ttb analytics เตือน อสังหาแนวราบไทยจ่อเผชิญความท้าทายมากที่สุดในรอบ 10 ปี

ttb analytics มองปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเผชิญความท้าทายมากที่สุดในรอบ 10 ปี หวั่นกำลังเจอปัญหาเชิงโครงสร้างและไม่ใช่แค่แรงกดดันระยะสั้น หลังจำนวนผู้ซื้อลด อาจต้องเพิ่มกำลังซื้อของชาวต่างชาติ (บนกฎระเบียบที่รัดกุม) อีกทั้งยังมีปัญหา ‘ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำลังซื้อ’ จึงอาจต้องพึ่งภาครัฐในการชะลอการเพิ่มราคาผ่านมาตรการต่างๆ พร้อมกับยกระดับกำลังซื้อผ่านแนวทางพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ

วันนี้ (25 ตุลาคม) ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics คาดหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมีโอกาสหดตัว 8 ไตรมาสติดต่อกัน และปีหน้าจะเผชิญความท้าทายมากที่สุดในรอบ 10 ปี

หลังตลาดอสังหาที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยในปี 2567 ส่งสัญญาณแย่กว่าที่คาดการณ์ จากตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกปรับลดลง 14.2% ซึ่งหดตัวติดต่อกันถึง 6 ไตรมาส

โดยหากพิจารณาถึงสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลัง ตัวเลขหน่วยโอนของเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงหดตัวที่ 14.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จึงมีความเป็นไปได้ที่ตลาดแนวราบตลอดช่วงปี 2567 นี้จะอยู่ภายใต้ภาวะซบเซาโดยหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน

ห่วงอสังหาแนวราบกำลังเจอปัญหาโครงสร้าง-ไม่ใช่แค่แรงกดดันระยะสั้น

โดย ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งหดตัวหนักในปีนี้ไม่ใช่แรงกดดันระยะสั้น แต่เป็นการเผชิญการหดตัวจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่คาดว่าไทยยังคงต้องเผชิญต่อในระยะยาว หากยังไม่มีแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างเป็นรูปธรรม

แรงกดดันเชิงโครงสร้างที่กดดันตลาดอสังหาที่อยู่อาศัยแนวราบโดยหลักประกอบด้วย

1. จำนวนผู้ซื้อที่ลดลงจากโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน ซึ่งในระยะ 10 ปีถัดไปจะมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน

2. ความจำเป็นในการซื้อลดลง จากข้อจำกัดเรื่องที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้ โดยสถานการณ์ปัจจุบันประชากรส่วนใหญ่มีลูกเพียง 1 คนซึ่งจะต้องเป็นผู้รับมรดกจากพ่อแม่ จึงมีความจำเป็นน้อยลงในการหาที่อยู่อาศัยถาวรใหม่ รวมถึงอัตราการจดทะเบียนสมรสของคนใน Gen Y (กลุ่มคนที่เกิดระหว่างปี 2523-2540) ต่ำลงเหลือเพียง 55% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยอาจส่งต่อเป็นมรดกจากกลุ่มญาติพี่น้องที่ไม่มีครอบครัว ย่อมทำให้ความจำเป็นในการหาซื้อที่อยู่อาศัยของคนในยุคถัดไปลดต่ำลงกว่าเดิม

3. ภาวะที่ไม่สมดุลของการปรับเพิ่มกำลังซื้อและราคาบ้าน จากลักษณะของภาคอสังหาที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจกำหนดราคาและผู้ซื้อเป็นเพียงผู้รับราคาจากผู้ขาย สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้น 47.1% ในขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนไทยที่สะท้อนผ่าน GDP Per Capita กลับเพิ่มเพียง 23.6% เมื่อเทียบกับปี 2558

4. กำลังซื้อที่เป็นกลุ่มพยุงตลาดในกลุ่มแนวราบในเซ็กเมนต์บนมีจำนวนลดลง โดยลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความถี่ในการบริโภคซ้ำของปัจเจกที่ต่ำมาก ส่งผลให้กำลังซื้อที่ซื้อไปแล้วช่วงก่อนหน้านี้จะไม่กลับมาซื้อซ้ำอีกในระยะเวลาอันสั้น สะท้อนผ่านที่อยู่อาศัยแนวราบที่ราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทช่วงต้นปี 2566 อีกทั้งยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงกลางปีถึงสิ้นปี 2566 ที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาทเท่านั้นที่ยังเติบโต ในขณะที่กลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาทพลิกกลับมาหดตัวจากที่เคยเติบโตในช่วงต้นปี รวมถึงครึ่งปีแรกของปี 2567 กลุ่มที่ยังพอเติบโตได้มีเพียงเฉพาะกลุ่มที่ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

อสังหาแนวราบไทยมีแนวโน้มหดตัว 3 ปีติด

ดังนั้นจากแรงกดดันที่กระทบตลาดที่อยู่อาศัย ttb analytics จึงประเมินที่อยู่อาศัยแนวราบของปี 2568 ว่ามีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน ด้วยตัวเลข 214,335 หน่วย หรือหดตัว 4.4% จากแรงกดดันดังกล่าวที่มาจากการเปลี่ยนโครงสร้าง

เปิด 3 แนวทางปรับตัว

ttb analytics มองว่า ไทยต้องปรับตัวครั้งใหญ่ รวมถึงต้องยอมเจ็บเพื่อให้ปัญหาจบ เนื่องจากที่ผ่านมาไทยเปรียบเสมือนได้ยาแก้ปวดซึ่งเป็นเพียงการระงับอาการ แต่หากปัญหาภาคอสังหาไทยได้รับแต่ยาน่าจะไม่พอ อาจต้องยอมเข้ารับการผ่าตัดโดยเตรียมรับผลข้างเคียงที่มากกว่าเพื่อจบปัญหา ดังต่อไปนี้

1. เพิ่มแรงซื้อชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยแนวราบบนกฎระเบียบที่ต้องรัดกุม เช่น