หุ้นอสังหากลับมาโดดเด่น! 6 เดือนที่ผ่านมาให้ผลตอบแทนดีกว่า SET 10% ขณะที่ บจ. ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย กินส่วนแบ่งบริษัทนอกตลาดต่อเนื่อง

ผลตอบแทนของหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (PROP) ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา นับแต่ต้นเดือนสิงหาคม 2564 จนถึงปัจจุบัน ให้ผลตอบแทนราว 17.3% ขณะที่ดัชนี SET เพิ่มขึ้น 7.7% ขณะเดียวกันในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ซึ่งภาพรวมตลาดหุ้นไทยปรับฐานลงมา ดัชนีของกลุ่มอสังหาก็ยังเป็น 1 ใน 4 กลุ่มอุตสาหกรรมที่ยังเป็นบวกอยู่ได้

แรงซื้อที่เข้ามายังหุ้นกลุ่มอสังหาในรอบนี้มุ่งไปยังกลุ่มที่อยู่อาศัยเป็นหลัก เห็นได้จากการปรับตัวขึ้นของหุ้นอย่าง SENA (+17.7%) LH (+10.6%) LALIN (+8.1%) FPT (7.3%) AP (+4.7%) SC (+3.8%) PSH (+3.5%) QH (+3.5%) SPALI (+2.2%) และ ORI (+1.8%)

สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย กล่าวว่า หากย้อนกลับไปมองหุ้นในกลุ่มอสังหาตั้งแต่เดือนกันยายน 2564 ซึ่งเป็นช่วงหลังจากเริ่มกลับมาเปิดเมืองอีกครั้ง แต่ละหมวดอุตสาหกรรมในกลุ่มอสังหาสามารถปรับตัวขึ้นมาได้ทั้งหมด

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยถือว่าทำได้ค่อนข้างดี ยอดขายไม่ได้สะดุดในช่วงของการล็อกดาวน์ ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถกินส่วนแบ่งการตลาดจากรายกลางและเล็กมาได้ ขณะเดียวกันหลายบริษัทก็สามารถปรับตัวได้ดี แม้ว่ายอดขายคอนโดมิเนียมจะลดลง แต่ก็สามารถดึงยอดขายของแนวราบขึ้นมาชดเชยได้ จนทำให้บริษัทอย่าง AP, SPALI และ SC สามารถสร้างสถิติกำไรสูงสุดใหม่ได้เมื่อปีก่อน

ขณะที่กลุ่มห้างสรรพสินค้าก็สามารถฟื้นตัวได้ชัดเจนในไตรมาส 4 ที่ผ่านมา น่าจะเห็นตัวเลขผู้กลับไปใช้บริการในระดับ 70-80% ของระดับก่อนโควิด ส่วนกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมก็มีแนวโน้มจะรายงานยอดขายที่ดินดีขึ้น เช่นเดียวกับกลุ่มโรงแรมที่นักท่องเที่ยวในประเทศกลับมาเยอะขึ้น ทำให้ผลขาดทุนน้อยลงไป

“การฟื้นตัวของหุ้นอสังหาได้แรงหนุนจากทั้งมูลค่าที่ต่ำ และเข้ากับกระแสการลงทุนของโลกที่เปลี่ยนจากหุ้น Growth มาเป็นหุ้น Value”

สำหรับแนวโน้มหลังจากนี้ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยเราน่าจะเห็นการเติบโตได้ต่อเนื่องตามกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น แต่อาจจะไม่ได้ร้อนแรงมากนัก ยกเว้นแต่ว่าจะเห็นการฟื้นตัวของคอนโดมิเนียมเข้ามาหนุน

ในขณะที่ธุรกิจโรงแรมและห้างสรรพสินค้ามีโอกาสจะหวือหวามากกว่า เพราะที่ผ่านมาถูกกดไว้เยอะ จนกำไรจากธุรกิจหลักพลิกเป็นขาดทุน ส่วนกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมจะฟื้นตัวได้ดีเช่นกันหลังจากที่นักธุรกิจเดินทางมาดูที่ดินได้มากขึ้น

“ในเชิง Valuation ราคาหุ้นอสังหาอาจไม่ได้อยู่ในโซนถูกเทียบเหมือนก่อนหน้านี้ แต่ก็ยังไม่ได้อยู่ในระดับที่แพง หากธีม Value Stock ยังอยู่ต่อไป และไม่ได้มี Sector อื่นที่โดดเด่นขึ้นมา เชื่อว่าหุ้นกลุ่มอสังหายังมีโอกาสจะวิ่งต่อไปได้”

ด้าน บล.โนมูระ พัฒนสิน ระบุว่า กลุ่มอสังหา (เพื่ออยู่อาศัย) ผ่านจุดต่ำสุดแล้วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยในปี 2563 Supply ลดลง 17% เหลือ 60,489 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 11 ปี ขณะที่ปี 2564 Demand เพิ่มขึ้น 15% เป็น 75,364 ยูนิต

สำหรับแนวโน้มของปี 2565 จากการประเมินของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ประเมินว่า Demand จะเพิ่มขึ้น 15-20% จากปีก่อน โดยให้น้ำหนักกลุ่ม Low-Rise จะยังเป็นตัวผลักดันการเติบโตหลัก โดยจะเริ่มเห็นการเติบโตตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป ซึ่งปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้กู้ได้ 100% และอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะยังทรงตัวในระดับต่ำ ส่วนปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญคืออัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้นมา อาจกดดันกำลังซื้อโดยเฉพาะตลาดล่าง และต้นทุนพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น จากราคาวัสดุก่อสร้างและราคาน้ำมัน

ส่วน Supply คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 15-20% โดยประเมินว่าสินค้าคงเหลือจะลดลง ในขณะที่ Demand เติบโตได้ จะช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหากล้าที่จะเปิดโครงการมากขึ้น

ทั้งนี้ ส่วนการขายในปี 2564 ที่ผ่านมา มาจากบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ 75% ซึ่งสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องสะท้อนให้เห็นการแย่งส่วนแบ่งตลาดมาได้อย่างต่อเนื่อง

โดยรวมแล้วคาดว่ากำไรของหุ้นกลุ่มอสังหา (ที่อยู่อาศัย) น่าจะเติบโตได้ 6% สำหรับปี 2564 และเติบโตต่อเนื่องอีก 17% ในปีนี้

ด้าน Bloomberg ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์กลายมาเป็นหนึ่งในตัวเลือกสำหรับลงทุนเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ โดย Nikodem Szumilo ศาสตราจารย์ด้านเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัย College London กล่าวว่า เงินเฟ้อที่ค่อนข้างสูงในขณะที่การขึ้นดอกเบี้ยไม่น่าจะช่วยแก้ปัญหาได้ทันที เพราะฉะนั้นผู้คนจึงต้องประเมินว่าจะทำอย่างไรกับเงินฝากของตัวเอง

ทั้งนี้ ในระยะยาวอัตราเงินเฟ้อและราคาบ้านมีแนวโน้มจะเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกัน ซึ่งเป็นผลจากค่าแรงและอัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อมักจะหนุนให้ค่าแรงเพิ่มขึ้น ช่วยให้ค่าเช่าและราคาขายเพิ่มขึ้นตาม ในขณะที่เงินเฟ้อที่เกิดขึ้นในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำ จะช่วยให้ Demand ต่อภาคอสังหาเพิ่มขึ้น

สำหรับผู้ที่สนใจจะซื้อบ้านและถือครองไว้เกิน 5 ปี การซื้อในขณะนี้ดูสมเหตุสมผล แต่สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อและจะขายออกก่อน 5 ปี การรอจังหวะอาจจะดีกว่า

อย่างไรก็ดี Aneta Markowska หัวหน้าฝ่ายเศรษฐศาสตร์การเงิน Jefferies กล่าวว่า “แม้ช่วงเวลาที่ดีที่สุดอาจจะผ่านไปแล้ว แต่อัตราดอกเบี้ยขณะนี้ยังคงต่ำเทียบกับเงินเฟ้อ ใครก็ตามที่ต้องการรีไฟแนนซ์เงินกู้อสังหา ดอกเบี้ยในระดับนี้ยังเป็นระดับที่น่าสนใจอย่างมาก”

อ้างอิง: