 1 ของปีนี้อยู่ที่ประมาณ 0.30 เท่านั้น สะท้อนว่า กระแสเงินสดมีน้อยกว่าภาระหนี้ ที่จะครบกำหนดภายใน 1 ปี จับตาครึ่งหลังปี 2569 จ่อท้าทายหนัก เหตุพิษตะวันออกกลางจ่อลามกำลังซื้อและดันต้นทุนพุ่ง
ประเด็นสำคัญ
บริษัทอสังหาฯ ไทยผิดนัดชำระหุ้นกู้เฉียด 8 พันล้านบาทแล้วในปีนี้
ตามข้อมูลจากสมาคมตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) แสดงให้เห็นว่า ตั้งแต่ต้นปี 2569 มีบริษัทในภาคอสังหาฯ ผิดนัดชำระหนี้ (Default) หุ้นกู้ไปแล้ว 3 บริษัท รวมมูลค่าหุ้นกู้กว่า 7,756 ล้านบาท ดังนี้
- บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ A ผิดนัดชำระหุ้นกู้จำนวน 6 รุ่น รวมมูลค่า 3,102 ล้านบาท และปรับโครงสร้าง (Restructure) 14 รุ่น 4,625 ล้านบาท
- บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND ผิดนัดชำระหุ้นกู้จำนวน 6 รุ่น มูลค่า 2,807 ล้านบาท
- บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ผิดนัดชำระหุ้นกู้จำนวน 5 รุ่น รวมกว่า 1,847 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในกรณีของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) เปิดเผยว่า ได้ชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ครบทั้ง 10 รุ่นที่ครบกำหนดในเดือนพฤษภาคม 2569 แล้ว พร้อมเดินหน้าแผนขายสินทรัพย์ ทั้งตึกสีลมและที่ดินริมแม่น้ำ เพื่อเร่งจ่ายเงินเดือนพนักงานให้ครบ ปรับลดขนาดองค์กรในครึ่งปีหลัง และปรับกลยุทธ์ใหม่กระตุ้นยอดขาย สร้างบ้านมาตรฐานใหม่ และศูนย์สุขภาพใกล้บ้าน
กระนั้น แนวโน้มระยะข้างหน้ายังต้องระวัง เนื่องจากโดยตามข้อมูลจาก ThaiBMA ระบุว่า ในไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ของปี 2569 นี้ กลุ่มอสังหาฯ ยังมีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดอีกกว่า 1.21 แสนล้านบาท ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่มีความเสี่ยงมากขึ้น โดยเฉพาะหลังเกิดสงครามในตะวันออกกลาง
เปิดสาเหตุ ทำไมบริษัทอสังหาฯ ไทยเผชิญ ‘ปัญหาสภาพคล่อง’
- ยอดขายชะลอตัว สต็อกบ้านคงค้างสูง กำลังซื้ออ่อนแอ
สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กสิกรไทย เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า หนึ่งในสาเหตุบริษัทอสังหาฯ ไทยเผชิญปัญหาสภาพคล่องมาจากอุปสงค์ที่ลดลง สะท้อนจากยอดขายที่ลดลง 3 ปีติดต่อกัน
“ถ้าดูตัวเลขปีก่อน เฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล ดีมานด์หายไปครึ่งหนึ่งจากปี 2565 ซึ่งแต่ละบริษัทไม่ได้คาดการณ์ว่าตัวเลขจะหายไปเยอะขนาดนี้ภายใน 3 ปี” สรพงษ์กล่าว
ย้อนไปในปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงหลังโควิด-19 อุปสงค์บ้านใหม่เพิ่มขึ้นมาก ทำให้ผู้ประกอบการคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องในปี 2566 – 2567 แต่ด้วยหลายปัจจัย เช่น เศรษฐกิจที่ชะลอลง สงครามและภาษีการค้า รวมทั้งเหตุการณ์แผ่นดิน ทำให้อุปสงค์ลดลง ทำให้โครงการหลายแห่งยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
ก่อนหน้านี้อุปสงค์บ้านใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ที่ 1 แสนหน่วยต่อปี ส่วนอุปทานซึ่งรวมโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ อยู่ที่เกือบ 2 แสนหน่วยต่อปี แต่ปัจจุบันอุปสงค์ลดลงมาเหลือเพียง 5 หมื่นหน่วยต่อปี ขณะที่อุปทานลดลงเพียงเล็กน้อย
- บางบริษัทมีปัญหาจากการบริหารเงินทุน
สรพงษ์ กล่าวว่า อีกปัญหาที่สำคัญคือ ปัญหาจากการบริหารเงินทุนและสภาพคล่องของบางบริษัท โดยเฉพาะบริษัทที่ออกหุ้นกู้ระยะสั้น 1-2 ปี เพื่อมาพัฒนาโครงการ 2-3 ปี จนประสบปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ เพราะไม่สามารถออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทนชุดเก่า (Rollover) ได้สำเร็จ
“ปัญหาที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็นการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ หรือค้างจ่ายเงินเดือนพนักงาน โดยสรุปมาจาก 2 ส่วนคือ อุปสงค์และอุปทานที่ไม่สอดคล้องกัน และการบริหารเงินแบบเสี่ยงมากขึ้น” สรพงษ์กล่าว
- ภาระหนี้สินสูง กระแสเงินสดไม่พอจ่ายหนี้จ่อครบกำหนดใน 1 ปี
ดร.กาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย (KResearch)
เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า จากข้อมูลบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ประมาณ 60 แห่งชี้ให้เห็นว่า ผู้พัฒนาโครงการกำลังเผชิญโจทย์ด้านสภาพคล่องและแนวโน้มการระดมทุนที่ยากขึ้น โดยความตึงตัวทางการเงินของผู้พัฒนาอสังหาฯ นี้สะท้อนผ่านอัตราส่วนทางการเงิน อ่อนแอลงตลอด 3 ปีที่ผ่านมา
โดยเฉพาะอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) ซึ่งอยู่ในระดับสูงประมาณ 1.3-1.4 เท่า ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน (Debt Service Coverage Ratio: DSCR) อยู่ที่ประมาณ 0.30 เท่า ซึ่งสะท้อนว่า กระแสเงินสดจากการดำเนินงานน้อยกว่าภาระหนี้ที่จะครบกำหนดภายใน 1 ปี โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการที่มีสต็อกคงค้างสูงและพึ่งพาแหล่งเงินทุนภายนอกเป็นหลัก
แรงกดดันดังกล่าวเริ่มส่งผ่านไปยังความเสี่ยงด้านเครดิต โดยเห็นสัญญาณการปรับลดอันดับเครดิตในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยนับจากต้นปี 2569 จนถึงวันที่ 27 พฤษภาคม TRIS Rating ได้ปรับลดอันดับเครดิต (Downgrade) บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว 6 แห่ง
- ระดมทุนใหม่ยากขึ้น เหตุนักลงทุนระมัดระวัง
ดร.กาญจนา กล่าวต่อว่า เริ่มเห็นสัญญาณที่บ่งบอกว่า บริษัทอสังหาฯ ระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ได้ยากขึ้น ตัวอย่างเช่น ยอดการเสนอขายหุ้นกู้เทียบกับยอดที่ระดมทุนได้จริง (Success Rate) ในกลุ่มอสังหาฯ ที่เหลือประมาณ 80% สะท้อนว่า มีบางรายไม่สามารถระดมทุนได้เต็มจำนวนตามที่ต้องการ
โดยสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากนักลงทุนมีความกังวลและระมัดระวังมากขึ้น หลังจากมีข่าวบริษัทอสังหาฯ บางรายผิดนัดชำระหนี้หรือขอปรับโครงสร้าง ทำให้บางบริษัทไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้ตามเป้าหมาย
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการสามารถออกหุ้นกู้ระยะยาวได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และต้องหันมาออกตราสารหนี้ระยะสั้น เช่น Commercial Paper มากขึ้น
โดยปริมาณการออกตราสารหนี้ระยะยาวช่วง 4 เดือนแรกปี 2569 ลดลง -27.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนทางกับยอดออกตราสารหนี้ระยะสั้น 4 เดือนแรกปี 2569 ที่เพิ่มขึ้น 25.52%
ส่องการผิดนัดชำระหนี้แบงก์: บริษัทอสังหาฯ เจอปัญหาระดมสินเชื่อด้วย
ดร.กาญจนา กล่าวต่อว่า ในทำนองเดียวกัน การระดมทุนผ่านสินเชื่อธนาคารก็มีความท้าทาย เห็นได้จากยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย (Pre-Financing) ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในระบบธนาคารพาณิชย์กลับมาหดตัวลง -6.5% YoY ในไตรมาส 1/2569 โดยเป็นการลดลงทั้งในส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโด (-7.9% YoY และ -4.0% YoY ตามลำดับ) ท่ามกลางสัญญาณระมัดระวังทั้งในฝั่งสถาบันการเงินและผู้ประกอบการสอดคล้องกับแนวโน้มการชะลอการเปิดโครงการใหม่ เน้นระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่องมากกว่าการขยายการลงทุน
โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ภาพดังกล่าวมีโอกาสลากยาวเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี คาดว่า สินเชื่อ Pre-Financing เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยของระบบแบงก์มีแนวโน้มหดตัวลงประมาณ -3.0% ถึง -2.0% ในปี 2569 เทียบกับที่ขยายตัว 2.2% ในปี 2568
ทั้งนี้ ปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาฯ พึ่งพาแหล่งเงินทุนจากสินเชื่อธนาคาร (Pre-Financing) อยู่ที่ประมาณ 60% ขณะที่การหาแหล่งเงินทุนจากการออกหุ้นกู้อยู่ที่ประมาณ 40% เท่านั้น
