พิษโควิด-19 ทำให้ ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ ได้เห็นการกระหน่ำลดราคาคอนโดฯ เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 บางยูนิตหั่นราคากันถึง 50% โดยกลยุทธ์ดัมป์ราคาเคลียร์สต๊อกรอบนี้ล้วนเป็นบริษัทบิ๊กเนมที่เดินเกมแทบทั้งสิ้น 

ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์, พฤกษา เรียลเอสเตท, ศุภาลัย, เอสซี แอสเสท, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้

ดิ ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามอินทรา

ลด แลก แจก แถม 

ปรากฏการณ์ ‘Clearance Sale’ ‘One Price’ ‘ลดสูงสุด 10 ล้าน’ หรือ ‘Reset Price’ ย้อนเวลาสู่ราคาอดีต ลดซ่อนรูปในร่าง ‘อยู่ฟรี 3 ปี’ หรือ ‘ผ่อนให้ 24 เดือน’ คือเทคนิคดึงลูกค้าได้ไวที่สุด และสามารถปิดการขายได้เร็วที่สุดที่ Developer งัดออกมาใช้ 

โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายที่สถานะทางการเงินอยู่ในสถานการณ์ ‘พึงระวัง’ จากกระแสเงินสดที่ขาดสภาพคล่องจากยอดขาย ยอดโอนคอนโดฯ ที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่แล้ว

ย้อนไปในปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมต้องเจอกับปัจจัยลบมากมาย ทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ LTV ที่แบงก์ชาติประกาศใช้ในเดือนเมษายน 2562 ที่ทำให้กำลังซื้อหดหายไปจากตลาดไม่น้อย ภาพรวมเศรษฐกิจที่ซบเซา หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงที่ทำให้การกู้ซื้อบ้านยากขึ้น หรือการเข้มงวดการนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีน และสงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ ที่ทำให้ตลาดผู้ซื้อชาวจีนที่เป็นกำลังซื้อหลักในกลุ่มลูกค้าต่างชาติชะลอการซื้อคอนโดฯ ในไทย

เมื่อมาเจอกับแรงกดดันจากหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระคืน บวกกับการออกหุ้นกู้ตัวใหม่เพื่อนำมา Roll Over ตัวเดิมก็เรียกความสนใจจากบรรดานักลงทุนได้ยากในภาวะเสี่ยงในช่วงวิกฤตโควิด-19 เช่นนี้ จึงเป็นที่มาของการเรียกกระแสเงินสดผ่านการหั่นราคาคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จพร้อมโอนและเหลือขายอยู่ที่เจ้าใหญ่บางรายแบกกันไว้หลายหมื่นล้านบาท

ยอมเจ็บ ‘มาร์จิ้น’ เพื่อแลกกับ ‘ยอดขาย’

การลดราคากระหน่ำได้สร้างยอดขายและเรียกเงินสดเข้ากระเป๋าได้ไม่น้อยจากทั้งผู้ซื้อที่ซื้ออยู่จริง และนักลงทุนที่รอช้อนซื้อคอนโดฯ ราคาถูกกว่าราคา Presale เพื่อทำกำไรหรือปล่อยเช่า หรือโยกเงินลงทุนจากตลาดหุ้นที่ร่วงหนักช่วงโควิด-19 เมื่อต้นปีที่ทำดัชนีหลุด 1,000 จุด

Developer ที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดน่าจะเป็น ‘แสนสิริ’ ที่ประกาศรายได้ในไตรมาส 2 เพียงไตรมาสเดียวสูงถึง 1.13 หมื่นล้านบาท เติบโตกว่า 2.5 เท่า จาก 4.3 พันล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน ทุบ New High รายได้สูงสุดต่อไตรมาสของบริษัท แม้จะทำให้กำไรสุทธิต่อรายได้ร่วงเหลือเพียง 2.3% จากกำไรสุทธิเพียง 260 ล้านบาทเท่านั้น แต่ก็ทำให้แสนสิริสามารถกำเงินสดในมือได้ถึง 1.2 หมื่นล้านบาท

เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 101

การลดราคาและยอมเจ็บมาร์จิ้นเพื่อแลกกับยอดขาย รายได้ และกระแสเงินสด ทำให้ดัชนีราคาคอนโดฯ ใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในปีนี้ติดลบเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เริ่มจัดทำดัชนีในปี 2555

โดยจบไตรมาสแรกที่ 153.4 จุด ปรับลด 0.3% จาก 153.8 จุดในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 และลดลงอย่างต่อเนื่องในไตรมาส 2 และ 3 เหลือ 153.2 จุด และ 153.1 จุด ตามลำดับ ลดลง 0.1% ต่อไตรมาส จากที่เคยดีดตัวแรงจนทิ้งห่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

ศูนย์ข้อมูลฯ ระบุว่า การปรับลดของดัชนีราคาคอนโดฯ เกิดจากการลดราคาขายตั้งแต่ 10-36% และยังทำให้บรรดาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่แม้จะไม่ใช่คู่แข่งโดยตรงยังต้องทำแคมเปญส่วนลดเพื่อจูงใจผู้ซื้อให้เร่งการตัดสินใจอีกด้วย ทำให้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เริ่มปรับลดลงครั้งแรกในไตรมาส 2 และ 3 ตามคอนโดฯ

พลิกกลเม็ด ‘ลดราคา’

เอเจนต์อสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งเผยถึงกลเม็ดการลดราคาในรูปแบบต่างๆ ของ Developer ว่า การติดป้ายลดราคาขาย เช่น ลดจาก 4.2 ล้าน เหลือ 2.6 ล้าน แม้จะไม่บอกตรงๆ ว่า ลด 40% แต่สามารถดึงลูกค้าเข้าไซต์โครงการได้มาก 

แม้จะมียูนิตที่จัดโปรฯ ดัมป์ราคาเพียงไม่กี่ยูนิต บางโครงการยูนิตที่จัดโปรฯ ขายหมดแล้ว แต่เซลก็สามารถให้ส่วนลดหลังบ้านในยูนิตอื่นๆ ที่ไม่ได้จัดโปรฯ ได้อีกด้วย

“บางรายที่ลดราคากันถึง 50% เป็นการลดจากราคาที่เคยทำ Overpriced ไว้ เช่น ตอนทำราคา ตั้งราคาไว้ให้ได้กำไรสุทธิ 25% พอเจอสถานการณ์โควิด-19 ก็ยอมลดกำไรเหลือ 15% หลังๆ Developer กลัวลูกค้าที่ซื้อไปแล้วก่อนหน้านี้จะมาโวย เพราะทำราคาถูกกว่าที่ลูกค้าซื้อในช่วง Presale หรือรอบ VVIP ก็จะใช้กลยุทธ์ใหม่คือ ผ่อนให้ 24 เดือน หรืออยู่ฟรี 2 ปี ซึ่งเมื่อคำนวณออกมาเป็นตัวเงินแล้วก็คือส่วนลดเดียวกัน

“กลยุทธ์อยู่ฟรีค่อนข้างตอบโจทย์ผู้ซื้อที่กลัวว่าจะตกงานในช่วงโควิด-19 กลัวผ่อนไม่ไหวในช่วง 2 ปีนี้ เมื่อถึงวันโอนก็ได้ส่วนลดที่แฝงมาในรูปแบบการออกค่าใช้จ่ายวันโอนให้ทั้งหมดอีก แต่ดีลพวกนี้เป็นดีลแอบ ลูกค้าสามารถเจรจาต่อรองกับโครงการได้ในช่วงมีนาคมและเมษายน Developer บางรายรีบ Offer ส่วนลดมากๆ ให้กับลูกค้า เพราะต้องการปิดดีลให้เร็วที่สุด เนื่องจากไม่รู้ว่าต่อไปอาจจะมี Developer บ้าระห่ำลดราคามากกว่าก็ได้” เอเจนต์ซึ่งคลุกคลีกับตลาดคอนโดฯ มากว่า 20 ปีกล่าว

ตลาดคอนโดฯ ดิ่งต่ำสุดตั้งแต่มี BTS และ MRT

การหันมาเน้นระบายคอนโดฯ ในมือเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว พร้อมเปลี่ยนเป็นเงินสดทันทีเมื่อขายได้ และชะลอหรือเลื่อนการเปิดโครงการใหม่จากภาวะตลาดหดตัวรุนแรง ทำให้ตลาดคอนโดฯ แทบจะไม่มี Supply ใหม่ออกมาพร้อมราคาใหม่ที่ต้องสูงกว่าราคา Supply ที่เปิดตัวไปแล้วหลายปีก่อนหน้านี้ 

แต่ Developer บางรายอย่างศุภาลัยก็ใช้วิธีเปิดตัวโครงการใหม่ด้วยราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งทำให้สามารถสร้างยอดขายได้ไม่น้อย เป็นอีกสาเหตุที่ทำให้ดัชนีราคาคอนโดฯ ในปีนี้ติดลบถึง 3 ไตรมาสติดต่อกัน

นอกจากดัชนีราคาคอนโดฯ ติดลบเป็นครั้งแรกแล้ว ศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้ประเมินว่า ปี 2563 จะเป็นปีที่ Supply ใหม่และ Demand หดตัวสู่จุดต่ำสุดเช่นเดียวกัน 

โดยหากนับตั้งแต่ BTS เริ่มวิ่งในปลายปี 2542 และ MRT เริ่มวิ่งกลางปี 2547 ที่จุดประกายความนิยมของคอนโดฯ และทำให้ Supply ใหม่ผุดเป็นดอกเห็ดตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ปี 2563 ถือเป็นปีแรกที่การเปิดตัว Supply คอนโดฯ ใหม่ลดลงต่ำกว่า 25,000 ยูนิต

ข้อมูลจากฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า Supply คอนโดฯ เปิดตัวใหม่ในปีนี้หดตัวลงถึง 51% จาก 44,662 ยูนิตในปี 2562 เหลือเพียง 21,643 ยูนิต มูลค่าลดลงเกือบ 70% เหลือ 6.65 หมื่นล้านบาท จาก 2.16 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปีย้อนหลัง นับว่าจำนวน Supply คอนโดฯ เปิดตัวใหม่ลดลงเกือบครึ่งจากเฉลี่ยปีละประมาณ 43,000 ยูนิต

“สงครามราคาที่ Developer ดัมป์ราคาขายสต๊อกคอนโดฯ ในมือที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ยังเหลือขายที่ลดราคากันกว่า 30% เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการใหม่ๆ ไม่กล้าเปิดตัวในปีนี้ หากไม่มั่นใจว่าราคาที่เปิดมาจะสามารถขายแข่งกับยูนิตพร้อมโอนที่ดัมป์ราคากันกระหน่ำได้” ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ กล่าว

ทั้งนี้มีหลายโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวออกไปอย่างไม่มีกำหนด และมีมากกว่า 5 โครงการที่หยุดการขายชั่วคราว Developer บางรายยกเลิกทำโครงการและประกาศขายที่ดิน หรือนำไปพัฒนาเป็นรูปแบบอื่น เพราะยังไม่มั่นใจว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวกลับมาได้เมื่อใด ภายใต้วิกฤตโควิด-19 ที่กระทบกำลังซื้ออย่างหนักในครั้งนี้

นอกจากนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงส่วนหนึ่งเกิดจากการแตะเบรกของโครงการร่วมทุนระหว่าง Developer ไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งญี่ปุ่น ซึ่งต่างพากันเหยียบคันเร่งเปิดตัวโครงการรวมกว่าแสนล้านในช่วงปี 2558-2561

แอชตัน อโศก-พระราม 9

หากดูจากอนันดาเพียงเจ้าเดียว ซึ่งเป็นบริษัทที่มีโครงการร่วมทุนสูงที่สุดในตลาด จะพบว่าในปี 2557-2562 บริษัทเปิดตัวคอนโดฯ ร่วมทุนรวมกว่าแสนล้านบาทจาก 26 โครงการ โดยในปี 2560 เพียงปีเดียว เปิดตัวถึง 7 โครงการ 2.8 หมื่นล้านบาท ก่อนชะลอลงเหลือ 5 โครงการ 2 หมื่นล้านบาทในปี 2561 และ 3 โครงการ 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2562 และแตะเบรกไม่เปิดโครงการเลยในปีนี้

จากสต๊อกคอนโดฯ สร้างเสร็จเหลือขายของอนันดาที่ยังค้างในมืออีกกว่า 2.6 หมื่นล้านบาทจาก 26 โครงการ ณ สิ้นเดือนกันยายนที่ผ่านมานี้เอง ทำให้วงการเอเจนต์ต่างคาดการณ์ว่า เข้าปีใหม่ในไตรมาสแรกนี้ ตลาดคอนโดฯ จะได้เห็นการดัมป์ราคาคอนโดฯ อีกครั้ง และแนะนำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนโปรดอดใจรอ ด้วยอาจจะได้เห็น ‘ดีลเด็ดๆ’ อีกระลอก

พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า