วิสัยทัศน์ของผู้บริหารเปรียบเหมือนเข็มทิศที่นำทางองค์กรสู่ความสำเร็จ ที่เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ก็เช่นกัน ความสำเร็จของสองโครงการคอนโดหรูระดับแลนด์มาร์กใจกลางกรุงเทพมหานคร นับเป็นเครื่องสะท้อน ‘แนวคิดที่ใช่’ ของผู้บริหารจนสามารถครองใจผู้บริโภคได้อย่างล้นหลาม
THE STANDARD มีโอกาสพูดคุยกับ ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์ หรือ คุณบี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้บริหารรุ่นใหม่ที่ใส่ใจในรายละเอียดทุกกระเบียดนิ้วของโครงการคอนโดระดับพรีเมียมสมัยใหม่ ไม่ว่าจะเป็นวัสดุคุณภาพสูง ฟังก์ชันภายในบ้าน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ซึ่งตอบโจทย์ชีวิตคนเมืองแบบครบวงจรบนทำเลที่ตั้งที่สมบูรณ์แบบ
ในบรรยากาศสบายๆ บนชั้น 12A ของคอนโดมิเนียมไฮไรส์ที่มีชื่อแบรนด์เก๋ๆ ว่า MARQUE Sukhumvit (มาร์ค สุขุมวิท) คุณบีเริ่มต้นบทสนทนากับเราด้วยการบอกเล่าถึงความเป็นมาของบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แบบพอสังเขป รวมถึงกลยุทธ์หลักในการวาง Positioning ของบริษัทจนกลายมาเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับแถวหน้าของไทย
“บริษัทเราก่อตั้งขึ้นในปี 1999 แต่เริ่มรุกตลาดคอนโดมิเนียมอย่างจริงจังในปี 2001 ด้วยเป้าหมายอันแน่วแน่และชัดเจนตั้งแต่แรกเริ่มคือต้องการสร้างคอนโดมิเนียมไฮไรส์ระดับไฮเอนด์ เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูง หรือพูดง่ายๆ ก็คือ เราพยายามปักธงและไม่ไปแตกไลน์อื่นๆ เพื่อให้ผู้ซื้อจดจำเราได้ก่อนว่า เมื่อเห็นแบรนด์ ‘เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์’ เมื่อใดจะต้องเป็นแบรนด์ระดับพรีเมียม หรือคอนโดไฮไรส์เท่านั้น ซึ่งเราก็ยึดถือแนวทางนี้เรื่อยมา แตกต่างจากดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ ที่อาจจับทั้งโครงการคอนโดโลว์ไรส์และไฮไรส์ หรือเจาะทั้งตลาดบน ตลาดกลาง และตลาดล่าง รวมถึงสร้างบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมด้วย แต่เราพยายามโฟกัสไปที่คอนโดระดับไฮเอนด์เท่านั้นเพื่อให้เป็นจุดแข็งของเรา โดยตั้งแต่ปี 2001 เป็นต้นมาก็นับว่าเกือบ 20 ปีแล้วที่เราสามารถสร้างภาพลักษณ์การเป็นแบรนด์ระดับพรีเมียมในสายตาของผู้บริโภคได้ ดังนั้นสิ่งที่เราทำมาตลอดจึงเป็นจุดแข็งจากการสั่งสมประสบการณ์ของเรา”
ความสำเร็จของ 2 โครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรี
แน่นอนว่าไม่พูดถึงไม่ได้สำหรับโครงการ MARQUE (มาร์ค) และ MUNIQ (มิวนีค) ซึ่งเป็นผลงานชิ้นโบแดงของคุณบีและทีมงาน โดยทั้งสองโครงการต่างมีจุดเด่นที่ไม่เหมือนใคร ด้วยจุดร่วมของคอนเซปต์ความหรูหรา แต่ตอบโจทย์ทั้งตลาดไฮเอนด์และคนรุ่นใหม่ที่เป็นเจ้าของกิจการและมีไลฟ์สไตล์เหนือระดับ
“เพราะปัจจุบันเรายังเน้นโครงการพรีเมียมเป็นหลัก” ก่อนจะเล่าต่อไปว่า “โครงการมาร์ค สุขุมวิท ที่สร้างเสร็จเมื่อปี 2560 ถือเป็นคอนโดมิเนียมระดับ ‘อัลตราลักชัวรี’ โครงการแรกของเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และเรายังเป็นดีเวลลอปเปอร์เจ้าแรกๆ ที่สร้างคอนโดระดับซูเปอร์ลักชัวรี เพราะในตลาดตอนนั้นมีเพียงไม่กี่โครงการที่สร้างพร้อมๆ กับเรา และเสร็จในเวลาไล่เลี่ยกัน แต่ปัจจุบันจะเห็นว่า มีผู้พัฒนาโครงการหลายรายที่หันมาจับผลิตภัณฑ์ที่เป็นซูเปอร์ลักชัวรีมากขึ้น”
ในส่วนของโครงการมาร์ค สุขุมวิท นับว่าได้รับการตอบรับที่ดีมากจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติ สำหรับการลงทุนเพื่ออยู่อาศัยและส่งต่อเป็นมรดกสู่ลูกหลานที่ทรงคุณค่ามหาศาล ราคาขณะเปิดขายโครงการอยู่ที่ตารางเมตรละ 230,000 บาท ตอนนี้ราคาปรับขึ้นไปอยู่ที่ตารางเมตรละ 350,000 บาท ความสำเร็จนี้หัวเรือใหญ่ของเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์มองว่าเป็นเพราะข้อได้เปรียบของตลาดพรีเมียม โดยลูกค้าส่วนมากมีกำลังซื้อสูง ดังนั้นถ้าผลิตภัณฑ์ตัวไหนโดนใจ มีโลเคชันที่ใช่ ก็จะตอบโจทย์ลูกค้าเหล่านี้ได้
ข้อดีอีกอย่างของตลาดพรีเมียมก็คือ ลูกค้ามักไม่ทิ้งเงินดาวน์ เพราะถ้าเป็นตลาดคอนโดระดับกลางราคา 1-3 ล้านบาท จะมีโอกาสที่ลูกค้าซื้อไปเก็งกำไร ดังนั้นเมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น เช่น เศรษฐกิจไม่ดี ลูกค้าก็อาจทิ้งเงินดาวน์ ซึ่งเรามองว่าตรงนี้คือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับบริษัท แต่ถ้าคุณขายบ้านราคาสูง ความเสี่ยงเหล่านี้ก็จะลดน้อยลง
นอกจากแบรนด์ มาร์ค สุขุมวิท แล้ว คุณบียังผลักดันโครงการมิวนีคจนประสบความสำเร็จด้วย โดยปัจจุบันมีมิวนีคสองแห่งคือ มิวนีค ซอยสุขุมวิท 23 และมิวนีค หลังสวน โดยจัดอยู่ในเซกเมนต์ ‘Sensible Luxury’ และ ‘Luxury’ ที่โดดเด่นด้วยดีไซน์อันเป็นเอกลักษณ์ผสานศิลปะในการออกแบบ ภายใต้แนวคิด Live as Art และแนวคิด Live Your Everlasting Romance สำหรับโครงการย่านหลังสวน มีการออกแบบพื้นที่ใช้สอยอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด การตกแต่งที่งดงามเหนือกาลเวลา ในราคาจับต้องได้ โดยกลุ่มลูกค้าหลักคือลูกค้าคนรุ่นใหม่ที่เริ่มประสบความสำเร็จในชีวิต รู้จักหาความสุขให้กับตนเอง เรียกว่าสมดุลทั้งชีวิตการทำงานและส่วนตัว มีไลฟ์สไตล์ทันสมัย ให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัย เน้นความเป็นส่วนตัว แต่ใช้ชีวิตอยู่ในเมือง
สำหรับคอนโด มิวนีค หลังสวน มีจุดเด่นอยู่ที่บรรยากาศอันร่มรื่น เนื่องจากตั้งอยู่ในซอยต้นสน มีทางออกสู่สวนลุมพินี หรือปอดของคนกรุงเทพฯ “เรามองว่าที่ตั้งย่านนี้จัดเป็นไพร์มโลเคชันสำหรับคนกรุงเทพฯ และราคาก็อยู่ในระดับที่เอื้อมถึง ดังนั้นในรอบพรีเซลที่ผ่านมา โครงการนี้จึงได้รับเสียงตอบรับที่ดีมาก สามารถทำยอดขายได้ถึง 90% ของโครงการทั้งที่ยังไม่เริ่มก่อสร้างเลยด้วยซ้ำ สิ่งนี้เป็นเครื่องยืนยันว่า เรามองโลเคชันถูก ตั้งราคาถูกต้อง และนำเสนอรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคได้อย่างลงตัว”
“จุดเด่นของมาร์คและมิวนีค คือเน้นการเป็นที่อยู่อาศัยจริงๆ ดังนั้นเราจึงมอบสิ่งอำนวยความสะดวกให้อย่างครบครันและมากกว่าที่อื่น ทั้งสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้อง Golf Simulator ห้องนั่งเล่นสำหรับเด็ก หรือแม้แต่พื้นที่จัดเลี้ยงส่วนกลางที่สามารถใช้นัดพบปะสังสรรค์กับเพื่อนฝูง จัดปาร์ตี้ ปิ้งย่างบาร์บีคิวกับครอบครัว หรือนั่งจิบไวน์ดูหนังกับคู่รักผ่านจอโปรเจกเตอร์ยักษ์ท่ามกลางดวงดาว เพราะเราต้องการให้เป็นบ้านอย่างแท้จริง ไม่ใช่แค่ห้องเล็กๆ ในคอนโด ดังนั้นที่นี่จึงตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยได้อย่างครอบคลุม เพื่อ Quality of Life ที่เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ต้องการหยิบยื่นให้แก่ผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง”
มองอุปสรรคระหว่างทางให้เป็นความท้าทาย
สำหรับโครงการมาร์ค สุขุมวิท ที่เราต้องการให้เป็นแลนด์มาร์กในย่านพร้อมพงษ์ มีจุดเด่นที่ดีไซน์สถาปัตยกรรมอันเป็นเอกลักษณ์แตกต่างจากคอนโดมิเนียมทั่วไป ด้วยรูปทรงเหมือนเพชร มีเหลี่ยม มุม และปลายยอดแหลม ดังนั้นการก่อสร้างจึงมีความท้าทายมาก ใช้กระจกจำนวนมากเพื่อให้สะท้อนเหลี่ยมและมุมของเพชรที่ถูกเจียระไน ซึ่งต้องใช้เทคนิคเข้ามาช่วยและใช้ช่างก่อสร้างที่มีฝีมือ ด้วยเหตุนี้โครงการจึงใช้เวลาก่อสร้างนานพอสมควร แต่ก็เป็นไปตามกรอบเวลาที่วางไว้
ส่วนปัญหาเรื่องการบริหารต้นทุนนั้น คุณบีเล่าว่าเมื่อปีก่อนเกิดปัญหาขาดแคลนเรื่องแรงงานต่างด้าว เนื่องจากรัฐบาลมีการปรับเปลี่ยนนโยบายใหม่ ดังนั้นจึงส่งผลกระทบในเรื่องของต้นทุนและระยะเวลาในการก่อสร้าง แต่ก็อยู่ในขอบข่ายที่บริษัทสามารถบริหารจัดการได้
โดยรวมแล้ว โครงการก่อสร้างก็จะมีปัญหาหรืออุปสรรคที่คล้ายๆ กัน เช่นปัญหาในการบริหารต้นทุน การบริหารทรัพยากรบุคคล การตรวจสอบคุณภาพเพื่อให้ได้มาตรฐาน การควบคุมเวลาก่อสร้างเพื่อให้เสร็จตามกำหนด รวมถึงการขอใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ซึ่งมีการประเมินเรื่องผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม บางโครงการต้องยื่นขอใบอนุญาตกันเป็นปีกว่าที่จะเริ่มก่อสร้างได้
ไลฟ์สไตล์คนเปลี่ยนไป ที่พักอาศัยต้องปรับตาม
“พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปมาก ถ้าเราพูดถึงคอนโดมิเนียมเมื่อสัก 7-8 ปีก่อน ผู้บริโภคอาจต้องการห้องขนาดใหญ่ โดย 1 ห้องนอนมีขนาด 50 ตร.ม. แต่เมื่อดีมานด์มีวิวัฒนาการไปเรื่อยๆ ประกอบกับราคาที่ดินแพงขึ้นตามกาลเวลา ทำให้ลูกค้าอาจไม่ต้องการห้องขนาดใหญ่อีกต่อไป ห้องคอนโดจึงมีขนาดเล็กลง แต่เน้นฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ให้มากที่สุด”
นอกจากนี้คนเมืองยังคำนึงถึงโลเคชันเป็นหลัก ยิ่งใกล้รถไฟฟ้ามากยิ่งดี แต่ลูกค้าก็ไม่ได้ต้องการอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเสมอไป อย่างเช่นโครงการมิวนีค หลังสวน ก็ไม่ได้อยู่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้สวนสาธารณะแทน ซึ่งตอบโจทย์คนที่ใช้ชีวิตในเมืองจริงๆ เพราะสามารถพักผ่อนท่ามกลางสิ่งแวดล้อมที่ไม่แออัดจนเกินไป และอยู่ไม่ไกลจากห้างสรรพสินค้า
อีกอย่างที่น่าสังเกตสำหรับคอนโดมิเนียมสมัยใหม่ก็คือเทคโนโลยีที่แปรผันไปตามยุคสมัย เช่น การจัดการกับพื้นที่จำกัดด้วยที่จอดรถอัตโนมัติ แต่ให้ความสะดวกสบายกับลูกค้าในเวลาเดียวกัน ซึ่งทั้งโครงการ มิวนีค สุขุมวิท 23 และ มิวนีค หลังสวน ก็มีการสร้างที่จอดรถอัตโนมัติให้กับลูกบ้าน
เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เมื่อคนรุ่นใหม่ชอบอยู่คอนโดมิเนียม
เมื่อให้ลองวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ในฐานะผู้นำด้านคอนโดมิเนียมแบบไฮเอนด์ ผู้บริหารหนุ่มมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองยังไปได้อีกไกล เพราะความเจริญยังคงกระจุกตัวอยู่ในเมืองเป็นส่วนใหญ่ เมื่อที่ดินแพงขึ้น แต่คนยังอยากอาศัยในตัวเมือง เพราะใกล้ที่ทำงานหรือต้องการอยู่ในเขต CBD ที่เดินทางได้สะดวกสบาย ก็จะมีตัวเลือกที่เป็นคอนโดมิเนียม
สำหรับอนาคตของตลาดคอนโดมิเนียมนั้น ผู้บริโภคที่เป็นฐานลูกค้าหลักยังคงมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง เพราะลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ขณะที่ตลาดก็มีซัพพลายหรือผลิตภัณฑ์ป้อนอยู่เรื่อยๆ เพราะดีเวลลอปเปอร์หลายรายก็หันมาสร้างคอนโดมิเนียม อย่างที่เราได้เห็นจากป้ายโฆษณาโครงการคอนโดที่มีอยู่มากมาย บางคนอาจเกิดความสงสัยว่าขายให้ใคร? ขายได้จริงหรือ? ซึ่งต้องยอมรับว่าบางโลเคชันอาจมีปัญหาเรื่องโอเวอร์ซัพพลาย แต่ถ้าเป็นบางโลเคชันที่มีดีมานด์สูงอยู่ตลอดเวลาและมีความเสี่ยงต่ำก็ไม่เป็นปัญหา อย่างเช่นในโซนสุขุมวิท เป็นต้น
เล็งพื้นที่เปี่ยมศักยภาพสำหรับคอนโดระดับไฮเอนด์
กับคำถามว่า พื้นที่โซนไหนที่มีศักยภาพเพียงพอสำหรับการขยายแบรนด์คอนโดระดับลักชัวรีของเมเจอร์ฯ คุณบีบอกเราว่า นอกจากพื้นที่ราชประสงค์ ราชดำริ หลังสวน วิทยุ และสยามที่เป็นไพร์มแอเรียแล้ว ยังมีโซนทองหล่อที่เป็นทำเลทอง เพราะปัจจุบันคนชอบอยู่บ้านมากขึ้น และทองหล่อก็เป็นโลเคชันที่ใช่ ดังนั้นที่ดินแถวนั้นจึงแพงมาก นอกจากนี้คนจำนวนมากยังนิยมไปอยู่แถวซอยอารีย์หรือโซนพหลโยธิน โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่หรือชาวฮิปสเตอร์
หลายๆ คนมองว่าย่านรัชดาหรือพระราม 9 เป็นอีกหนึ่งโลเคชันที่น่าสนใจ เพราะมีความเจริญขึ้นมากและมีคอนโดมิเนียมผุดขึ้นเยอะ แต่คุณบีมองว่าพื้นที่แถบนั้นยังไม่ใช่พรีเมียมโลเคชัน แม้จะมีคอนโดมากมายก็จริง แต่เป็นคอนโดสำหรับตลาดระดับกลางมากกว่า ซึ่งก็เหมาะสำหรับดีเวลลอปเปอร์ที่ถนัดในตลาดนั้น
หัวใจสำคัญของการเป็นนักบริหาร
“คิดว่าสิ่งที่เราสามารถแชร์ได้ในมุมมองของนักบริหารนั้นก็คือหัวใจการทำงานของเรามากกว่า ซึ่งเราโฟกัสแต่สิ่งที่เราถนัด เพราะบางคนอาจจะทำทั้ง A B C D แต่เรามุ่งทำอย่างเดียวจนมีความแตกฉาน ซึ่งผลลัพธ์ก็คือทำให้เรามีความโดดเด่นและสามารถยืนแยกจากคู่แข่งได้อย่างมั่นใจ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นเราไม่ได้บอกว่ากลยุทธ์นี้เหมาะสมสำหรับทุกคน ขึ้นอยู่กับมุมมองของแต่ละคนมากกว่า แต่ผลงานความสำเร็จที่ผ่านมาก็เป็นเครื่องยืนยันอย่างดีว่า เรามาถูกทางแล้ว”