เมื่อมาพิจารณาในฝั่งคุณภาพสินเชื่อ ดร.กาญจนา เปิดเผยว่า ในไตรมาสที่ 1 ของปีนี้ หนี้กลุ่ม Stage 2 ที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือน เพิ่มสูงขึ้นเป็น 8.66% ในไตรมาส 1 ปีนี้จาก 8.61% ในไตรมาส 4 ปีที่แล้ว ขณะที่หนี้เสีย (NPL) ที่ผิดนัดชำระเกิน 90 วันขยับขึ้นมาทะลุระดับ 4% ตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว อยู่ที่ 4.32% ในไตรมาส 4 ของปี 2568 และยังคงทรงตัวในระดับสูงที่ 4.20% ในไตรมาส 1 ของปีนี้
สำหรับในระยะต่อไป ดร.กาญจนามองว่า แนวโน้มคุณภาพหนี้ (Quality) จะยังเป็นประเด็นสำคัญที่สถาบันการเงินต้องระมัดระวังและติดตามอย่างใกล้ชิด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันยังคงมีความเปราะบางสูง
เตือน! แนวโน้มช่วงที่เหลือของปีนี้ ‘ท้าทายขึ้น’
ดร.กาญจนา กล่าวว่า สถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี (ไตรมาสที่ 2-4) น่าจะมีความท้าทายเพิ่มขึ้นค่อนข้างเยอะ เมื่อเทียบกับตัวเลขเศรษฐกิจในไตรมาส 1 ที่ออกมาค่อนข้างดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะเมื่อรวมกับผลกระทบจากสงครามในตะวันออกกลาง ที่อาจทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจอ่อนแอลง กดดันให้กำลังซื้อของผู้บริโภค และเพิ่มภาระต้นทุนในการดำเนินงานให้กับผู้ประกอบการ
สอดคล้องกับ ดร.ณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวถึงแนวโน้มสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 โดยคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 312,814 หน่วย ลดลง 1.1% และมีมูลค่าประมาณ 845,235 ล้านบาทลดลง 2.3% (ในกรณีฐาน) ซึ่งนับเป็นการหดตัวเป็นปีที่ 5 ติดต่อกัน
โดยณรงค์พล ยังมองว่า สถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางคาดว่า จะทำให้ราคาบ้านใหม่ปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจะถูกส่งผ่านไปยังราคาบ้าน โดยคาดการณ์ว่าราคาบ้านในอนาคตจะปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
“แม้ในไตรมาส 1 ปี 2569 ดัชนีราคาก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% เนื่องจากยังไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตพลังงานอย่างเต็มที่ แต่คาดว่าผลกระทบที่แท้จริงจะเริ่มเห็นชัดเจนในไตรมาสที่ 2 โดยคาดว่าจะดัชนีราคาก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นเป็น 10% โดยต้นทุนที่สูงขึ้นประกอบกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและภาวะเงินเฟ้อพุ่งสูงเกือบ 3% จะกระทบต่อความสามารถในการกู้เงินและการตัดสินใจซื้อของประชาชนด้วย” ดร.ณรงค์พลกล่าว
KSecurities หวั่นลุกลามอุตสาหกรรมอื่น แต่อาจไม่ลุกลามถึงขั้นวิกฤต
สรพงษ์กล่าวต่อว่า แม้หลายบริษัทจะประสบปัญหายอดขายชะลอตัวหนัก แต่ก็ยังมีบางบริษัทขนาดใหญ่ที่ยังประคองยอดขายไว้ได้ เช่น บมจ.เอพี (ประเทศไทย) หรือ บมจ.แสนสิริ
ส่วนหลายบริษัทที่ยอดขายชะลอลงก็เริ่มหยุดพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในหลายทำเล รวมทั้งชะลอการซื้อที่ดิน เพื่อรักษาสภาพคล่อง
“แต่ถ้าจะบอกว่าปัญหาไม่ลุกลามออกไปนอกอุตสาหกรรมเลย ก็คงจะมองโลกแง่ดีเกินไป เพราะอสังหาฯ มี Multiplier Effect สูง และมี Supply Chain กว้าง ทำให้ผลกระทบต่อเศรษฐกิจมีมาก”
อย่างไรก็ตาม สรพงษ์เชื่อว่าปัญหาจะไม่ลุกลามไปถึงขั้นวิกฤตเศรษฐกิจ เพราะธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมาตลอด ทั้งนี้ การฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาฯ จะเกิดขึ้นได้เมื่ออุปสงค์ฟื้นตัว เพราะการลดอุปทานทำได้ไม่เร็วนัก
สำหรับนักลงทุนไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในหุ้นหรือหุ้นกู้ของกลุ่มอสังหาฯ สรพงษ์กล่าวว่า ต้องระมัดระวังบริษัทที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) สูง โดยเฉพาะบริษัทที่มี D/E สูงเกิน 1 เท่าไปมาก สวนทางกับยอดขายที่ลดลงต่อเนื่อง
