‘ราชประสงค์’ หนึ่งในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครที่ใครก็รู้จัก ความพิเศษของย่านนี้ คือการเป็นจุดตัดระหว่างถนนราชดำริ ถนนพระรามที่ 1 และถนนเพลินจิต เรียกว่าเป็น ‘พื้นที่ทองคำ’ ทั้งย่านธุรกิจและการค้า ที่ทำให้เหล่าผู้บริหารและนักท่องเที่ยวต่างหลั่งไหลเข้ามา เพราะสามารถตอบสนองความต้องการทุกอย่างได้ครบจบในพื้นที่เดียว
นั่นทำให้อาคารมณียาเซ็นเตอร์, อาคารมณียานอร์ธ, เดอะ รอยัล มณียา ทาวเวอร์ และโรงแรมเรเนซองส์ กรุงเทพฯ ราชประสงค์ ที่ตั้งอยู่ในบริเวณนี้ จึงถือได้ว่าเป็นกลุ่มอาคารที่อยู่ในย่านทองคำ โดยอาจเรียกอาคารทั้งหมดรวมกันได้ว่าเป็นอาคารของ ‘มณียากรุ๊ป’ ซึ่งวันนี้ถูกส่งไม้ต่อมายังผู้บริหารรุ่นใหม่ คือ ม.ล.ศรุศักดิ์ ศักดิเดชภาณุพันธ์ หรือ ‘แพทริค’ ในตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารของเครือมณียา และ ม.ล.เพ็ทรา ศักดิเดชภาณุพันธ์ หรือ ‘เพ็ทรา’ Executive Director ที่เข้ามาดูแลธุรกิจในฐานะทายาทรุ่นที่สอง
จุดแข็งของมณียากรุ๊ป
หากฉายภาพรวมธุรกิจลงไปให้ชัดขึ้น เรียกได้ว่า ‘มณียากรุ๊ป’ นั้นมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ 3 ส่วนด้วยกัน ได้แก่
- ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของออฟฟิศสำนักงานให้เช่า
- ธุรกิจท่องเที่ยวผ่านโรงแรมเรเนซองส์ กรุงเทพฯ ราชประสงค์
- ธุรกิจ Airbnb
ทั้งหมดตั้งอยู่บนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินของบริษัทมณียากรุ๊ป ดังนั้นจึงเรียกได้ว่ามีความได้เปรียบทางการแข่งขันทั้งในส่วนของโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการครอบครองสินทรัพย์แบบครบวงจร
นอกจากนี้ จุดแข็งที่สุดคงหนีไม่พ้นเรื่องของทำเลที่ตั้ง (Location) ซึ่งในปี 2566 ราคาที่ดินบริเวณถนนเพลินจิตหรือราชประสงค์นั้นอยู่ที่ราว 3 ล้านบาทต่อตารางวา จึงถือได้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง ทำให้อุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในแต่ละปีจึงมีจำกัด ขณะที่บริเวณหน้าที่ดินของเครือ ซึ่งเป็นพื้นที่ตั้งของอาคารทั้งหมดนั้นอยู่ติดกับรถไฟฟ้าสถานีชิดลม สามารถเดินทางไปยังศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ สยามพารากอน เซ็นทรัล ชิดลม เกษรวิลเลจ รวมถึงใช้เวลาเดินทางจากสนามบินสุวรรณภูมิ-โรงแรมฯ ประมาณ 30 นาที ซึ่งในอนาคตปี 2566-2568 คาดว่าธุรกิจจะมีการฟื้นตัวขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป หลังจากสถานการณ์โควิดที่ค่อยๆ ดีขึ้น
จากองค์ประกอบทั้งหมดนี้ ทำให้ ‘มณียากรุ๊ป’ มีจุดแข็งที่ผู้บริหารต้องรักษาไว้ให้ได้ ท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงจากปัจจัยรอบด้าน ซึ่งเป็นหน้าที่ของ ม.ล.ศรุศักดิ์ และ ม.ล.เพ็ทรา ในการเข้ามาต่อยอดจุดแข็งให้เกิดมูลค่าแบบยั่งยืน
ปรับฐานธุรกิจ: แผนของรุ่นที่สอง พอร์ตต้องแข็งแรง เน้น ‘โตยั่งยืน’
ม.ล.ศรุศักดิ์ให้สัมภาษณ์กับ THE STANDARD ถึงสถานะทางการเงินของบริษัทว่า ในช่วงแรกที่เข้ามาบริหารนั้น บริษัทต้องเผชิญกับวิกฤตโดยทันที แต่พยายามใช้การรักษาฐานลูกค้าหลัก เพื่อให้ธุรกิจอยู่รอดและรอโอกาสฟื้นตัวหลังผ่านพ้นวิกฤตการระบาดของโควิด
“ในช่วงวิกฤตโควิดคือปี 2020-2022 ที่ผมได้เข้ามาบริหาร ส่วนที่ได้รับผลกระทบชัดเจนคือธุรกิจโรงแรม นั่นทำให้เราต้องรีบปรับแผนโดยโฟกัสกลุ่มลูกค้าคนไทยมากขึ้น และพยายามประคองธุรกิจให้ผ่านช่วงเวลานั้นไปให้ได้ พร้อมกับเตรียมแผนหลังจากที่ทุกอย่างกลับมาเป็นปกติ
“ตอนนั้นผมคิดว่าโชคดีที่ฝั่งธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากตัวธุรกิจมีการเซ็นสัญญาการเช่าเป็นราย 3 ปี เราเลยพยายามประคองทั้ง 2 ธุรกิจให้ผ่านไปให้ได้ และเน้นการดูแลลูกค้ารายเดิมซึ่งมีกว่า 90% ที่อยู่กับเราให้ผ่านพ้นวิกฤตไปได้ด้วยกัน เรียกว่าลูกค้าของสำนักงานที่อยู่กับเรามาแต่แรกนั้นสำคัญมากจริงๆ”
หลังการกลับมาเปิดตามปกติอีกครั้ง ม.ล.ศรุศักดิ์กล่าวว่า ได้รีโนเวตโรงแรมเบื้องต้นและยกระดับมาตรฐานการทำงานขึ้น โดยธุรกิจโรงแรมปัจจุบันมีอัตราเฉลี่ยรายวัน (Average Daily Rate: ADR) ที่สูงขึ้นกว่าปี 2019 ซึ่งเป็นปีก่อนเกิดโรคระบาด และยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งยังตั้งเป้าหมายในการเพิ่มอัตราการเข้าพักให้สูงขึ้นเพื่อให้สามารถประเมินผลการดำเนินงานในปัจจุบันได้ชัดเจน ทำให้เห็นช่องว่างในการพัฒนามากยิ่งขึ้น และจากความพยายามในการรักษาฐานลูกค้าเดิม จึงทำให้ยังมีโอกาสในการต่อยอดธุรกิจเพิ่มเติม
เพิ่มมูลค่า: เพิ่มสินค้า-เพิ่มมูลค่าผลิตภัณฑ์-ยกระดับราคา-โตแบบ Timeless
ถึงแม้ว่า Occupancy ของโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าจะไม่น่าเป็นห่วงมากนัก ซึ่งเป็นส่วนสะท้อนภาพว่าการดำเนินงาน (Operation) ของธุรกิจค่อนข้างแข็งแกร่ง แต่โจทย์ที่สำคัญไม่แพ้กัน คือการคำนึงผลการดำเนินงานในรูปแบบตัวเลขทางธุรกิจ ที่เกิดขึ้นจากการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน (Competitive Advantage) ซึ่งเป็นส่วนที่ ม.ล.ศรุศักดิ์ และ ม.ล.เพ็ทรา เข้ามามีบทบาทชัดเจนขึ้น
“หลังผ่านวิกฤตโควิดมาได้ เราเลยมาลองดูตลาดใกล้เคียงกันแล้วจึงมีการปรับตัวให้ทัดเทียมตลาด และเพิ่มมูลค่าสินค้า เพื่อเติมเต็มความต้องการของลูกค้าไปพร้อมกัน
“นอกจากนี้ จากที่เราให้ความสำคัญเรื่องแบรนดิ้งและประสบการณ์ที่ ม.ล.เพ็ทรา เคยทำด้านการตลาดกับ AIS มา 3 ปี เราเลยคิดว่าเรื่องการสื่อสารภาพลักษณ์ก็สำคัญ นั่นทำให้เรามีโปรเจกต์รีโนเวตครั้งใหญ่ ซึ่งเราใช้คอนเซปต์ ‘Timeless Real Estate’ เพื่อรักษาเอกลักษณ์ของตึกไว้ แต่เป็นอาคารที่ไม่ได้ยึดโยงกับช่วงเวลา พัฒนาดีไซน์ตามยุคสมัย ตามความต้องการและประเภทของลูกค้า และสามารถเติบโตไปได้ตลอด” ม.ล.เพ็ทรากล่าว
ทำให้ธุรกิจเกิดประโยชน์สูงสุด: ‘โรงแรมเรเนซองส์’ กับการทำงานระดับโลก ผ่านความเข้าใจแบบไทย
ม.ล.ศรุศักดิ์กล่าวถึงอีกหนึ่งธุรกิจในเครือคือ ธุรกิจโรงแรมเรเนซองส์ กรุงเทพฯ ราชประสงค์ โดยหลังจากที่เข้ามาบริหารก็ต้องทำงานร่วมกับเครือ Marriott International ซึ่งเป็นทีมระดับโลก ค้นพบว่ายังมีจุดที่ต้องรีบแก้ไข โดยตนมั่นใจว่าด้วยแบรนดิ้งของโรงแรมและทำเลที่ตั้งนั้น ตนยังรู้สึกว่าสามารถพัฒนาประสิทธิภาพทางธุรกิจของโรงแรมได้อีกมาก
นั่นทำให้ในส่วนของโรงแรมเรเนซองส์ กรุงเทพฯ ราชประสงค์ จึงมีการเข้าไปทำงานร่วมกับ Marriott โดยแยกบทบาทการทำงานชัดเจน ซึ่งทีมที่บริหารและฝ่ายดำเนินงานภายในโรงแรมจะเป็นของเครือ Marriott แต่ทีมที่จะดูแลทิศทางและแบบแผนทางธุรกิจจะเป็นฝั่งของมณียา
“ถึงแม้ว่าเราจะให้ Marriott มาบริหาร แต่เราในฐานะ Owner นั้นยังแลกเปลี่ยนความคิดเห็นและเสนอ Direction ต่างๆ อีกทั้งยังแชร์ฟีดแบ็กที่สามารถยกระดับคุณภาพของโรงแรมให้สูงขึ้นไปอีกระดับ ซึ่งเราเองก็มีทีมพนักงานโรงแรมที่เป็นคนไทย เนื่องจากเรามีแนวคิดว่า คนไทยจะเข้าใจ Insight และพฤติกรรมของลูกค้าได้ดี ซึ่งผลตอบรับในเชิงตัวเลขและบรรยากาศในการทำงานก็แสดงออกมาในทิศทางที่ดี
ซึ่งในอนาคต ม.ล.ศรุศักดิ์กล่าวเพิ่มเติมว่า กำลังมองหาหนทางในการยกระดับให้โรงแรมเรเนซองส์สามารถทำให้เกิดประโยชน์สูงสุดทั้งกับลูกค้า พนักงาน คู่ค้า รวมถึงผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทางธุรกิจอื่นๆ ผ่านการทำงานร่วมกับ Marriott
‘M Estate และพื้นที่สีเขียว’ แผนการปรับตัวระยะยาวของเครือมณียา
ปัจจุบันอาคารมณียาเซ็นเตอร์มี Occupancy ประมาณ 90% อาคารมณียา นอร์ธ 98% ทำให้ตอนนี้โจทย์ที่มองส่วนใหญ่จึงเป็นแผนที่จะรักษาสถานะนี้ไว้ และสร้างแผนรองรับเทรนด์ในอนาคตที่เปลี่ยนไป
วิจัยกรุงศรีระบุว่า ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าปี 2566-2568 มีแนวโน้มปรับดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ โดยผลสำรวจของบริษัทในเอเชียแปซิฟิกมากกว่า 150 แห่ง พบว่าเกือบ 40% สะท้อนว่าสำนักงานให้เช่ายังมีความสำคัญต่อภาคธุรกิจอยู่มาก และมีความต้องการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.5-2.0% ต่อปี นอกจากนี้ ยังมีผลสำรวจอื่นพบว่า มากกว่า 50% ของธุรกรรมการเช่าสำนักงานในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ เป็นการเช่าพื้นที่ในอาคารที่ได้รับการรับรองในมาตรฐานตามอาคารเขียว และปัจจัยการพิจารณาเช่าหลังจากวิกฤตโควิด คือ ‘การควบคุมค่าใช้จ่ายและการลดความเสี่ยง รวมถึงการปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำงานให้มีประสิทธิภาพการใช้สอยสูงสุด’
ม.ล.ศรุศักดิ์กล่าวทิ้งท้ายถึงเทรนด์เข้าพักที่เริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น ผู้บริโภคแบ่งกลุ่มชัดเจนระหว่างกลุ่มเข้าพักโรงแรม กลุ่มที่พักแบบ Airbnb นั่นทำให้เครือมณียามีการทำธุรกิจใหม่ (New Business) ในชื่อ ‘M Estate’ ซึ่งหลังจากได้ทดลอง Pilot ไปสองห้องพบว่าผลตอบรับกลับมาค่อนข้างดี จึงมีแผนที่จะใช้พื้นที่ชั้น 29-33 ของโรงแรมนำมาพัฒนาต่อในส่วนนี้ เป็นการกระจายความเสี่ยงและสร้างโอกาสใหม่ทางธุรกิจโรงแรม
“กลุ่มที่พัก Airbnb กับกลุ่มที่พักโรงแรมต่างกันชัดเจนมาก โดยกลุ่ม Airbnb นั้นจะมีความหลากหลายในการเข้าพักมากกว่าลูกค้าโรงแรมไม่ว่าจะเป็น ลูกค้าที่สนใจ Long Stay, Short Stay และลูกค้าที่มีความสนใจในการบริการตนเอง (Self Service) อีกทั้งตัวลูกค้า Airbnb เองจะมีมุมมองในด้านราคาที่พักที่ต่างออกไปจากลูกค้าโรงแรม ดังนั้นเรามองว่าการทำ New Business จะไม่เป็นการแข่งขันกันเอง แต่จะช่วยเติมเต็มให้เรารองรับผู้เข้าพักได้หลายรูปแบบยิ่งขึ้น”
ทั้งหมดถือเป็นเส้นทางสู่อนาคตของ ‘เครือมณียา’ ผ่านการนำของสองผู้บริหารรุ่นใหม่ เพื่อการดำเนินธุรกิจที่เน้นการโตยั่งยืน สร้างการเติบโต และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของครอบครัวให้อยู่ต่อไป ตามคอนเซปต์ที่เรียกว่า ‘Timeless Real Estate’
อ้างอิง:
