20 กันยายน 2563 จะเป็นวันครบรอบ 1 ปีของการเปิดให้บริการ ‘สามย่านมิตรทาวน์’ โครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกที่มีมูลค่าการลงทุน 9,000 ล้านบาท ของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ ซึ่งอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มา 40 ปี ปัจจุบันดูแลโดย ‘ปณต สิริวัฒนภักดี’ ลูกชายคนเล็กของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี
ในวันที่เปิดตัวพื้นที่ค้าปลีกซึ่งเป็นโซนสุดท้ายที่เปิดให้บริการต่อจากโซนสำนักงาน โรงแรม มีการตั้งเป้าหมายว่าภายใน 12 เดือนแรกจะมีรายได้จากทั้ง 3 โซน 700-800 ล้านบาท ทว่าที่สุดแล้วสิ่งที่วางไว้ไม่เป็นไปดังที่หวัง เพราะเกิดวิกฤตโควิด-19 โดยเฉพาะ ‘พื้นที่ค้าปลีก’ ซึ่งเป็นครั้งแรกที่โกลเด้นแลนด์ลงมาจับธุรกิจนี้ เป็นโซนที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยต้องปิดศูนย์การค้ายาวนานเกือบ 2 เดือน
“ผลงาน 1 ปีที่ผ่านมา อย่าเพิ่งพูดว่ามีรายได้เข้ามาเท่าไร ต้องดูว่าเราจะขาดทุนน้อยที่สุดอย่างไรต่างหาก” ธีรนันท์ กรศรีทิพา รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าว โดยยอมรับว่ามีเพียงรายได้ที่ไม่เข้าเป้า เม็ดเงินหายไปหลายเปอร์เซ็นต์ เพราะในช่วงโควิด-19 ได้ให้ส่วนลดค่าเช่าสำหรับร้านค้า ส่วนจำนวนทราฟฟิกและอัตราการเช่าเป็นไปตามเป้าหมาย
ตอนที่ยังไม่เปิดตัว โกลเด้นแลนด์ได้ประเมินว่าจะมีผู้ที่เดินเข้ามาในสามย่านมิตรทาวน์ประมาณ 37,000 คนต่อวัน แต่ปรากฏว่าหลังจากที่เปิดตัวจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงก่อนการระบาดของโรคโควิด-19 มียอดทราฟฟิกเฉลี่ย 75,000 คนต่อวัน ซึ่งถือว่าเกินเป้าที่ตั้งไว้ค่อนข้างมาก
ก่อนจะลดลง 76% เหลือราว 18,000 คนต่อวันในช่วงเดือนมีนาคมถึงพฤษภาคมที่เป็นช่วงล็อกดาวน์ โดยส่วนหนึ่งที่ทำให้ยังมีทราฟฟิกเข้ามาในศูนย์การค้ามาจากลูกค้าที่เดินเข้ามาซื้ออาหารและบรรดาฟู้ดเดลิเวอรีต่างๆ หลังจากศูนย์การค้ากลับมาให้บริการตามปกติ ยอดทราฟฟิกเพิ่มขึ้น 80% มาอยู่ที่เฉลี่ย 60,000 คนต่อวัน
ตัวเลขดังกล่าวถือเป็นตัวเลขที่สามย่านมิตรทาวน์ค่อนข้างพึงพอใจแล้ว เพราะยังมากกว่าที่เคยประเมินไว้ในช่วงแรกถึงเกือบ 1 เท่าตัว ซึ่งนอกจากตัวเลขแล้ว กลุ่มลูกค้าที่มาใช้บริการก็ตรงกับเป้าหมายที่วางไว้ โดยกลุ่มวัยทำงานมีสัดส่วนมากที่สุด 63% กลุ่มนักเรียน-นักศึกษา 27% กลุ่มผู้ใหญ่ ผู้สูงอายุ และครอบครัว 6% ส่วนกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติมีเพียง 4%
ธีรนันท์ระบุว่าโชคดีที่สามย่านมิตรทาวน์ยังไม่เริ่มโปรโมตสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งเดิมตั้งเป้าสัดส่วนไว้ 10% และจะเริ่มโปรโมตในเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งเป็นช่วงตรุษจีน ดังนั้นเมื่อมีกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่มาก ทำให้ผลกระทบจากลูกค้ากลุ่มนี้น้อยกว่าศูนย์การค้าใจกลางเมือง ซึ่งมีสัดส่วนนักท่องเที่ยวต่างชาติในจำนวนที่มากกว่า
ขณะเดียวกัน ข้อมูลจากการทำรีเสิร์ชพบว่า 47% มาเพื่อหาอาหารที่มีหลากประเภท ตอบโจทย์ความชอบทุกกลุ่มเป้าหมาย ขณะที่ 29% มาพบปะสังสรรค์ แฮงเอาต์กับกลุ่มเพื่อน ส่วน 15% มาเรียนรู้ในพื้นที่โคเลิร์นนิ่ง อีก 9% เป็นกลุ่มใช้บริการประจำที่ต้องการจับจ่ายในร้านค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต และสนใจกิจกรรมอีเวนต์ต่างๆ ซึ่งอีเวนต์ถือเป็นหนึ่งในหมัดเด็ดของสามย่านมิตรทาวน์ที่สามารถดึงทราฟฟิกได้ค่อนข้างมากวันละเป็น ‘หมื่นคน’ โดยมีการจัดไปแล้วทั้งสิ้น 130 งานด้วยกัน
ด้านอัตราการเช่าซึ่งเป็นอีกเรื่องที่เป็นไปตามเป้าหมายในช่วงตั้งแต่เปิดจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ มีอัตราการเช่า 93% จำนวน 200 ร้านค้า ก่อนจะเพิ่มมาเป็น 95% จำนวน 220 ร้านค้าในช่วงล็อกดาวน์ ปัจจุบันอัตราการเช่าอยู่ที่ 97% มีร้านทั้งหมด 240 ร้านค้า แบ่งเป็นร้านอาหาร 37%, กลุ่มความรู้ต่างๆ 30%, ซูเปอร์มาร์เก็ต 17%, แฟชั่น กีฬา ความงาม 11% และเอ็นเตอร์เทนเมนต์ 5%
อัตราการเช่าที่เกิดขึ้นถือเป็นตัวเลขที่สามย่านมิตรทาวน์พึงพอใจแล้ว เพราะเป็นการยากที่อัตราการเช่าจะครบ 100% เพราะมีร้านหมุนเวียนเข้าออกตลอด โดยสิ่งที่สามย่านมิตรทาวน์ต้องให้ความสำคัญไปมากกว่านั้นคือต้องใช้พื้นที่ว่างที่เหลืออยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยวิธีหนึ่งที่ได้ลดลองทำแล้วคือให้ร้านเข้ามาเปิดเป็นคีออสก่อน หากมีการตอบรับที่ดีจึงค่อยขยับไปเปิดร้าน ซึ่งร้านที่ใช้วิธีนี้คือ After You
ธีรนันท์เผยว่าขณะนี้มีผู้รอเช่าพื้นที่แล้ว 10 ราย ส่วนใหญ่เป็นร้านอาหารสไตล์ไทย และมีร้านอาหารเกาหลีรูปแบบใหม่ ซึ่งเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่และเปิดร้านอาหารย่อยๆ ประมาณ 5 ร้านเป็นอาหารเกาหลีทั้งหมด กำลังรอเปิดอยู่ โดยก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่ติดปัญหาคนที่วางระบบยังบินมาจากเกาหลีใต้ไม่ได้
นอกเหนือจากนี้ อีกเรื่องที่สามย่านมิตรทาวน์จะให้ความสำคัญต่อไปคือการตลาด โดยเฉพาะพาร์ตเนอร์ที่จะเข้ามา โดยจะไม่ใช่รูปแบบเข้ามาคุยแล้วให้เงินอย่างเดียว แต่จะต้องเป็นแบบ Collaboration ที่เป็นมากกว่าโลโก้ ซึ่งอาจจะพัฒนาไปถึงการทำรูปแบบธุรกิจใหม่ๆ ก็เป็นไปได้
พิสูจน์อักษร: ภาสิณี เพิ่มพันธุ์พงศ์
