ส่องทิศทาง อสังหา 2568! ตลาดบนรอดปลอดภัย แต่ ‘บ้านล้านต้น’ ส่อวิกฤต...

ท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ จากรายงานของ DDproperty ในช่วงต้นปี 2567 พบว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยระดับล่างที่มีราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งครองสัดส่วนถึง 30% ของตลาดทั้งหมด กำลังส่งสัญญาณอันตรายจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงถึง 40-50% สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง

ข้อมูลจากเครดิตบูโรยิ่งตอกย้ำความน่ากังวลของสถานการณ์ เมื่อพบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านกำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อระดับล่างที่เริ่มผ่อนบ้านไม่ไหว อันเนื่องมาจากค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น

โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่มีแนวโน้มจะกลายเป็นหนี้เสีย หรือคิดเป็นมูลค่าราว 1.2 แสนล้านบาท มาจากกลุ่มผู้กู้ที่ซื้อบ้านในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง สะท้อนให้เห็นถึงความเสี่ยงที่อาจลุกลามเป็นปัญหาเชิงระบบได้หากไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

ธอส. มอง สินเชื่อโต 3% แต่ ttb analytics และ SCB EIC เตือน วิกฤตหนักสุดรอบ 10 ปี

ช่วงกลางเดือนธันวาคม 2567 ในมุมมองของสถาบันการเงินเฉพาะกิจอย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งมีภารกิจหลักในการสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทย กมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ เปิดเผยว่า ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ในปี 2567 จะปล่อยไม่ต่ำกว่า 2.3 แสนล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้า 14% อันเนื่องมาจากเศรษฐกิจชะลอตัว คุณสมบัติของลูกหนี้ที่ด้อยลง และยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง

แต่ธนาคารยังคงมองเห็นแสงสว่างในปี 2568 โดยคาดการณ์ว่ายอดสินเชื่อจะสามารถเติบโตได้ราว 3% หรือประมาณ 2.4-2.5 แสนล้านบาท ผ่านการให้บริการผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและเงื่อนไขการผ่อนชำระที่เหมาะสม

อย่างไรก็ตาม มุมมองจากสถาบันวิเคราะห์ชั้นนำกลับส่งสัญญาณที่น่ากังวล โดย ttb analytics ออกมาเตือนช่วงปลายเดือนตุลาคม 2567 ว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2568 จะเผชิญความท้าทายมากที่สุดในรอบ 10 ปี โดยเฉพาะปัญหาเชิงโครงสร้างที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำลังซื้อ

สะท้อนจากตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกของปี 2567 ที่ปรับลดลงถึง 14.2% และหดตัวติดต่อกันถึง 6 ไตรมาส โดยคาดว่าแนวโน้มการหดตัวนี้จะยืดเยื้อไปถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน

สอดคล้องกับมุมมองของ SCB EIC ที่คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด โดยระบุถึงปัจจัยกดดันสำคัญ 3 ประการ ได้แก่ การฟื้นตัวที่ช้าของกำลังซื้อโดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง อีกทั้งต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต

แสนสิริมั่นใจ คอนโดปี 2568 สดใส หวังรัฐอัดมาตรการกระตุ้น

ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว ผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างแสนสิริกลับมองเห็นโอกาสในวิกฤต โดย ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เชื่อว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 มีแนวโน้มสดใส โดยระบุว่า “ปีหน้าตลาดคอนโดน่าจะกลับมาดีขึ้น เนื่องจากหลังช่วงโควิดการเปิดตัวคอนโดใหม่สะสมในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาถือว่าน้อยกว่าในอดีตค่อนข้างมาก ประกอบกับคอนโดพร้อมอยู่ปัจจุบันมีจำนวนเหลือขายน้อย”

นอกจากนี้ผู้บริหารแสนสิริยังมองว่าโครงการใกล้รถไฟฟ้าจะได้รับความสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากนโยบายค่าโดยสาร 20 บาทตลอดสาย รวมถึงโครงการที่ออกแบบเพื่อการประหยัดพลังงานก็จะได้รับความนิยมมากขึ้นจากปัญหาค่าไฟฟ้าที่แพงขึ้น

โดยกล่าวว่า “ถึงแม้จะมีกระแสว่าคนรุ่นใหม่ไม่อยากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็คงหลีกหนีไม่ได้ว่าอย่างไรก็ยังต้องการที่อยู่อาศัยดี ดังนั้นการที่ไปเช่าบ้าน/คอนโดอยู่ ก็แสดงว่าจะต้องมีเจ้าของที่อยู่อาศัยตัวจริงที่ยังพร้อมจะลงทุน”

ในด้านปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ผู้บริหารแสนสิริชี้ให้เห็นถึงบทบาทสำคัญของนโยบายรัฐบาลและปัจจัยทางสังคม โดยระบุว่า “นโยบายของรัฐบาลที่มีแนวทางในการดำเนินการอยู่ตอนนี้ ถ้าเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นก็น่าจะส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทางที่ดีขึ้น”

โดยเฉพาะมาตรการพักหนี้และการปล่อย Soft Loan ซึ่งต้องพิจารณาควบคู่ไปกับนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยในเรื่องอัตราดอกเบี้ย

อย่างไรก็ดี ผู้บริหารแสนสิริยังเน้นย้ำว่า “กำลังซื้อของคนในประเทศจะเพิ่มขึ้นหรือเปล่า เนื่องจากกำลังซื้อของเราซึมมายาวนาน ถ้ายังดีขึ้นไม่มากก็คงต้องใช้ยาแรงขึ้น เช่น การปล่อย Soft Loan จากราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 7-10 ล้านบาท และถ้าไม่มีมาตรการเพิ่มเติมมากระตุ้นอสังหา ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 5% ของ GDP (ยังไม่นับรวม Multiple Affect กับอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง) การเติบโตของ GDP ไทยก็อาจทำไม่ได้ตามเป้า”

ในมิติของปัจจัยทางสังคม ผู้บริหารแสนสิริยังชี้ให้เห็นโอกาสจากการเพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในไทย โดยกล่าวว่า “จากการที่ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้น ทำให้มีแรงงานต่างชาติเข้ามามากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติก็จะเพิ่มขึ้น และถ้ามาเป็นครอบครัวคงต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านมากกว่าคอนโด”

กระนั้นยังมีข้อจำกัดในเรื่องของระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ที่จำกัดอยู่ที่ 30 ปี ซึ่งสั้นกว่าประเทศอื่นที่ต้องการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ

AP ชี้ เกิด Market Consolidation ดัน ‘รายใหญ่’ ได้เปรียบ

ในขณะที่ วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มองว่าสถานการณ์นี้จะนำไปสู่การ Market Consolidation โดยระบุว่า “สภาพเศรษฐกิจที่ตกต่ำอย่างต่อเนื่องและยาวนาน ทำให้ตลาดไม่คึกคักเหมือนเมื่อก่อน ผู้ประกอบการมีโอกาสเข้าถึงเงินทุนเพื่อการลงทุนยากขึ้น ความได้เปรียบจึงตกมาเป็นของผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินมั่นคง มีสภาพคล่องทางการเงินดี โดยเฉพาะในด้านการได้รับประโยชน์จากต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่าและอำนาจการต่อรองราคาวัสดุก่อสร้าง”

ทั้งนี้ ผู้บริหาร AP ยกตัวอย่างความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัทที่มีสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนเพียง 0.74 เท่า พร้อมวงเงินสินเชื่อพร้อมเบิกใช้จากสถาบันการเงินมากถึง 1.7 หมื่นล้านบาท (ณ วันที่ 30 กันยายน 2567) ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายการลงทุนท่ามกลางภาวะตลาดที่ท้าทาย

ในแง่ของพฤติกรรมผู้บริโภค AP สะท้อนเทรนด์ที่น่าสนใจ โดยระบุว่า “เราเห็นเทรนด์ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัย คือเรื่องความต้องการเลี้ยงสัตว์แบบลูก หรือ Pet Parent เนื่องจากหลายคนไม่ต้องการมีลูกหรือมีลูกยาก จึงหันมาหาสัตว์เลี้ยงชนิดต่างๆ ทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องให้ความสำคัญกับการออกแบบที่มีฟังก์ชันต่างๆ สำหรับสัตว์เลี้ยง ทั้งในพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ในบ้าน”

นอกจากนี้ AP ยังสะท้อนโอกาสใหม่ในตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง ซึ่งนำไปสู่การเปิดตัวธุรกิจใหม่ภายใต้ชื่อ HOMERUN ที่มุ่งเน้นการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์มือสอง โดยดำเนินการรับซื้อและขายบ้านรีโนเวตใหม่ในทำเลใจกลางเมือง ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 500 ล้านบาท ชี้ให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

อย่างไรก็ตาม ผู้บริหาร AP ยังเน้นย้ำว่าความท้าทายที่สำคัญที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ “จะทำอย่างไรทำให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านมีโอกาสเข้าถึงแหล่งเงินเพื่อหาซื้อบ้านได้” โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ พร้อมระบุว่าการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับการเติบโตของเศรษฐกิจประเทศ สภาพคล่องของผู้ประกอบการ และโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของลูกค้า

ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การฟื้นตัวของกำลังซื้อภายในประเทศและการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนจึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาดในปี 2568 ขณะที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับความท้าทายใหม่ๆ ทั้งในแง่ของการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนไป การบริหารต้นทุน และการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน

ปี 2568 จึงอาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่จะเห็นการปรับตัวครั้งใหญ่ทั้งจากฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ภายใต้บริบทของตลาดที่ต้องพึ่งพากลไกการสนับสนุนจากภาครัฐมากขึ้น โดยเฉพาะการออกมาตรการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ควบคู่ไปกับการเร่งแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างเป็นระบบ เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องจักรสำคัญของระบบเศรษฐกิจไทยสามารถกลับมาขับเคลื่อนได้อย่างเต็มศักยภาพอีกครั้ง