ถอดรหัส ‘คอนโดเงินทอน’ กับดักหนี้อสังหาฯ สู่เส้นทางลงทุนที่สร้างความมั่งคั่งจริง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักถูกวาดภาพให้เป็นเส้นทางสู่ความมั่งคั่งและ Passive Income ที่แสนสบาย แต่ในโลกความเป็นจริง ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้มีแค่โอกาส ทว่ายังมีหลุมพรางอันตรายอย่าง ‘คอนโดเงินทอน’ ที่ใช้เงินก้อนมาล่อลวงให้มนุษย์เงินเดือนยอมเอาเครดิตทางการเงินของตัวเองไปแลกกับหนี้สินที่เกินตัว

วันนี้ THE STANDARD WEALTH ชวนทุกคนไปถอดรหัสเพื่อแยกให้ออกว่า อะไรคือกับดักลงทุนปลอมๆ ที่ต้องหนีให้ไกล และอะไรคือ การลงทุนอสังหาฯ ของจริง ที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างยั่งยืน พร้อมเจาะลึกทุกความเสี่ยงที่เราต้องประเมินให้ชัดเจน ก่อนตัดสินใจก้าวเข้าสู่ตลาดนี้

กับดักคอนโดเงินทอน นี่ไม่ใช่การลงทุน

“แค่เงินเดือน 15,000 กู้ได้เต็ม ไม่ต้องดาวน์ รับเงินทอนกลับบ้าน” คำโฆษณาทำนองนี้ คือกับดักการเงินที่ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนจะรู้เท่าทัน คำโฆษณานี้มาในรูปแบบของ ‘คอนโดเงินทอน’ ซึ่งก็คือรูปแบบการทำธุรกรรมอำพรางที่ใช้ช่องโหว่ของการประเมินราคาสินทรัพย์และการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร

เป้าหมายหลักของขบวนการนี้คือกลุ่มพนักงานประจำที่มีฐานเงินเดือนมั่นคง ประมาณ 15,000 บาทขึ้นไป และมีประวัติเครดิตบูโรปกติ แต่กำลังขาดสภาพคล่องหรือต้องการเงินก้อนเพื่อไปชำระหนี้สินส่วนบุคคล ขบวนการนี้ประกอบด้วยผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ต้องการระบายสต็อกและนายหน้า ที่อาศัยช่องโหว่ของการประเมินราคาอสังหาฯ และการปล่อยกู้

โดยกลไกคือนายหน้าจะเลือกโครงการที่ขายไม่ออก ทำเลไม่เป็นที่ต้องการ จากนั้นจะทำการสร้าง ‘ราคาประเมินทิพย์’ ขึ้นมา ยกตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมมีมูลค่าการซื้อขายจริงในท้องตลาดที่ 2,000,000 บาท แต่นายหน้าจะผลักดันให้ราคาประเมินขยับไปที่ 2,500,000 บาท เพื่อให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อเต็มจำนวนที่ 2.5 ล้านบาท ส่วนต่างอีก 500,000 บาทจะถูกโอนกลับมาที่คนซื้อบ้านในรูปแบบของ ‘เงินทอน’

ซึ่งเวลานายหน้าคุยกับคนซื้อบ้าน ก็จะจูงใจด้วยการการันตีผลตอบแทนปลอม เพื่อให้ผู้ซื้อยอมก่อหนี้ นายหน้ามักจะเสนอเงื่อนไข ‘การันตีผลตอบแทน 7-10% ต่อปี ในระยะเวลา 1-3 ปีแรก’ ในความเป็นจริง เงินค่าเช่าที่ผู้ซื้อได้รับทุกเดือน ไม่ได้มาจากผู้เช่าที่มีอยู่จริง แต่เป็นการนำเงินส่วนต่าง 500,000 บาทที่เป็นเงินกู้ของผู้ซื้อเอง มาตัดแบ่งจ่ายคืนให้เป็นรายเดือน เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการันตี หรือนายหน้าปิดบริษัทหนี ผู้ซื้อจะต้องเผชิญกับความจริงที่ว่า คอนโดแห่งนั้นไม่มีความต้องการเช่าในตลาด และไม่สามารถปล่อยเช่าในอัตราที่จะครอบคลุมค่างวดธนาคารได้

เมื่อไม่มีคนเช่าและขาดรายได้ และผู้ซื้อต้องแบกภาระหนี้ก้อนโตที่สูงกว่ามูลค่าจริงของทรัพย์สิน ท้ายที่สุดมักจบลงด้วยการขาดส่งค่างวด ถูกธนาคารยึดทรัพย์ กลายเป็นหนี้เสีย (NPL) และติดแบล็กลิสต์เครดิตบูโร ซึ่งทำลายอนาคตทางการเงินตัวเอง ดังนั้นแล้ว คอนโดเงินทอนไม่ใช่การลงทุน แต่คือการกู้สินเชื่อส่วนบุคคลที่มีดอกเบี้ยบ้านระยะยาวผูกมัด พร้อมกับการแบกทรัพย์สินด้อยคุณภาพไว้กับตัว

4 วิธีลงทุนอสังหาฯ ที่ทำได้จริง

แต่ถ้าเราอยากกระโดดเข้าวงการอสังหาฯ ลงทุนสร้างความมั่งคั่งจริงๆ ก็มี 4 วิธีที่นักลงทุนตัวจริงเขาใช้ทำเงินจากอสังหาฯ กัน

1. การซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว

วิถีคลาสสิกของเสือนอนกิน คือการซื้อบ้าน คอนโด หรือทาวน์โฮมในทำเลที่มีความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน มหาวิทยาลัย เพื่อปล่อยเช่ากินรายได้ทุกเดือน และรอให้มูลค่าที่ดินโตขึ้นในระยะยาวไปพร้อมๆ กัน

แต่วิธีนี้เราที่เป็นเจ้าของสินทรัพย์ต้องพร้อมรับบทผู้ดูแล ที่ต้องใช้เวลาในการดูแลผู้เช่า จัดการปัญหาซ่อมบำรุง และมีความเสี่ยงในช่วงที่ไม่มีผู้เช่า รวมถึงต้องคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้นครอบคลุมค่าใช้จ่ายระหว่างอื่นๆ ได้หมดรึเปล่า

2. ซื้อมา-ปรับปรุง-ขายไป

สำหรับสายลุยที่ตาแหลมและมีสกิลช่าง ก็จะลงทุนโดยการเสาะหาของดีราคาถูก (เช่น บ้านหลุดจำนอง ทรัพย์ธนาคาร หรือบ้านมือสองสภาพโทรม) เอามาจับแต่งหน้ารีโนเวตใหม่ให้ดูทันสมัย แล้วประกาศขายในราคาตลาดเพื่อกิน ‘กำไรส่วนต่าง’ (Capital Gain)

วิธีนี้ทำเงินก้อนใหญ่ได้เยอะ แต่เราต้องเป็นคนที่ดูทำเลเป็น คุมงบผู้รับเหมาให้อยู่ และต้องมีสายป่านเงินทุนสำรองที่ยาวพอสมควรเผื่อขายไม่ออก หัวใจสำคัญคือการควบคุมต้นทุนการรีโนเวตให้อยู่ในงบประมาณ และต้องประเมินราคาขายหลังซ่อมแซมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในย่านนั้นๆ

3. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุน (REITs)

REITs คือการระดมทุนเพื่อไปซื้อหรือเช่าสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ (ห้างสรรพสินค้า, โกดัง, อาคารสำนักงาน) รายได้หลักมาจากค่าเช่าพื้นที่และนำมาจ่ายเป็น ‘เงินปันผล’ ให้กับผู้ถือหุ้นตามสัดส่วน ข้อดีคือมีการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ และสามารถซื้อขายผ่านแอปเทรดหุ้นได้เลยทุกวันทำการ เหมาะสำหรับผู้ที่มีทุนเริ่มต้นน้อย (มีเงินแค่หลักพันก็เริ่มได้) และต้องการสภาพคล่องสูง

4. แพลตฟอร์มระดมทุน (Real Estate Crowdfunding)

แนวทางใหม่ที่กำลังมาแรง เป็นการลงขันเอาเงินจากนักลงทุนหลายๆ คน ผ่านแพลตฟอร์มที่ถูกกฎหมาย เพื่อนำเงินก้อนใหญ่ไปปล่อยกู้หรือร่วมทุนในโปรเจกต์อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยหรือส่วนแบ่งกำไรเมื่อจบโครงการ แต่มีข้อเสียคือมักจะต้อง ‘แช่เงิน’ ไว้นานหลายปีตามระยะเวลาโปรเจกต์ และถอนออกกลางคันไม่ได้

อย่างไรก็ตาม เราต้องตรวจสอบรายชื่อแพลตฟอร์มที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต.ก่อนลงทุนเสมอ เพื่อป้องกันมิจฉาชีพที่มักแอบอ้างคำว่าระดมทุนไปทำแชร์ลูกโซ่

ความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องรับมือ

จำไว้เสมอว่า ‘High Risk, High Return’ ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง และอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ใช่ข้อยกเว้น

1. ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง (Liquidity Risk)

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับหุ้นหรือตราสารหนี้ ระยะเวลาเฉลี่ยในการขายทรัพย์สินหนึ่งรายการ อาจกินเวลาตั้งแต่ 3 เดือนไปจนถึงกว่า 1 ปี นักลงทุนจึงต้องมีเงินสดสำรองเพื่อรองรับการผ่อนชำระในช่วงที่ทรัพย์สินยังขายไม่ออก ห้ามใช้เงินหมุนเวียนระยะสั้นมาลงทุนเด็ดขาด

2. ความเสี่ยงจากดอกเบี้ยและการก่อหนี้เกินตัว

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยส่วนใหญ่ใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพียง 1% จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อค่างวดที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งจะไปเบียดเบียนกำไรสุทธิจากค่าเช่า จนอาจทำให้กระแสเงินสดติดลบ

การที่เรายืมเงินคนอื่นมาลงทุน หรือการกู้ธนาคาร เป็นดาบสองคม หากกู้เงินเต็มเพดานหรือเกินกว่ามูลค่าจริง เมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจที่ทำให้จำเป็นต้องตัดใจขายทิ้งเพื่อเอาตัวรอด เราจะไม่ได้เงินกลับมาเลย แถมยังต้องควักเงินสดส่วนตัวไปจ่ายหนี้ส่วนต่างที่เหลือให้ธนาคารอีกด้วย

3. ค่าใช้จ่ายแฝง

มือใหม่อาจจะคำนวณแค่เอา ค่าเช่า ลบ ค่าผ่อนแบงก์ = กำไร แต่ในโลกความจริง เราต้องหักลบค่าใช้จ่ายแฝงยุบยิบด้วย เช่น ค่าส่วนกลางรายปี, ภาษีที่ดิน, ประกันอัคคีภัย, ค่าบำรุงรักษาซ่อมแซม และที่สำคัญสุดคือ ‘ช่วงเวลาที่ห้องว่าง’ ตอนที่คนเก่าออกคนใหม่ยังไม่เข้า ซึ่งเราต้องรับผิดชอบค่าผ่อนธนาคารเองเต็มๆ 100%

4.ความเสี่ยงจากนโยบายรัฐและกฎหมาย

กฎกติกาของภาครัฐสามารถพลิกเกมการลงทุนได้ในข้ามคืน ทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV) และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่อาจมีการปรับเปลี่ยนได้และจะกระทบต่อต้นทุนการครอบครองอสังหาฯ อีกทั้งกฎหมายผังเมืองและการเวนคืน ทำเลที่เคยดีอาจถูกจำกัดการก่อสร้างจากผังเมืองใหม่ หรืออาจโดนแนวเวนคืนเพื่อทำโครงการรัฐ ซึ่งราคาชดเชยมักไม่คุ้มกับมูลค่าตลาด

ในโลกการลงทุน กฎเหล็กข้อแรกที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ ‘ของฟรีไม่มีในโลก’ เครดิตทางการเงินคือต้นทุนที่มีค่า อย่าลดทอนความน่าเชื่อถือของตัวเองไปแลกกับเงินทอนฉาบฉวย เพราะเงินก้อนนั้นมันคือหนี้ ที่จะเป็นภาระของเราไปอีกหลายสิบปี

การลงทุนอสังหาฯ ของจริงอาจไม่ได้สวยหรูเหมือนโฆษณาชวนเชื่อ ต้องใช้น้ำพักน้ำแรง กำลังสมอง อาศัยความอดทนรอคอย จึงค่อยได้มาซึ่งผลตอบแทนที่หายเหนื่อย (และเหมือนทุกการลงทุน คือมีโอกาสที่จะขาดทุนได้เสมอ) ดังนั้นอย่าปล่อยให้ความโลภชั่ววูบ มาทำลายการเงินตลอดชีวิตของเรา จงลงทุนด้วยความรู้ ไม่ใช่ความหวัง

ภาพ: Roman Samborskyi / Shutterstock

อ้างอิง: