กลายเป็นเรื่องที่ต้องจับตาขึ้นมาในทันทีเมื่อมีข่าวว่า CPN หรือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) สนใจที่จะเข้าซื้อกิจการของบริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF ซึ่งประกอบธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า มีโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ 18 โครงการ พื้นที่ให้เช่า ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 เป็นจำนวน 430,628 ตารางเมตร โดยโครงการที่เป็นที่รู้จัก เช่น เจ อเวนิว ทองหล่อ, ลา วิลล่า อารีย์, เอสพลานาด รัชดาภิเษก และ เมกาบางนา
เช้าวันนี้ (25 มิถุนายน) CPN แจ้งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า “อยู่ระหว่างศึกษาข้อมูล ซึ่งในปัจจุบันยังไม่มีข้อตกลงใดๆ หากมีความชัดเจนจะแจ้งต่อไป” ขณะที่ SF ชี้แจงว่า “เรื่องการขายหุ้นของผู้ถือหุ้นใหญ่ บริษัทยังไม่ได้รับแจ้งใดๆ ทั้งนี้ หากบริษัทได้รับข้อมูลหรือมีความชัดเจนเพิ่มขึ้น บริษัทจะชี้แจงต่อไป”
เช่นเดียวกับผู้ถือหุ้นใหญ่ บริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด (มหาชน) หรือ MAJOR ซึ่งถือหุ้น 29.58% ใน SF ได้ชี้แจงตลาดว่า “ยังไม่มีการเข้าทำข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใด แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงเปิดกว้างสำหรับโอกาสทางธุรกิจที่จะเป็นประโยชน์กับบริษัทและผู้ถือหุ้นของบริษัทอยู่เสมอ และหากมีโอกาสทางธุรกิจใดๆ ที่ชัดเจนและมีความแน่นอน บริษัทจะแจ้งให้ทราบต่อไป”
“คนขายก็อยากขาย คนซื้อก็มีรอพร้อม” นักวิเคราะห์รายหนึ่งได้กล่าวกับ THE STANDARD WEALTH พร้อมกับเสริมว่า ช่วงเวลานี้ถือเป็นช่วงเวลาคนที่ถือเงินสดมาเป็น 10 ปี รอที่จะช้อนซื้อของถูก เพราะในช่วงวิกฤตราคาที่ดินมักจะลง ซึ่งหากเศรษฐกิจฟื้นเมื่อไหร่ ราคาที่ดินก็พร้อมจะกลับมาดีดตัวขึ้นอีกครั้ง แม้ว่าครั้งนี้ราคาที่ดินจะไม่ได้ลดลงอย่างที่คาดก็ตาม
จากรายงานของประชาชาติธุรกิจที่อ้างอิงข้อมูลจาก บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ว่า ผลสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในรอบ 36 ปี ตั้งแต่ปี 2528-2564 ราคาปรับเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 72.6 เท่า หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 12.64% ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยเงินกู้ และดอกเบี้ยพันธบัตร ที่สำคัญเทรนด์ราคาที่ดินในอนาคตคาดว่าปี 2565-2566 ยังปรับเพิ่มขึ้นที่ 3-5% โดยเฉลี่ย
สิ่งที่ทำให้ CPN สนใจที่จะเข้าซื้อ SF มาจาก 2 เหตุผลหลัก คือ โครงการเมกาบางนา ซึ่งเปิดขึ้นเมื่อวันที่ 5 พฤษภาคม 2012 ภายใต้การร่วมทุนของสามบริษัท คือ บริษัท อิค่าโน่ (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นผู้ดำเนินธุรกิจ IKEA ในไทย ถือหุ้น 49%, SF ถืออยู่ 49% และ บริษัท เอส พี เอส โกลเบิ้ลเทรด จำกัด ถือหุ้น 2% โดยเมกาบางนาเป็นศูนย์การค้าที่แทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 เลย
“ในขณะที่ห้างในเมืองจำนวนทราฟฟิกลดลงเป็นอย่างมาก จากการที่ผู้คนทำงานจากที่บ้าน แต่สำหรับเมกาบางนากลับได้รับอานิสงส์จากการตั้งอยู่ในย่านชานเมือง ซึ่งมีโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ทำให้ยังมีผู้คนเข้าไปเดินหนาแน่น ผิดกับห้างใจกลางเมือง”
ที่สำคัญ SF ก็เตรียมผลักดันให้ทำเลนี้ซึ่งมีพื้นที่กว่า 400 ไร่ ให้เป็น ‘เมกาซิตี้’ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอื่นๆ ภายใต้งบลงทุนทั้งหมดกว่า 67,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าสามารถรองรับผู้เข้ามาใช้บริการได้มากถึงกว่าวันละ 250,000 คนทีเดียว โดยเป็นแผนพัฒนาต่อเนื่อง 14 ปี
อีกเหตุผลหนึ่งคือที่ดินขนาดใหญ่กว่า 900 ไร่ที่รังสิต อันเป็นที่ตั้งของโครงการ ‘เมการังสิต’ ซึ่ง กิตตินันท์ สำรวจรวมผล ประธานเจ้าหน้าที่การเงินของ SF ได้กล่าวไว้ในรายงานข่าวของกรุงเทพธุรกิจช่วงเดือนกันยายน 2558 ว่า จะมีการสรุปโครงการช่วงกลางปี 2559 โดยในที่ดินเกือบพันไร่นี้จะถูกแบ่งมาทำศูนย์การค้าเมการังสิต 250 ไร่ ด้วยงบลงทุนกว่า 7,000 ล้านบาท
“แต่จนถึงวันนี้ก็ยังไม่ได้พัฒนาด้วยยังติดปัญญาเรื่องผังเมือง ดังนั้นทำเลนี้จึงเหมาะอย่างยิ่งที่จะนำมาพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ เพราะที่ดินผืนใหญ่ในปัจจุบันถือว่าหาได้ยากแล้ว”
ทว่ากลิ่นที่หอมหวลของที่ดินย่านรังสิตทำให้ไม่ได้มีเพียง CPN เท่านั้นที่สนใจ แต่ยังมี AWC หรือ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ซึ่งมี วัลลภา ไตรโสรัส ลูกสาวคนกลางรับหน้าที่เป็นซีอีโอ ก็สนใจที่จะเข้าซื้อ SF เช่นเดียวกัน
นักวิเคราะห์อธิบายว่า การเข้าซื้อกิจการหรือที่ดินใหม่ๆ เป็นเป้าหมายตั้งแต่แรกของ AWC ในวันที่ติดนามสกุลมหาชนแล้ว ซึ่งครั้งนั้น AWC สามารถระดมทุนได้กว่า 4 หมื่นล้าน จนถึงวันนี้เงินส่วนนั้นก็ยังเหลือ เพราะเพิ่งประกาศลงทุนใน 1.9 หมื่นล้านบาท ซึ่งเม็ดเงินหลัก 86% ประมาณ 1.66 หมื่นล้านบาท จะถูกเทลงที่ ‘เวิ้งนาครเขษม’ ที่ดินแปลงประวัติศาสตร์ที่เจ้าสัวเจริญประมูลซื้อในปี 2555 จากราชสกุลบริพัตรภายใต้กองมรดกรวมของ 5 ตระกูล
“ดังนั้น AWC จึงมีเงินสดเหลืออยู่ในมือจาก IPO แถมยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก จึงมีศักยภาพในการเข้าซื้อ ซึ่งที่ผ่านมานับตั้งแต่เกิดวิกฤตโควิด-19 AWC เองก็มองหาโอกาสในการเข้าซื้อโรงแรมมาเสริมพอร์ตเช่นกัน แต่ก็ยังมีโรงแรมที่ไม่ถูกใจมากนัก”
การที่ AWC สนใจ SF ได้รับการยืนยันจากนักวิเคราะห์อีกรายเช่นเดียวกัน ซึ่งได้บอกกับ THE STANDARD WEALTH ว่า “แทนที่จะซื้อแค่ที่ดิน ก็ซื้อทั้งบริษัทไปเลยจะง่ายกว่า”
นักวิเคราะห์ให้ข้อมูลเสริมว่า ทาง MAJOR ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของ SF ก็กำลังอยากขายธุรกิจบางส่วนออกไปเช่นเดียวกัน เพื่อหาเงินมาเติมสภาพคล่อง หลังจากวิกฤตโควิด-19 ทำให้ธุรกิจโรงหนังได้รับผลกระทบเป็นอย่างมาก สะท้อนจากรายได้ในปี 2563 ซึ่งขาดทุนกว่า 527.49 ล้านบาท จากรายได้รวม 3,936.43 ล้านบาท หายไปมากกว่าครึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เหตุผลที่ SF กลายเป็นเป้าหมายที่ MAJOR ขายเป็นเพราะธุรกิจของ SF ยังมีโมเดลธุรกิจที่ไม่ชัดเจน ด้วย SF เลือกที่จะดำเนินธุรกิจโดยทำสัญญาเช่าระยะยาวแทนการซื้อที่ดิน ด้วยมองว่าจะช่วยลดต้นทุนในการครอบครองที่ดินลงได้ ส่วนการทำสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่าพื้นที่จะทำให้มีรายได้ที่แน่นอนในระยะยาว นอกจากนั้นยังมีการเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า ซึ่งจากทั้งหมด 18 โครงการ มีเพียง 2 โครงการ คือ ดิ อเวนิว รัชโยธินและเมกาบางนาเท่านั้นที่ SF เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง
“สำหรับราคาที่เป็นข่าว ส่วนตัวมองว่าเป็นราคาที่สูง แต่อาจเป็นเพราะไม่ได้ซื้อแค่ตัวสินทรัพย์ ยังซื้อสิทธิการเช่าระยะยาวมาด้วย ราคาจึงแพง”
สุดท้ายแล้ว CPN หรือ AWC ใครจะเป็นคนได้ SF ไป ก็ขึ้นอยู่กับ ‘ราคา’ ที่แต่ละฝ่ายเสนอไป ซึ่งนักวิเคราะห์รายแรกให้ความเห็นไว้ว่า “เผลอๆ ซื้อในราคาหุ้นปัจจุบันอาจได้กำไรเป็นที่ดินที่แถมไปด้วย” ส่วนจะจริงหรือไม่นั้นก็คงมีแต่ CPN และ AWC เท่านั้นที่จะรู้
แต่ที่แน่ๆ ราคาหุ้น SF ในช่วงปี 2564 ที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นสูงสุด 130% ไปทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 11.50 บาท จากราคาปิดเมื่อปี 2563 ที่ 5 บาท โดยก่อนหน้านี้ราคาหุ้น SF เคยทำจุดสูงสุดไว้ที่ประมาณ 8.20 บาท (ราคาหลัง Dilute) เมื่อต้นปี 2561
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- CPN รับอยู่ระหว่างศึกษาเข้าซื้อกิจการ SF แต่ยัไม่มีข้อตกลงที่ชัดเจน
- เผยโฉมโรงแรมใน ‘เวิ้งนาครเขษม’ ที่ดินแปลงประวัติศาสตร์ของ ‘เจ้าสัวเจริญ’ เตรียมเปิดปี 2569 ภายใต้ชื่อ ‘อินเตอร์คอนติเนนตัล กรุงเทพฯ ไชน่าทาวน์’
- AWC เตรียมตั้งกองทุนเข้าซื้อ ‘โรงแรม’ ที่ขาดสภาพคล่อง มีกว่า 100 โครงการเข้ามาเสนอ ตั้งแต่หลักร้อยถึงหมื่นล้าน
พิสูจน์อักษร: นัฐฐา สอนกลิ่น
อ้างอิง:
