ข่าวใหญ่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เมื่อสัปดาห์ที่แล้วคงไม่พ้นข่าวธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการกู้ซื้อบ้าน หรือที่เรียกสั้นๆ ว่ามาตรการ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่อยากจะกู้ซื้อบ้าน คงปฏิเสธไม่ได้ว่าประกาศของ ธปท. เป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบที่ประดังเข้ามา เพิ่มเติมจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยและต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- ผู้ว่าฯ แบงก์ชาติยันไทยไม่ซ้ำรอย ‘วิกฤตต้มยำกุ้ง’ แม้บาทอ่อน เหตุทุนสำรองสูง-เงินทุนไหลเข้าสุทธิ
- ผู้ว่าฯ แบงก์ชาติ เผยพร้อม ‘ขึ้นดอกเบี้ยแรง’ หากเงินเฟ้อพื้นฐานไม่เป็นไปตามคาด พร้อมยันบาทอ่อนกระทบเงินเฟ้อไม่มาก
- ‘แบงก์กรุงเทพ’ ประเดิมขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก-เงินกู้ หลัง กนง. ขึ้นดอกเบี้ย หวังช่วยลดความเสี่ยงเงินเฟ้อ มีผลวันที่ 29 กันยายน
แล้ว ธปท. มีเหตุผลอะไรจึงไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ต่อ
ก่อนอื่นต้องเข้าใจว่า ธปท. มีหน้าที่ดูแลเศรษฐกิจโดยรวม ไม่ได้มีหน้าที่ดูแลธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งเป็นพิเศษ ยกเว้นธุรกิจสถาบันการเงิน
การพิจารณาสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน
เกณฑ์ LTV มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมวินัยทางการเงิน (ห้ามการกู้ซื้อบ้านมือเปล่า สำหรับบ้านราคาสูงและบ้านหลังที่สองขึ้นไป) ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว ลดความเสี่ยงสินเชื่อเงินทอน (กู้เงินได้มากกว่ามูลค่าบ้าน) และลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจนำไปสู่ปัญหาเสถียรภาพของระบบการเงินได้ ซึ่งต้องบอกว่าเกณฑ์ LTV ของไทยนั้นหย่อนที่สุดแล้ว เมื่อเทียบกับหลายประเทศที่มีเกณฑ์แบบเดียวกัน
อย่างไรก็ดี การระบาดของโควิดกระทบเศรษฐกิจไทยอย่างรุนแรง ธปท. จึงเห็นความจำเป็นในการผ่อนผันเกณฑ์ LTV เพื่อเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือในการดูแลเศรษฐกิจไทย
ทั้งนี้ วัตถุประสงค์หลักของการผ่อนผันเกณฑ์ LTV ในปีที่แล้ว ไม่ได้อยู่ที่การช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับไปสู่จุดเดิมก่อนการระบาดของโควิด แต่อยู่ที่การประคับประคองการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวมผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่มีความเชื่อมโยงสูงกับอีกหลายภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจ
ซึ่งหากไปดูการประเมินเศรษฐกิจไทยโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะพบว่าตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นไปอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์การขยายตัวของเศรษฐกิจในปีหน้าจะสูงกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจในปีนี้ การต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อให้มั่นใจว่าเศรษฐกิจสามารถฟื้นตัวได้ต่อเนื่องจึงหมดความจำเป็นลง ซึ่งเป็นแนวทางเดียวกับการทยอยปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่ความจำเป็นในการดูแลเศรษฐกิจด้วยอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำกว่าปกติหมดไป
แน่นอนว่าการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการกู้ซื้อบ้าน แต่ตราบใดที่ภาวะเศรษฐกิจยังเป็นการฟื้นตัวต่อเนื่อง น่าจะแค่ทำให้การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องลากยาวออกไป โดยไม่ถึงขั้นสะดุดลง ส่วนหนึ่งเนื่องจากสถานะของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน สะท้อนจากข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ และข้อมูลอุปทานคงค้าง ดีขึ้นกว่าในปีที่แล้วมาก แม้จะยังไม่กลับเป็นปกติก็ตาม
อีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะการผ่อนคลายมาตรการ LTV ใช้เฉพาะกับผู้ที่กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้ที่กู้สัญญาที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นส่วนน้อยของตลาด ขณะที่ส่วนใหญ่ของตลาด (เกือบร้อยละ 90 ในรูปของจำนวนบัญชี มากกว่าร้อยละ 70 ในรูปของมูลค่า) เป็นการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทสัญญาแรก สามารถกู้ได้สูงสุด 100% อยู่แล้ว (110% ถ้ารวมสินเชื่อ Top-up หรือสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้าน) ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่อย่างใด
ในอีกด้านหนึ่ง การไม่ต่อการผ่อนคลายมาตรการ LTV ช่วยลดความกังวลของบริษัทจัดอันดับเครดิตที่มีต่อคุณภาพพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน (จากข้อมูลในอดีต สินเชื่อที่มี LTV สูง หรือเงินดาวน์ต่ำ จะมีโอกาสผิดนัดชำระหนี้มากกว่าสินเชื่อที่มี LTV ต่ำ หรือเงินดาวน์สูง) และลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรที่อาจเกิดขึ้น หากมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV นานเกินไป
จริงอยู่ว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของไทยในปัจจุบันไม่ได้เอื้อต่อการเก็งกำไรมากนัก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีการเก็งกำไรในอนาคต โดยจากประสบการณ์ของหลายประเทศ ซึ่งเศรษฐกิจถูกกระทบจากวิกฤตโควิดเช่นกัน ต้องประสบกับปัญหาฟองสบู่ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะหลังจากการเปิดประเทศ
ทั้งนี้ จากข้อมูลที่สถาบันการเงินส่งให้ ธปท. พบว่า ในปัจจุบันทั้งจำนวนบัญชีและมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ปรับสูงขึ้นกว่าระดับก่อนเกิดโควิดอย่างมีนัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ปกติไม่ได้ใช้ช่องทางสินเชื่อมากนัก ดังนั้น การขยายเวลาการผ่อนคลายมาตรการ LTV ออกไป อาจนำไปสู่ความเสี่ยงของการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยที่มีระดับปานกลางถึงบนได้
การจำกัดระยะเวลาการผ่อนคลายมาตรการ LTV เปรียบเสมือนกับ ‘นาทีทอง’ เพื่อเร่งการตัดสินใจของผู้ที่มีกำลังซื้อ สำหรับบางท่านที่อ่านมาถึงตรงนี้ นาทีทองของท่านเหลืออีกไม่ถึงสองเดือนแล้วครับ
บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย
