ทำไมอสังหาอาจเป็นวิกฤตลูกถัดไปต่อจากวิกฤตแบงก์ล่ม? หลังบริษัทหลายแห่งส่อแวว ‘ผิดนัดชำระ’ มากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกำลังจับตาดู ‘ภาคอสังหาริมทรัพย์’ ว่าอาจได้รับแรงกระแทกเป็นรายถัดไปต่อจากภาคธนาคาร เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นับเป็นภาคส่วนที่มีความเชื่อมโยงกับภาคธนาคารอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

เมื่อเร็วๆ นี้เริ่มมีข่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บางแห่งมีโอกาสจะผิดนัดชำระ มากขึ้น ตัวอย่างเช่น กรณี Pacific Investment Management Co. บริษัทให้เช่าพื้นที่สำนักงานในสหรัฐฯ ได้ผิดนัดชำระหนี้ Mortgage Note เป็นมูลค่าราว 1.7 พันล้านดอลลาร์ สำหรับอาคาร 7 แห่งในซานฟรานซิสโก, บอสตัน และนิวยอร์ก เป็นต้น และก่อนหน้านั้น Brookfield Corp. ก็ผิดชำระเงินกู้ที่เกี่ยวข้องกับอาคารสำนักงาน 2 แห่งในลอสแอนเจลิส

นอกจากนี้ยังมีสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์ที่เกี่ยวข้องกับอาคารคอมเพล็กซ์ในซานฟรานซิสโกของอดีตประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ และ Vornado Realty Trust ซึ่งเป็นเจ้าของร่วม ได้ถูกรวมเข้าไปในรายการเฝ้าระวัง (Watchlist) ด้วย

ภาคธนาคารเชื่อมโยงกับภาคอสังหาในสหรัฐฯ มากขึ้น

ข้อมูลจาก Bloomberg แสดงให้เห็นว่า ธนาคารพาณิชย์ในสหรัฐฯ ปล่อยเงินกู้ให้ภาคอสังหาเพิ่มขึ้นอย่างมากระหว่างเกิดการระบาดใหญ่ โดยเพิ่มขึ้น 11.2% ในปีที่แล้ว มากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2006

นอกจากนี้ตามข้อมูลของ จอห์น เวลิส นักกลยุทธ์จาก BNY Mellon ระบุว่า สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ยังคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 24% ของสินเชื่อธนาคารทั้งหมดด้วย สูงที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตการเงิน

“ในตำรา การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมีจุดประสงค์เพื่อเข้มงวดเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อและทำให้สภาวะทางการเงินฝืดขึ้น ซึ่งจะทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหดตัว อย่างไรก็ตาม บางภาคส่วนของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคส่วนที่มีการก่อหนี้จำนวนมาก อาจอยู่ภายใต้แรงกดดัน เราจึงกำลังจับตาดูสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate: CRE) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของระบบการเงินที่เราเห็นช่องโหว่อยู่” จอห์น เวลิส กล่าว

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์กำลังอยู่ในความเสี่ยง

สอดคล้องกับ ปีเตอร์ บุควาร์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน (CIO) ของ Bleakley Financial Group LLC ได้เตือนลูกค้ามาเป็นเวลาหลายเดือนแล้ว โดยในรายงานเมื่อปลายปีที่แล้ว Bleakley ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อยู่ในความเสี่ยง

ท่ามกลางการขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นอย่างรวดเร็วเหนือความคาดหมาย ทำให้การรีไฟแนนซ์จะมีต้นทุนสูงขึ้นและทำได้ยากขึ้น เนื่องจากธนาคารต่างๆ จะพยายามลดความเสี่ยง ซึ่งอาจนำไปสู่การขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นในราคาที่ถูกลง

โดยดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่เผยแพร่โดย National Council of Real Estate Investment Fiduciaries แสดงให้เห็นว่า ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2022 ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ลดลง 3.5% หนักที่สุดนับตั้งแต่ปี 2009

ความตึงเครียดลามถึงเอเชีย

โดยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความวุ่นวายในตลาดการเงิน ยังทำให้ความหวังต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ในเอเชีย ได้รับผลกระทบไปด้วย

โดยจะเห็นว่า แม้ดัชนี Asia-Focused REIT ของ S&P เริ่มต้นปีด้วยสัญญาณเชิงบวก ท่ามกลางการคาดการณ์ว่าการผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ในประเทศจีนจะกระตุ้นให้เงินทุนไหลออกจากจีนไปยังประเทศที่เหลือของภูมิภาค และหนุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม การเดินหน้าปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) อีก 0.25% ในวันที่ 22 มีนาคม และเหตุการณ์ล่มสลายของ Silicon Valley Bank และธนาคารอื่นๆ ก็ทำให้ความเชื่อมั่นของตลาดได้รับความเสียหายเพิ่มเติม

โดย ณ วันที่ 30 มีนาคม 2023 ผลตอบแทนสุทธิในระยะเวลา 1 ปีของดัชนี S&P High Yield Asia Pacific-Ex New Zealand REITs Select Index ติดลบ 14.27%

ทั้งนี้ REITs ซึ่งเป็นทรัสต์ที่เสนอการจ่ายเงินปันผลที่มั่นคงแก่นักลงทุนผ่านการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ แล้วนำผลกำไรที่ได้ ซึ่งอาจมาจากการเก็บค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุน มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน

กริชนา กูฮา นักวิเคราะห์จาก Malayan Banking ในมาเลเซีย กล่าวในรายงานเดือนมีนาคมว่า สภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะส่งผลต่อผลตอบแทนของ REIT

สอดคล้องกับข้อมูลจาก MSCI ผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ตลาด ที่ระบุในรายงานเดือนกุมภาพันธ์ว่า กิจกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกลดลงอย่างรวดเร็วในไตรมาสสุดท้ายของปี 2022 มากกว่าในช่วง 3 เดือนก่อนหน้า

ธนาคารกลางยุโรปแนะ กองทุนคุมเข้มการถอนเงินลงทุน

ขณะที่ธนาคารกลางยุโรป (ECB) ได้ออกมาเตือนให้ตลาดใจเย็นและพิจารณาการลงทุนอย่างรอบคอบ สะท้อนความกังวลว่า ความวุ่นวายในอุตสาหกรรมการเงินอาจจะซ้ำเติมความตึงเครียดที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ECB ได้ส่งสัญญาณเตือนไปยังกองทุนต่างๆ ที่ลงในอสังหาที่ไม่มีสภาพคล่อง และอนุญาตให้นักลงทุนถอนเงินลงทุนได้โดยต้องแจ้งล่วงหน้าเพียงไม่กี่วัน มีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาด้านสภาพคล่องที่ไม่สอดคล้องกันได้ และอาจเป็นการบังคับให้กองทุนเหล่านี้ต้องยอมขายสินทรัพย์ออกมา

ทั้งนี้ ECB ระบุว่า กองทุนต่างๆ ควรมีนโยบายที่เข้มงวดมากขึ้น เพื่อจำกัดการถอนเงินลงทุนของนักลงทุน เช่น เพิ่มค่าธรรมเนียมการถอนเงิน พร้อมยกกรณีตัวอย่างของกองทุน Blackstone Real Estate Income Trust ซึ่งบริหารเงินลงทุน 1.25 แสนล้านดอลลาร์ ตัดสินใจจำกัดการถอนเงินลงทุน เพื่อป้องกันไม่ให้ปัญหาสภาพคล่องลุกลามจนกลายเป็นวิกฤต

“นโยบายต่างๆ ควรถูกพัฒนาเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเปราะบาง โดยเฉพาะในส่วนของกองทุนเปิด ซึ่งอาจนำความเสี่ยงไปยังตลาดอสังหาเชิงพาณิชย์และเสถียรภาพทางการเงินในวงกว้าง”

นอกจากนี้รายงานของ ECB ยังได้ระบุถึงสัญญาณของความเปราะบางที่เกิดขึ้น ทั้งสภาพคล่องที่หดหายไป ราคาอสังหาที่ลดลง ซึ่งเป็นผลจากความไม่แน่นอนของตลาดการเงินทั่วโลก และการกลับทิศของนโยบายทางการเงินมาเป็นแบบเข้มงวด

ดัชนี MSCI Europe Real Estate ซึ่งสะท้อนราคาหุ้นของบริษัทอสังหาขนาดใหญ่และขนาดกลาง ลดลง 14% ในเดือนมีนาคมที่ผ่านมา สู่ระดับต่ำสุดนับแต่ปี 2009

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

อ้างอิง: