เกิดอะไรขึ้น:
ใน 3Q67 บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) เปิดตัวโครงการรวม 12 โครงการ โดยแบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 9 โครงการ มูลค่ารวม 7.2 พันล้านบาท, โครงการในต่างจังหวัด 2 โครงการ (ระยอง และสุพรรณบุรี) มูลค่า 1.7 พันล้านบาท และคอนโดมิเนียมของ AP 1 โครงการ (Aspire สถานีอิสรภาพ มูลค่า 800 ล้านบาท กำหนดแล้วเสร็จใน 2H68) ส่งผลทำให้ใน 9M67 AP เปิดตัวโครงการรวมทั้งหมด 35 โครงการ มูลค่า 4.02 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้เพื่อให้เป็นไปตามแผนเปิดตัวโครงการในปี 2567 ที่ 5.8 หมื่นล้านบาท (ลดลง 24%) AP จะต้องเปิดตัวโครงการเพิ่มอีก 13 โครงการ มูลค่า 1.77 หมื่นล้านบาท ใน 4Q67 โดยโครงการที่เป็นไฮไลต์ที่จะช่วยสนับสนุนยอด Presales คือ คอนโด 2 โครงการ มูลค่ารวม 3.9 พันล้านบาท
InnovestX Research ประเมินยอด Presales ใน 3Q67 ของ AP ได้ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 20%YoY และทรงตัว QoQ) แบ่งเป็น Presales จากโครงการแนวราบ 65% และคอนโด 35% โดยได้รับการสนับสนุนจาก Presales จากโครงการ Life สถานีเจริญนคร มูลค่า 2.5 พันล้านบาท ซึ่งเปิดตัวในช่วงปลาย 2Q67 โดยทำอัตราการขายได้ 55% แต่มีการบันทึกยอดจองจำนวน 1.2 พันล้านบาทใน 3Q67 ในขณะที่คอนโดใหม่ที่เปิดตัวใน 3Q67 คือ Aspire สถานีอิสรภาพ มูลค่า 800 ล้านบาท ทำอัตราการขายได้ 25%
ดังนั้นยอด Presales ใน 9M67 น่าจะมีจำนวน 3.8 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 67% ของเป้าทั้งปีที่ 5.7 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 11%) โดยที่ประเมินว่า AP มีแนวโน้มที่จะทำยอด Presales ในปี 2567 ได้ใกล้เคียงกับปี 2566 ที่ 5.1-5.2 หมื่นล้านบาท
ณ วันที่ 31 สิงหาคม AP มี Backlog มูลค่า 4.7 หมื่นล้านบาท ทำจุดสูงสุดใหม่ ซึ่งเพิ่มขึ้น 4.4 พันล้านบาทจากเดือนก่อนหน้า
เมื่อแยกตามผลิตภัณฑ์ Backlog 43% เป็นโครงการแนวราบ, 48% เป็นคอนโดร่วมทุน และ 9% เป็นคอนโดของ AP InnovestX Research ยังคงประมาณการรายได้ปี 2567 ของ AP ไว้ที่ 3.91 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 2.9%YoY) ในขณะที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นใน 2H67 จะต่ำกว่า 1H67 จากการปรับเปลี่ยนสัดส่วนผลิตภัณฑ์และแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
ดังนั้นจึงคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2567 ที่ 5.38 พันล้านบาท (ลดลง 11%) และคาดว่ากำไรสุทธิ 3Q67 จะเพิ่มขึ้น QoQ โดยได้แรงหนุนจากการโอน Backlog โครงการแนวราบ และการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์คอนโดร่วมทุน Life พระราม 4-อโศก (มูลค่าโครงการ 6.5 พันล้านบาท ทำอัตราการขายได้แล้ว 48% โดยคาดว่ายอดโอนจะอยู่ที่ 1.3-1.4 พันล้านบาท) แต่จะลดลง YoY จากฐานสูง
เมื่อพิจารณาจาก Backlog ในมือที่แข็งแกร่งของ AP ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 จึงน่าจะมีจำนวนสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ โดยได้รับการสนับสนุนจาก Backlog โครงการแนวราบ มูลค่า 4 พันล้านบาท ที่ยกมาจากปี 2567 และคอนโดขนาดเล็กที่จะโอนในปี 2568 ดังนั้นจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 เพิ่มขึ้น 5% สู่ 4.29 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 9.5%) และปรับประมาณการกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นสู่ 5.86 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 9%)
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้น AP ปรับขึ้น 18% สู่ระดับ 9.95 บาท ขณะที่ SET Index ปรับขึ้น 6.6% สู่ระดับ 1,455.03 จุด
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:
InnovestX Research ปรับคำแนะนำ Tactical Call สำหรับ AP ขึ้นจาก Neutral สู่ Outperform พร้อมกับปรับราคาเป้าหมายปี 2568 ใหม่เป็น 12.90 บาทต่อหุ้น (จาก 10.60 บาท) บนสมมติฐานของ P/E เฉลี่ย 10 ปีที่ 7 เท่า โดยได้รับการสนับสนุนจาก Backlog ในมือที่แข็งแกร่งขึ้น ซึ่งจะช่วยหนุนให้กำไรปี 2568 กลับมาเติบโต 9%
และเชื่อว่า AP เป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ซึ่งจะสนับสนุนให้ยอด Presales ปี 2568 เติบโต
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตาม คือ การแข่งขันที่สูงขึ้น และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566
