จากที่มีข่าวว่าขับเคี่ยวกับ AWC หรือ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ ‘เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี’ แต่ที่สุดแล้ว CPN หรือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ก็เป็นผู้ปิดดีลเข้าซื้อ บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์จำกัด (มหาชน) หรือ SF ซึ่งเป็นเจ้าของห้างดังย่านบางนาอย่าง ‘เมกาบางนา’ ไปด้วยมูลค่า 25,583 ล้านบาท
อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- CPN เผยใช้งบ 25,583 ล้านบาท เข้าฮุบ SF เจ้าของ ‘เมกาบางนา’ ต่อยอด Super Regional Mall ย้ำยังไม่ชัดเจนจะถอดออกจากตลาดหรือไม่
- ไม่ได้มีแค่ CPN แต่ AWC ของ ‘เจ้าสัวเจริญ’ ก็สนใจซื้อ SF เช่นกัน จับตา ‘รังสิต’ ทำเลทองต่อยอดอาณาจักรค้าปลีก
“รู้สึกแปลกใจที่ CPN เป็นผู้ชนะ เพราะปกติแล้วกลุ่มเซ็นทรัลจะไม่ค่อยเป็นเจ้าบุญทุ่มเท่าไร” นักวิเคราะห์รายหนึ่งกล่าวกับ THE STANDARD WEALTH ขณะที่นักวิเคราะห์อีกรายก็กล่าวว่า “คิดว่ายังไง CPN ก็แพ้ไม่ได้ ราคาเท่าไรก็ต้องจ่าย ไม่ยอมปล่อยให้พื้นที่นี้เป็นของคนอื่นไปแน่ เพราะอย่าลืมเครือเซ็นทรัลก็มีห้างสรรพสินค้าอยู่เมกาบางนาอยู่แล้ว ขณะที่กลุ่มของเจ้าสัวเจริญก็มี Big C อยู่เช่นกัน”
อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง:
ปกติไม่ค่อยทุ่ม
นักวิเคราะห์รายแรกกล่าวต่อว่า ที่รู้สึกแปลกใจเพราะถ้าเทียบกับดีลที่เกิดขึ้นในอดีต เราจะพบว่าเครือเซ็นทรัลนั้นไม่ค่อยที่จะทุ่มราคาสักเท่าไรนัก ทั้งดีลการเข้าประมูลดิวตี้ฟรีที่มาเป็นอันดับ 3 หรือการไม่ซื้อ KFC ที่บริษัทแม่ในไทยขายเพราะรู้สึกว่าแพงไป ตลอดจนการประมูล ‘เทสโก้ โลตัส’ ที่มีอยู่ 3 รายแข่งกันอยู่ แต่เครือเซ็นทรัลก็เสนอราคาเข้ามาเป็นอันดับที่ 3
“น่าสนใจที่ชนะขึ้นมา” แหล่งข่าวนักวิเคราะห์กล่าว พร้อมให้มุมมองต่อว่า การที่ CPN ได้ SF เข้ามาอยู่ในมือก็เข้าทางธุรกิจอยู่เหมือนกัน เพราะในกลุ่มธุรกิจศูนย์การค้า CPN มีอยู่ทั้งสิ้น 34 แห่ง มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 1.8 ล้านตารางเมตร ขณะที่ SF ก็มีโครงการค้าปลีกอยู่ในมือ 18 โครงการ พื้นที่เช่ารวมกัน 4 แสนตารางเมตร
การเข้าซื้อในครั้งนี้ของ CPN อาจเกี่ยวเนื่องจากสถานการณ์การระบาดของโรคโควิดที่เกิดขึ้น เพราะการระบาดครั้งแรกทำให้มีการปิดศูนย์การค้า บรรดาเจ้าของพื้นที่เช่าก็ต้องลดราคาเพื่อช่วยเหลือร้านค้า ซึ่งช่วงเวลานั้นทุกคนยังไม่มีใครรู้ว่าจะสามารถกลับมาเก็บค่าเช่าในอัตราเดิมได้เมื่อไร
แต่ที่สุดแล้วค่าเช่ากลับฟื้นตัวเร็วกว่าที่คาด หากการระบาดรอบ 3 ที่สถานการณ์เลวร้ายลงด้วยจำนวนผู้ป่วยและผู้เสียชีวิตในแต่ละวันที่เพิ่มขึ้นสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ทำให้เจ้าของพื้นที่ต้องลดค่าเช่าลงอีกครั้ง อย่างห้างในกลางเมืองลดลง 30% แต่สิ่งนี้สวนทางกลับห้างย่านชานเมืองอย่าง ‘เมกาบางนา’ ที่ลดราคาเพียง 10-20% เท่านั้น
“ที่เป็นอย่างนั้นเพราะพอคนต้องทำงานจากที่บ้าน และเลือกกลับไปบ้านย่านชานเมือง เมื่อต้องกินข้าวคนส่วนใหญ่ก็เลือกกินที่ห้างแถวบ้าน ไม่ได้เข้ามาในเมือง ยิ่งโซนบางนามีโครงการอสังหาริมทรัพย์อยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้ทราฟฟิกในเมกาบางนาแทบจะไม่ตกลงเลย จึงเก็บค่าเช่าได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย”
ราคานี้ไม่แพงมาก
ราคา 12 บาทต่อหุ้นที่ CPN จ่ายสำหรับการเข้าซื้อเมื่อเทียบกับราคาหุ้นของ SF ที่ปิดตลาด ณ วันที่ 5 กรกฎาคม ด้วยราคา 11.6 บาท เพิ่มขึ้น 4.5% จากวันที่ 2 กรกฎาคม และปรับขึ้นมาแล้ว 132% จากปีก่อน ราคานี้อาจถือว่าแพงกว่า แต่จริงๆ แล้วอาจจะไม่ได้แพงอย่างที่คิด
“ราคานี้ถือว่าไม่แพงเลย เมื่อเทียบกับธุรกิจที่มีรายได้และกำไรอยู่แล้ว ซึ่ง CPN ไม่ต้องไปลงทุนสร้างใหม่ก็สามารถหารายได้ได้ทันที” นักวิเคราะห์กล่าว
บล.เอเซียพลัส ได้ออกบทวิเคราะห์ที่ระบุว่า หากพิจารณาผลประกอบการของ SF มีรายได้ราว 1-1.5 พันล้านบาทต่อปี และกำไรปกติ 400-600 ล้านบาท (ในส่วนนี้กว่า 80% มาจากส่วนแบ่งกำไรเมกาบางนาเฉลี่ย 400-500 ล้านบาทต่อปี ซึ่งเมกาบางนานั้นเป็นโครงการร่วมทุนที่ SF ถือหุ้น 49% กับบริษัท อิคาโน่ จำกัด (แบรนด์ IKEA) 49% และ บริษัท เอส.พี.เอส.โกลเบิ้ล เทรด จำกัด 2%)
เทียบเป็นสัดส่วนต่อรายได้และกำไรปกติของ CPN ราว 4% และ 5% ตามลำดับ ไม่ได้มีนัยต่อประมาณการ CPN ที่มีกำไรระดับ 1 หมื่นล้านบาท โดยแม้ระยะสั้น CPN อาจต้องมีภาระดอกเบี้ยจ่ายสำหรับเงินลงทุน 2.55 หมื่นล้านบาท (หาก Tender Offer 100%) เข้ามา 540 ล้านบาท (อิงอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของ CPN ที่ 2.1%) ทำให้ผลกำไรสุทธิที่มีต่อ CPN แทบไม่มีนัยสำคัญ
แต่อย่างไรก็ดี เชื่อว่าความสามารถในการบริหารต้นทุนค่าใช้จ่ายและต้นทุนการเงินของ CPN ให้กับ SF (ต้นทุนการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 3%) ได้อย่างประสิทธิภาพมากขึ้นรวมถึงโอกาสที่นำโครงการของ SF หรือ CPN ขายเข้ากอง CPNREIT เพิ่มเติมในอนาคต ประกอบกับการนำสินทรัพย์ของ SF และการร่วมมือกับ IKEA มาสร้าง Synergy ร่วมกันทั้งในธุรกิจศูนย์การค้า และต่อยอดในโครงกา Mixed Use น่าจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับ CPN ในระยะยาว
เน้นทำโครงการ Mixed Use
ในระยะหลังๆ CPN มักจะเน้นเปิดตัวโครงการใหม่แบบ Mixed Use เป็นหลัก สะท้อนได้จาก 3 โครงการใหม่ที่เตรียมเปิดในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 และไตรมาส 2 ของปี 2565 ล้วนเป็น Mixed Use ทั้งหมด โดยทั้ง 3 โครงการมีมูลค่าการลงทุนกว่า 13,900 ล้านบาท ประกอบไปด้วย เซ็นทรัล อยุธยา มูลค่า 6,200 ล้านบาท, เซ็นทรัล ศรีราชา มูลค่า 4,200 ล้านบาท และ เซ็นทรัล จันทบุรี มูลค่า 3,500 ล้านบาท
นอกจากนี้ CPN ยังได้ร่วมทุนกับ บริษัท ดุสิตธานี จำกัน (มหาชน) ในการทำโครงการ Mixed Use ภายใต้ชื่อ ‘ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค’ บนเป็นพื้นที่เดิมของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ซึ่งในวันที่ 15 มีนาคม 2564 CPN แจ้งตลาดหลักทรัพย์ว่าได้เพิ่มเงินลงทุนในส่วนของ CPN อีก 3,751 ล้านบาท จากเดิมที่ได้แจ้งไว้ 17,393 ล้านบาท ทำให้รวมแล้ว CPN จะลงทุนทั้งสิ้นไม่เกิน 21,144 ล้านบาท
ยังไม่หมดเท่านั้น CPN ยังเตรียมลงทุนอีกไม่เกิน 13,873 ล้านบาทในโครงการ Mixed Use อันประกอบไปด้วย โครงการศูนย์การค้า 1 อาคาร สูง 8 ชั้นพื้นที่รวมประมาณ 70,000 ตารางเมตร และโครงการอาคารสำนักงานจำนวน 2 อาคาร สูง 36 ชั้น พื้นที่รวมประมาณ 140,000 ตารางเมตร
โครงการนี้ตั้งอยู่บนที่ดินเดิมของสถานทูตอังกฤษ ตั้งอยู่ระหว่างถนนวิทยุและซอยสมคิด มีเนื้อที่ดินรวมประมาณ 23 ไร่ ซึ่งบริษัทในกลุ่มเซ็นทรัลได้ร่วมทุนกับบริษัทในกลุ่มฮ่องกงแลนด์ ชนะการประมูลมาด้วย 19,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 2 ล้านบาทต่อตารางวา โดย CPN คาดว่าโครงการดังกล่าวจะใช้เวลาในการพัฒนาประมาณ 5 ปี และจะแล้วเสร็จภายในปี 2569
ยึดกรุงเทพฯ 4 มุมเมือง
ขณะเดียวกันอีกความน่าสนใจของการลงทุนเข้าซื้อ SF ในครั้งนี้คือจะช่วยให้ CPN ยึดกรุงเทพฯ ได้ครบ 4 มุมเมืองเสียที อย่างโซนกรุงเทพฯ ก็ได้เมกาบางนาเข้ามาช่วยเติมเต็ม ซึ่ง CPN ระบุในแถลงการณ์ว่า เมกาบางนาจะเข้ามาช่วยขยายพอร์ตโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับ Super Regional Mall ของ CPN เพิ่มอีก 1 แห่ง จากเดิมมีอยู่เพียง 1 แห่งที่เซ็นทรัล เวสต์เกต
SF ยังมีที่ดินอีก 2 แปลงภายใต้บริษัทร่วมกับ IKEA ที่บริเวณบางใหญ่ 50 ไร่ (ใกล้โครงการเซ็นทรัล เวสต์เกต) และที่ดินแถวรังสิตคลอง 5 (รังสิตนครนายก) อีก 250 ไร่ (จากทั้งหมด 900 ไร่ โดย 250 ไร่เป็นที่ดินของ SF ถือ 49% ร่วมกับ IKEA และอีก 650 ไร่ เป็นของ IKEA กับพาร์ตเนอร์อื่น) จุดนี้เองจะทำให้ CPN สามารถเข้าบุกโซนกรุงเทพฯ เหนือได้เสียที หลังจากที่ผ่านมา CPN พยายามหาซื้อที่ดินแถบรังสิตแต่ยังไม่ได้เสียที
แต่สิ่งที่สำคัญกว่านั้นสำหรับการเข้าซื้อ SF ในครั้งนี้คือ จะทำให้ CPN สามารถตัดโอกาสของคู่แข่งได้ทันที แหล่งข่าวนักวิเคราะห์ระบุว่า นอกจาก AWC แล้ว คู่แข่งที่น่าจับตาคือเดอะมอลล์ ที่วางแผนจะสร้าง ‘ศูนย์การค้า Bangkok Mall’ ซึ่งมีพื้นที่โครงการทั้งหมด 100 ไร่ มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 50,000 ล้านบาท นับเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดตั้งแต่ก่อตั้งเดอะมอลล์กรุ๊ป
“หาก CPN เร่งลงทุนในเฟสต่อไปของเมกาบางนา ก็จะเป็นการตัดโอกาสของ Bangkok Mall ไปเรื่อยๆ เพราหากเปิดมาทีหลังก็จะกลายเป็นโอเวอร์ซัพพลาย แถมจะยังเหนื่อยหน่อย เพราะอาจจะไม่ได้ลูกค้ามากเท่าที่คิด เพราะหมู่บ้านส่วนใหญ่อยู่ใกล้เมกาบางนา ก็จะมาที่นี่แทนการขับรถเข้ามาในเมือง ส่วนพื้นที่ในเมืองนั้นก็มีศูนย์การค้าหลายแห่งกั้นอยู่” แหล่งข่าวนักวิเคราะห์กล่าว
ตามแผน SF เตรียมผลักดันให้โครงการเมกาบางนาซึ่งมีพื้นที่กว่า 400 ไร่ให้เป็น ‘เมกาซิตี้’ โครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ ที่มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอื่นๆ ภายใต้งบลงทุนทั้งหมดกว่า 67,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าสามารถรองรับผู้เข้ามาใช้บริการได้มากถึงกว่าวันละ 250,000 คนทีเดียว โดยเป็นแผนพัฒนาต่อเนื่อง 14 ปี
ขณะที่แต่เดิมนั้นโครงการ Bangkok Mal คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2563 แต่ก็ถูกเลื่อนเลยมา จนล่าสุดในเดือนกรกฎาคม 2563 ศุภลักษณ์ อัมพุช ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป จำกัด ออกมาเปิดเผยว่า โครงการดังกล่าวคาดว่าจะสามารถเปิดได้ภายใน 3 ปีต่อจากนี้
Bangkok Mall จะตั้งอยู่บนถนนเทพรัตน ช่วงกิโลเมตรที่ 0-1 ตรงข้ามศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค
ยังไม่รู้จะนำ SF ออกจากตลาดหรือไม่
สำหรับกระบวนการเข้าซื้อ SF นั้นจะเริ่มจากการที่ CPN จะเข้าซื้อหุ้นจากบริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ MAJOR ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของ SF ทั้งหมด 647,158,471 หุ้น หรือคิดเป็นร้อยละ 30.36 ของหุ้นที่ออกและจำหน่ายแล้วทั้งหมดของ SF ในราคาซื้อขายหุ้นละ 12.00 บาท คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในวันที่ 30 สิงหาคม 2564
หลังจากนั้น CPN จะทำคำเสนอซื้อหุ้นที่เหลือทั้งหมดของ SF ในราคาเดียวกันกับราคาซื้อขายตามสัญญาซื้อขายหุ้นที่ราคาหุ้นละ 12.00 บาท โดย CPN ระบุว่า ภายหลังจากการทำคำเสนอซื้อ ได้อยู่ระหว่างศึกษา ซึ่งยังไม่ได้ข้อสรุปเกี่ยวกับการเพิกถอน SF ออกจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หากมีความชัดเจนแล้วจะแจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ต่อไป
บล.กรุงศรี ได้ออกบทวิเคราะห์กรณีที่ MAJOR ขายหุ้น SF ให้ CPN ว่า การประกาศดีลนี้สร้างความประหลาดใจให้เราและตลาดไม่มาก ทั้งในแง่ดีลและราคาขายมองดีลนี้เป็นดีลที่ดีของ MAJOR จากสถานการณ์ปัจจุบัน โดยเชื่อว่าเหตุผลในการขายหุ้นของ MAJOR มาจาก 3 เรื่องหลักคือ
- SF ไม่ใช่พันธมิตรเชิงกลยุทธ์ของ MAJOR ในการขยายกิจการ เนื่องจากการขยายของ SF เน้นไปในพื้นที่ต่างจังหวัดมากกว่ากรุงเทพฯ เนื่องจากมีจำนวนจอภาพยนตร์น้อย ดังนั้นพันธมิตรหลักในปัจจุบันเป็น Big C, Lotus, และกลุ่ม Central
- บริษัทสามารถสร้างกำไรจากการขายหุ้น โดย MAJOR ระบุว่าจะมีกำไรหลังหักภาษี 2.8 พันล้านบาท (หรือ 3.16บาทต่อหุ้น) จากการขายหุ้น SF
- จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์โควิด เป็นเรื่องที่ดีกว่าหาก MAJOR อยู่ในสภาพปลอดหนี้และสำรองสภาพคล่องด้วยการถือเงินสด ผลกระทบต่องบกำไรขาดทุน บริษัทจะเสียส่วนแบ่งกำไร 600 ล้านบาทต่อปีจาก SF แต่สามารถประหยัดต้นทุนดอกเบี้ยประมาณ 150 ล้านบาทจากการจ่ายคืนหนี้
สำหรับเงินที่ MAJOR จะได้จากการขายหุ้นในครั้งนี้ 7,766 ล้านบาท ได้มีการวางแผนที่จะทำเงินไปใช้ใน 3 ส่วนคือ ทยอยชำระคืนหนี้เงินกู้ตามสัญญาประมาณ 5,300 ล้านบาท, ใช้ขยายธุรกิจ 265 ล้านบาท และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนประมาณ 2,200 ล้านบาท
ด้านบทวิเคราะห์ของ KTBST ระบุว่า มีมุมมองเป็นบวก เพราะหากพิจารณาในแง่ของ EV/พื้นที่เช่า พบว่า SF อยู่ที่ 7.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ส่วน CPN อยู่ที่ 2.1 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่จะเปรียบเทียบโดยตรงไม่ได้ เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่ของ SF อยู่รอบนอก ซึ่งมูลค่าจะถูกกว่า แต่อย่างไรก็ดีเชื่อว่า CPN มีศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่ได้ดี
