วิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีน เมื่อชาวจีนพร้อมใจไม่จ่ายค่าบ้าน

การมีบ้านสักหลังเป็นของตัวเอง คงเป็นความฝันของใครหลายคน แต่สำหรับคนจีน ‘บ้าน’ ไม่ใช่เพียงที่อยู่อาศัย แต่มีความหมายอย่างลึกซึ้งต่อการเริ่มสร้างครอบครัว ทั้งยังเป็นเงินออมก้อนโตที่พวกเขาหวังว่าจะได้ผลตอบแทนงดงามในอนาคต จนส่งผลให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 29% ของ GDP ประเทศ

ตลาดที่สดใสพลิกกลายเป็นมืดมน เมื่อความซบเซาทางเศรษฐกิจ ประกอบกับการออกนโยบายจัดระเบียบธุรกิจอสังหาครั้งใหญ่ของรัฐบาลจีน ทำให้สภาพคล่องของบริษัทพัฒนาอสังหาต่างๆ เริ่มลดลงจนถึงจุดวิกฤต

ผู้รับเหมาก่อสร้างถูกเบี้ยวเงิน โครงการหลายล้านห้องหยุดชะงัก ผู้ซื้อกว่า 100 เมืองพร้อมใจกันหยุดจ่ายค่างวด ตลาดอสังหาจีนที่เคยรุ่งโรจน์เดินมาถึงจุดโกลาหลนี้ได้อย่างไร

จุดเริ่มต้นของวิกฤต

ข่าวใหญ่ที่สุดในจีนเมื่อปีที่ผ่านมา คือปัญหาการเงินเข้าขั้นโคม่าของ Evergrande หรือ เหิงต้า บริษัทพัฒนาอสังหายักษ์ใหญ่อันดับ 2 ของจีน ที่กลายเป็นฝันร้ายของผู้รับเหมาและผู้ซื้อบ้านครั้งใหญ่

ลักษณะการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาจีนมักเป็นรูปแบบของการหมุนเงิน โดยบริษัทจะกู้เงินมาเพื่อซื้อที่ดินทำโครงการ และจ้างบริษัทซัพพลายเออร์มาก่อสร้าง ผ่านการออกใบประกันการชำระหนี้ให้ แต่ขอจ่ายทีหลัง หรือพูดง่ายๆ คือ แปะโป้งไว้ก่อน จากนั้นบริษัทจะขาย Pre-Sale หรือขายล่วงหน้าตั้งแต่โครงการยังไม่ทันเริ่มก่อสร้าง เพื่อนำเงินไปลงทุนสร้างโครงการใหม่อื่นๆ ต่อไป ซึ่งการขาย Pre-Sale คิดเป็น 70-80% ของยอดขายบ้านใหม่ในประเทศจีนเลยทีเดียว

อย่างไรก็ตาม ทุกอย่างเริ่มสะดุดเมื่อความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากคิดทบทวนแผนการซื้อใหม่ ผลที่เกิดตามมาคือยอดขายอสังหาลดลงไปมากกว่า 50% บริษัทพยายามขายบ้านด้วยการลดราคา หรือถึงขั้นยอมให้นำเอาพืชผลทางการเกษตร เช่น ข้าวสาลี กระเทียม แตงโม และลูกพีช มาเป็นเงินดาวน์ได้ แต่ก็ยังขายไม่ออก โครงการก่อสร้างที่เคยใช้เวลา 12-18 เดือนเสร็จ กลายเป็นใช้เวลาเป็นปี หรือต้องหยุดชะงักไปโดยสิ้นเชิง เพราะหมดเงินทุนมาก่อสร้างต่อ จนปัจจุบันแทบทุกมณฑลของจีนไม่มีที่ไหนไม่เกิดปัญหาโครงการหยุดสร้างกลางคัน

สถานการณ์มืดมนกว่าเดิม เมื่อนโยบาย ‘รุ่งเรืองร่วมกัน’ (Common Prosperity) ของประธานาธิบดีสีจิ้นผิง ที่ประกาศยกเครื่องระเบียบอสังหาใหม่ ภายใต้แนวคิด ‘บ้านมีไว้อยู่ ไม่ได้เพื่อเก็งกำไร’ ส่งผลให้รัฐบาลท้องถิ่นต้องลดปริมาณการปล่อยเงินกู้ลง หรือกำหนดเงื่อนไขให้กู้ได้ยากขึ้น ทั้งการกู้เพื่อลงทุนของบริษัทพัฒนาอสังหา ตลอดจนการกู้เพื่อซื้อบ้านของประชาชน

หากมองย้อนกลับไป วิกฤตบริษัท Evergrande จึงเป็นเพียงโดมิโนตัวแรกที่บังเอิญล้มก่อนใคร เพราะจากข้อมูลเครือข่ายข้อมูลคดีล้มละลายแห่งชาติจีน เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรกของปี 2022 มีกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 200 แห่งประกาศล้มละลาย แม้กระทั่งบริษัทพัฒนาอสังหารัฐวิสาหกิจจีนอย่าง Greenland Group ก็ยังมีกระแสข่าวออกมาว่ากำลังจะไม่ไหวเช่นเดียวกัน

บริษัทพัฒนาอสังหามีปัญหาการเงิน บริษัทซัพพลายเออร์ต่างๆ ก็ไม่ได้รับการชำระหนี้ตามกำหนด แต่หนักกว่านั้นคือผู้ซื้อที่จ่ายค่างวดทุกเดือน โดยไม่อาจล่วงรู้เลยว่าแผ่นคอนกรีตจะประกอบร่างกลายเป็นบ้านที่ตัวเองวาดฝันไว้เมื่อไร

ชะตากรรมของผู้ซื้อ

ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการจ่ายค่าผ่อนบ้าน แต่กลับไม่ได้บ้าน เริ่มเดือดเนื้อร้อนใจกับปัญหาคาราคาซังที่ยังหาข้อสรุปไม่ได้ จนเกิดกระแสคว่ำบาตรการชำระหนี้ขึ้นมาบนโซเซียลมีเดีย ก่อนจะขยายไปเป็นการลงถนนในที่สุด

จุดตั้งต้นนี้ เริ่มขึ้นจากจดหมาย 590 คำ ของผู้ซื้อบ้านรายหนึ่งที่เขียนร้องขอให้บริษัท Evergrande เลิกทำหูทวนลม และก่อสร้างโครงการต่อให้เสร็จ ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อบ้านทุกรายที่มีหนี้ค้างชำระอยู่จะหยุดจ่ายเงิน

จดหมายดังกล่าวกลายเป็นโมเดลการประท้วงที่ลุกลามไปทั่วประเทศอย่างรวดเร็ว ผู้ซื้อบ้านต่างคัดลอกหรือแชร์ข้อความดังกล่าวทางออนไลน์เพื่อแถลงการคว่ำบาตรของตนเอง เพียงไม่กี่สัปดาห์โครงการอสังหามากกว่า 320 โครงการ ใน 100 เมือง ต่างเผชิญการประท้วงลักษณะเดียวกัน ซึ่งปรากฏการณ์ร่วมมือร่วมใจกันระดับนี้ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในประเทศจีน

กระแสไม่จ่ายหนี้ให้กับธนาคารพาณิชย์แพร่กระจายจากกลุ่มผู้ซื้อบ้าน ไปสู่กลุ่มซัพพลายเออร์ที่บริษัทอสังหายังค้างจ่าย จนเป็นเหตุให้ทางการพยายามดับไฟที่กำลังลุกโหม ด้วยการบล็อกแพลตฟอร์มสำหรับแชร์เอกสาร ลบโพสต์เกี่ยวกับความล่าช้าของโครงการ รวมถึงบล็อกบัญชีโซเชียลมีเดียผู้ซื้อบ้านหลายคนที่ออกมาเคลื่อนไหว ซึ่งผู้ซื้อบ้านบางคนให้สัมภาษณ์กับสำนักข่าว Bloomberg ว่า พวกเขาได้รับคำเตือนจากตำรวจว่าให้หยุดโพสต์บนโซเชียลมีเดีย

แม้การเคลื่อนไหวทางออนไลน์จะถูกเซ็นเซอร์มากขึ้น แต่แรงสนับสนุนที่ขยายตัวออกไปในวงกว้าง สะท้อนให้เห็นว่าชาวจีนไม่กลัวการรวมกลุ่มกันสู้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อบ้านอันมีค่าของพวกเขาตกอยู่ในความเสี่ยง

งานวิจัยชิ้นหนึ่งที่ตีพิมพ์ปี 2020 พบว่า จีนมีอัตราการเป็นเจ้าของบ้านสูงที่สุดในโลก หรือประมาณ 90% ของจำนวนครัวเรือนทั้งประเทศ ในจำนวนดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นชนชั้นกลาง ที่เชื่อมั่นว่าอสังหาเป็นวิธีปลอดภัยที่สุดในการสร้างความมั่งคั่ง โดยผลสำรวจของธนาคารกลางจีน ปี 2019 เผยให้เห็นว่าสินทรัพย์ทั้งหมดของครัวเรือนในเขตเมืองเกือบ 60% อยู่ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย ด้วยส่วนแบ่งสำคัญเช่นนี้ การปรับตัวลงของราคาอสังหาอย่างเฉียบพลัน จึงอาจทำให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคมได้

ไมเคิล เพตติส นักวิจัยอาวุโสแห่งสถาบันวิจัย Carnegie Endowment for International Peace และศาสตราจารย์ด้านการเงินที่มหาวิทยาลัยปักกิ่ง กล่าวว่า ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ชาวจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยความเชื่อมั่นว่า ราคามีแต่จะสูงขึ้นเท่านั้น แต่ความเชื่อมั่นดังกล่าวถูกทำลายลง และเหตุการณ์ฟองสบู่อสังหาในอดีตได้สอนเราว่า เมื่อราคาลดลงครั้งหนึ่งแล้ว เป็นเรื่องยากมากที่จะป้องกันไม่ให้ราคาลดลงไปอีก

ขณะที่ ดร.อาร์ม ตั้งนิรันดร ผู้อำนวยการศูนย์จีนศึกษา จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีความเห็นว่า ในตอนแรกไม่คาดคิดว่าวิกฤตอสังหาจีนจะเกิดขึ้น แม้ปีที่แล้วจะมีวิกฤต Evergrande แต่ยังอยู่ในช่วงเศรษฐกิจจีนฟื้นตัว จึงยังมีกำลังใจกันอยู่ แต่ปัจจุบันปัญหาที่คาราคาซังได้ปะทุรอบใหม่ในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวจากนโยบาย Zero-COVID นี่จึงเป็นเรื่องที่นักเศรษฐศาสตร์ในเมืองจีนกังวล และมองว่าต้องจริงจัง เพราะวิกฤตปัจจุบันกระทบทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกันเป็นลูกโซ่ และปัญหาความซบเซาของภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะส่งผลต่อเศรษฐกิจจีน และเศรษฐกิจการเมืองโลกในช่วง 5 ปี ต่อจากนี้

วิกฤตอสังหาจะกลายเป็นวิกฤตเศรษฐกิจได้อย่างไร

การพร้อมใจกันหยุดจ่ายค่าบ้านทั่วประเทศ ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อกระแสเงินสดของบริษัทอสังหา นอกจาก Evergrande ที่ผิดนัดชำระหนี้สูงถึง 300,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ คาดการณ์ว่าน่าจะมีบริษัทอื่นๆ อีก 30 แห่ง ผิดนัดชำระหนี้เช่นกัน

กรณีเลวร้ายที่สุด S&P Global Ratings ประมาณการว่าเสี่ยงจะเกิดหนี้เสีย 2.4 ล้านล้านหยวน หรือคิดเป็น 6.4% ของสินเชื่อจำนองบ้าน ขณะที่ Deutsche Bank AG เตือนว่าอย่างน้อย 7% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นตกอยู่ในสถานการณ์อันตราย เนื่องจากการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทอสังหาอาจกระทบต่อเนื่องไปถึงภาคธนาคารของจีน ที่ต้องแบกรับความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อที่เสี่ยงเป็นหนี้เสีย โดยเฉพาะธนาคารขนาดเล็กในภูมิภาคห่างไกล ซึ่งโครงการอสังหาส่วนใหญ่ประสบปัญหาลากยาวมาตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2021

อย่างไรก็ตาม ธนาคารพาณิชย์ของจีนรายงานว่า มีการจำนองค้างชำระเพียง 2.1 พันล้านหยวน ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากการคว่ำบาตร ขณะที่ DBS Group ประเมินว่า ระบบธนาคารของจีนยังคงสามารถแบกรับความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อได้ราว 7.5 ล้านล้านหยวน มากกว่าสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับการหยุดผ่อนบ้านเกือบ 1.1 ล้านล้านหยวน ดังนั้นผลกระทบจึงยังอยู่ในระดับสามารถจัดการได้

ที่น่าเป็นห่วงคือ เศรษฐกิจจีนมีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลก หากวิกฤตอสังหาแพร่กระจายไปยังระบบการเงิน ผลกระทบอาจไปไกลกว่าพรมแดนประเทศจีน ซึ่งสอดคล้องกับคำเตือนของธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา ที่ระบุว่า หากจีนไม่สามารถจัดการกับปัญหาหนี้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ ปัญหาหนี้จะกระทบต่อระบบการเงินทั้งหมดของประเทศ ฉุดให้เศรษฐกิจจีนชะลอตัว และประเทศคู่ค้าของจีนจะได้รับผลกระทบตามกันไป

อีกทั้งจีนยังเป็นเจ้าหนี้ของประเทศกำลังพัฒนา หากจีนสะดุด การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานๆ ต่าง เช่น ทางหลวง โรงไฟฟ้า และอื่นๆ ตามนโยบาย One Belt One Road หรือ หนึ่งแถบ หนึ่งเส้นทาง ที่มีมูลค่ากว่า 1 ล้านล้านดอลลาร์ และครอบคลุม 139 ประเทศทั่วโลกอาจไม่สำเร็จได้

หนทางบรรเทาวิกฤต

ที่ผ่านมารัฐบาลกลางมอบภาระในการแก้ปัญหาให้รัฐบาลท้องถิ่นเป็นหลัก แต่ท้องถิ่นเองก็ต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดลง เพราะแหล่งรายได้สำคัญอย่างการซื้อที่ดินของบริษัทอสังหาหายไป

บรรดานักวิเคราะห์จึงมองว่าถึงเวลาที่รัฐบาลกลางและเหล่าผู้กำกับทั้งหลายต้องเข้ามาให้ความช่วยเหลือแล้ว เพราะภาคธุรกิจนี้มีสำคัญมากต่อประเทศ ล่าสุดสำนักข่าว Financial Times รายงานว่า รัฐบาลจีนเพิ่งอนุมัติสินเชื่อวงเงินรวมกว่า 1.48 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อช่วยเหลือผู้พัฒนาอสังหาให้สามารถก่อสร้างโครงการจนแล้วเสร็จ ด้านธนาคารกลางของจีนก็อุดหนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำราว 2.96 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ ให้กับธนาคารพาณิชย์ของรัฐด้วยอีกทางหนึ่ง ขณะที่สำนักข่าว Bloomberg รายงานว่า มีมาตรการให้ลูกหนี้บ้านอาจสามารถหยุดจ่ายหนี้ไปก่อนได้ โดยไม่ส่งผลกระทบกับข้อมูลเครดิต

ทั้งนี้ Capital Economics ประเมินว่าเงินกู้ 1.48 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐน่าจะไม่เพียงพอ บริษัททั้งหลายอาจต้องการเงินราว 4.4 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อดำเนินการก่อสร้างโครงการที่หยุดชะงักอยู่ให้เสร็จสิ้น และการแทรกแซงตลาดอสังหาของรัฐบาลจะกระตุ้นได้แค่ระยะสั้นเท่านั้น

นี่จึงไม่ใช่ทางออกที่ที่สุดในระยะยาว เพราะรัฐบาลจีนและภาคการเงินถูกบังคับให้ต้องพยุงอุตสาหกรรมอสังหาที่ไร้ประสิทธิผลและกำลังล้มเหลวเอาไว้ แม้การก่อสร้างกลับมาดำเนินการได้ แต่ผู้พัฒนาอสังหาจำนวนไม่น้อยก็อาจเอาตัวไม่รอด เพราะไม่มีทีท่าว่าบ้านจะขายออกได้ในสถานการณ์ที่ความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจยังคลุมเครือ

สิ่งที่หลายคนกังวลว่าวิกฤตจีนครั้งนี้จะบานปลาย เหมือน ‘วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์’ ของสหรัฐฯ ในปี 2008 หรือ ‘วิกฤตต้มยำกุ้ง’ ของไทยในปี 1997 หรือไม่นั้น ดร. อาร์ม ตั้งนิรันดร ยืนยันว่าไม่ซ้ำรอย เพราะความพิเศษของรัฐบาลจีนคือ สามารถควบคุมตลาดได้เต็มที่ และแรงกดดันทางด้านเศรษฐกิจภายในประเทศ ทำให้รัฐบาลเล็งเห็นแล้วว่าต้องเปลี่ยนแผนมาประคองสถานการณ์ไม่ให้แย่ไปกว่านี้ มาตรการที่เคยควบคุมอุตสาหกรรมอสังหไว้อย่างเคร่งครัดจึงเริ่มผ่อนคลายลงแล้วบางส่วน

วิกฤตอสังหาที่เกิดขึ้นในจีนจึงยังคงต้องติดตามสถานการณ์กันต่อไปว่า จะเป็นเพียงแค่ชั่วคราวหรือระยะยาว แต่การล้มครั้งนี้เหมือนสัญญาณเตือนต่อจีนแล้วว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

อ้างอิง: