ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยเร่งปรับตัว หันมาเน้นพัฒนาโครงการขนาดเล็กและกระจายในหลายทำเลเพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจซบเซาฉุดกำลังซื้อ ‘เสนา’ เตรียมปรับพอร์ตโครงการ หันสร้างบ้านเดี่ยวเพิ่มในระยะยาว
ขณะที่ ‘ลลิล’ มั่นใจกำลังซื้อบ้านเดี่ยวยังโต เดินหน้าเปิดอีก 5 โครงการในครึ่งปีหลัง ด้านนักวิเคราะห์เผยราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ยังถูก P/E 7-8 เท่า ครึ่งปีหลังรับอานิสงส์เชิงบวกจากโควิด-19 ในประเทศคลี่คลาย กำลังซื้อฟื้น แนะเฟ้นหุ้นที่ยอดขายเติบโตสูง สัดส่วนลูกค้าต่างชาติเยอะ
อธิกา บุญรอดชู ผู้อำนวยการฝ่ายจัดสรรเงินทุนและการลงทุน บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือ SENA เปิดเผยผ่านกิจกรรม Opportunity Day ว่า แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ บริษัทได้ปรับเพิ่มจำนวนเป็น 18 โครงการ มูลค่ารวม 16,764 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการร่วมลงทุน (JV) จำนวน 8 โครงการ, โครงการที่ SENA พัฒนาเอง จำนวน 10 โครงการ จากแผนเดิมจะเปิดตัวโครงการใหม่รวม 17 โครงการ มูลค่ารวม 15,700 ล้านบาท ซึ่งเน้นโครงการขนาดเล็กมากขึ้นเพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบัน
“โครงการของเสนาจะมีขนาดโครงการที่เล็กขึ้นและกระจายในหลากหลายทำเล เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โดยโครงการขนาดเล็กทำให้สามารถขายและรับรู้รายได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ขณะที่ระยะเวลาในการก่อสร้างจะอยู่ที่ 14 เดือน ซึ่งถือว่าเร็วขึ้นเช่นกัน”
ทั้งนี้สัดส่วนประเภทโครงการยังเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 70-80% และที่เหลือเป็นโครงการแนวราบ โดย SENA มีแผนจะเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบ ซึ่งน่าจะได้เห็นความชัดเจนในปีหน้า เนื่องจากการพัฒนาโคงรการแนวราบใช้เวลานาน และจำเป็นต้องหาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ มูลค่าการลงทุนจึงสูง
สำหรับไตรมาส 2/2564 ซึ่งเกิดการแพร่ระบาดระลอก 3 ขึ้น SENA ไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่แต่อย่างใด แต่เน้นขยายโครงการที่พร้อมขาย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการพร้อมขายและโอนเพื่อรับรู้รายได้ คิดเป็นมูลค่า 5,097 ล้านบาท ขณะที่ในไตรมาส 3/2564 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 8 โครงการ และในไตรมาส 4/2564 จะเปิดตัวอีก 9 โครงการ
ส่วนแนวโน้มยอดขายในไตรมาส 2/2564 คาดว่าจะดีกว่าไตรมาส 1/2564 หลัง 2 เดือนที่ผ่านมา (เมษายน-พฤษภาคม 2564) มียอดขายรวมกับยอดจองแล้วจำนวน 1,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบไตรมาส 1 ที่มียอดขาย 1,000 ล้านบาท
SENA ยังคงเป้าหมายยอดขายในปี 2564 ที่ 11,083 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้จะเติบโต 13% อยู่ที่ 10,046 ล้านบาท โดยปัจจุบันมียอดขายรอโอนอยู่ที่ 7,399 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ในปีนี้ 4,390 ล้านบาท และ 3,009 ล้านบาทในปี 2565
เสรี สินธุอัสว์ กรรมการ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ หรือ LALIN กล่าวผ่านกิจกรรม Opportunity Day ว่า LALIN ยังคงแผนการเปิดตัวโครงการปี 2564 จำนวน 12 โครงการ รวมมูลค่า 7,000 ล้านบาท และยังเน้นตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในทำเลที่มีกำลังซื้อจริงเช่นเดิม เนื่องจากเชื่อมั่นในกำลังซื้อจริง (Real Demand) ในประเทศ และประเมินว่าแนวโน้มครึ่งปีหลัง เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 คลี่คลาย ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ก็จะกลับมาเติบโตได้ตามปกติ
โดยครึ่งปีหลัง LALIN เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการ จากครึ่งปีแรกที่เปิดตัวโครงการไปแล้ว 7 โครงการ
ขณะเดียวกันบริษัทคาดว่าจะมียอดขาย (Presale) ที่ 7,000 ล้านบาทปีนี้ และมียอดรับรู้รายได้ 6,000 ล้านบาท
สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย กล่าวว่า หากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ก็จะปรับเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน โดยมองว่ากำลังซื้อในประเทศยังเป็นกลุ่มที่คาดหวังได้
ทั้งนี้โดยปกติแล้วกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพและปริมณฑล เฉลี่ยอยู่ที่ 1 แสนยูนิตต่อปี ซึ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2562-2563) พบว่ายอดขายต่อปีปรับตัวลดลง จึงประเมินว่าในปี 2564 ยอดขายน่าจะฟื้นตัวขึ้นมา
นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเร่ง คือระดับราคาขายที่ไม่ได้ปรับลดลง (เว้นแต่ปีที่ไม่ปกติที่มีการทำโปรโมชันหนัก) และทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ที่จะกระตุ้นให้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
สำหรับฝั่งอุปทาน (Supply) ประเมินว่าครึ่งปีหลังจะเห็นการเปิดตัวโครงการต่างๆ ค่อนข้างมาก หลังจากที่ต้องเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่จากสถานการณ์โควิด-19 โดยเชื่อว่าจะเห็นโครงการใหม่ๆ ที่มีฟังก์ชันที่ตรงกับความต้องการผู้อยู่อาศัยในระดับราคาที่กำลังซื้อเข้าถึงได้มากยิ่งขึ้น
“โดยรวมแล้วยอดขายในครึ่งปีหลัง เชื่อว่าดีกว่าครึ่งปีแรกอย่างมาก เพราะผู้บริโภคเองก็เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตมากขึ้น ขณะที่ผู้พัฒนาเองก็เรียนรู้ถึงความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปมาตลอดตั้งแต่ที่เกิดวิกฤตการณ์โควิด-19 ตั้งแต่ปีที่แล้ว”
และประเมินว่าโครงการบ้านเดี่ยวจะมียอดขายที่เพิ่มขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง โดยอ้างอิงตัวเลข Presale ไตรมาส 1/2564 ของหุ้นที่ฝ่ายวิจัยติดตามข้อมูลพบว่า เพิ่มขึ้น +24% YoY และ +24% QoQ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นยอดขายโครงการบ้านเดี่ยว ขณะที่โครงการคอนโดฯ นั้นทรงตัว YoY แต่เพิ่มขึ้น +27% QoQ
ทั้งนี้หุ้นที่แนะนำคือหุ้นที่มียอดขายโดดเด่นในครึ่งปีหลังคือ AP ORI และ SPALI
ภาดล วรรณรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ และหัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์การลงทุน บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) กล่าวว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอานิสงส์เชิงบวกจากการคลี่คลายของการแพร่ระบาดโควิด-19 ในครึ่งปีหลัง แต่จะไม่ได้รับอานิสงส์อย่างรวดเร็วและมากเท่ากับกลุ่มที่ได้รับประโยชน์จากการเปิดระเทศอีกครั้ง (Re-Opening) เช่นกลุ่มท่องเที่ยว โรงแรม สนามบิน จึงมองเป็นกลางมากกว่า
อย่างไรก็ตาม จุดเด่นของหุ้นอสังหาริมทรัพย์คือราคาไม่แพง P/E เฉลี่ยอยู่ที่ 7-8 เท่า ขณะที่มีอัตราผลตอลแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) อยู่ที่ 5-6%
ทั้งนี้ บล.หยวนต้า มองว่า หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่นในครึ่งปีหลัง คือผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนลูกค้าต่างประเทศค่อนข้างมาก เพราะจะได้อานิสงส์ด้านยอดขายมากกว่าและเร็วกว่าผู้ประกอบการที่มีฐานลูกค้าในประเทศเป็นหลัก เนื่องจากฝ่ายวิจัยมองว่ากำลังซื้อในประเทศปีนี้ค่อนข้างทรงตัว
ขณะเดียวกันผู้ประกอบการที่มีรายได้ประจำ (Recurring Income) จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารศูนย์การค้าและสำนักงานต่างๆ ก็เป็นกลุ่มที่น่าสนใจ เพราะได้รับผลกระทบไม่มากจากปัจจัยลบเรื่องกำลังซื้อในประเทศแผ่ว
โดยแนะนำหุ้นเด่นคือ NOBLE LH และ AP
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
