กลุ่มเซ็นทรัลและบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ประกาศแผนร่วมทุนในสัดส่วน 51 ต่อ 49 เพื่อลงทุนในศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ที่เปิดอยู่ในปัจจุบัน และส่วนต่อขยายแห่งใหม่อย่างเซ็นทรัล เอ็มบาสซี 2 บนถนนวิทยุและซอยสมคิด โดยมีเป้าหมายเชื่อมทั้งสองโครงการให้เป็นมิกซ์ยูสระดับ ‘Super-luxury’ เดียวกัน ซึ่งมีทั้งพื้นที่ค้าปลีก, อาคารสำนักงาน และที่พักอาศัย มูลค่าการลงทุนรวมราว 8.3 หมื่นล้านบาท
ประเด็นสำคัญ
เซ็นทรัลพัฒนาแจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า บริษัทร่วมทุนดังกล่าวคือบริษัท ซีอี โฮลดิ้ง จำกัด หรือ CE Holding ซึ่งบริษัท ห้างเซ็นทรัลดีพาร์ทเมนท์สโตร์ จำกัด ของกลุ่มเซ็นทรัล ถือหุ้น 51% และเซ็นทรัลพัฒนาถือหุ้น 49% โดยการลงทุนแบ่งเป็นสองขั้นตอน
ขั้นแรก CE Holding จะซื้อหุ้นทั้งหมดของบริษัท เซ็นทรัล แอนด์ ฮ่องกงแลนด์ จำกัด หรือ CHKL ผู้พัฒนาเซ็นทรัล เอ็มบาสซี 2 จากบริษัทในกลุ่มฮ่องกงแลนด์ ทำให้สัดส่วนถือหุ้นเพิ่มจาก 51% เป็น 100% ขั้นที่สอง CHKL จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ปัจจุบันเป็นเวลา 30 ปี โดยไม่รวมส่วนโรงแรม Park Hyatt Bangkok
เมื่อเชื่อมสองอาคารเข้าด้วยกัน โครงการจะมีพื้นที่รวม 600,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ปัจจุบัน 150,000 ตารางเมตร และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี 2 อีก 450,000 ตารางเมตร
จากหุ้นส่วนกับฮ่องกงแลนด์ สู่การถือเองทั้งหมด
การลงทุนในเซ็นทรัล เอ็มบาสซี 2 เริ่มมาตั้งแต่ปี 2564 ตามข้อมูลที่เซ็นทรัลพัฒนาเปิดเผยต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2564 CE Holding เข้าลงทุนใน CHKL ด้วยสัดส่วน 51% เพื่อพัฒนาส่วนต่อขยายของเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ขณะที่อีก 49% ถือโดยบริษัท เอชเคแอล (ไทย ดีเวลลอปเม้นท์) จำกัด ซึ่งอยู่ในกลุ่มฮ่องกงแลนด์
การปรับโครงสร้างรอบนี้จึงเป็นการซื้อหุ้นส่วนที่เหลือจากฮ่องกงแลนด์ทั้งหมด ทำให้กลุ่มเซ็นทรัลและเซ็นทรัลพัฒนาเป็นผู้ถือเซ็นทรัล เอ็มบาสซี 2 เองทั้งโครงการ และนำเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ปัจจุบันเข้ามาอยู่ในบริษัทเดียวกัน
กลุ่มเซ็นทรัลและเซ็นทรัลพัฒนาระบุว่าราคาที่ซื้อหุ้นจากกลุ่มฮ่องกงแลนด์เป็นราคาที่ตกลงร่วมกัน และอิงจากต้นทุนของผู้ถือหุ้นในโครงการ ส่วนรายละเอียดการพัฒนาโครงการจะเปิดเผยเพิ่มเติมในภายหลัง
กู้ 70% ทุน 30% และอยู่ในงบลงทุนเดิมของเซ็นทรัลพัฒนา
ในเอกสารที่แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ เซ็นทรัลพัฒนาระบุว่า CE Holding จะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินและเงินทุนของผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 70 ต่อ 30 เพื่อลงทุนในโครงการนี้
สำหรับงบการเงิน เซ็นทรัลพัฒนาจะรับรู้ผลจาก CE Holding ด้วยวิธีส่วนได้เสีย หรือ ‘Equity Method’ และเงินลงทุนในสัดส่วนของบริษัทยังอยู่ในงบลงทุนที่เคยได้รับอนุมัติไว้แล้ว
เซ็นทรัลพัฒนาระบุว่ารายการนี้ไม่เป็นรายการที่เกี่ยวโยงกัน และขนาดของรายการไม่เข้าเกณฑ์ที่ต้องเปิดเผยสารสนเทศเรื่องการได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ ขณะที่ CE Holding ไม่ถือเป็นบุคคลที่อาจมีความขัดแย้งกับบริษัท โครงสร้างของ CHKL จึงไม่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต.
ศูนย์การค้าอายุ 12 ปีที่เช่าเต็มกว่า 90%
เซ็นทรัล เอ็มบาสซี ดำเนินงานมากว่า 12 ปี มีกำไรและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวกต่อเนื่อง อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่มากกว่า 90% รายได้เติบโตเกิน 10% ต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และแบรนด์ลักชัวรีคิดเป็นกว่า 50% ของรายได้ค่าเช่า
การลงทุนครั้งนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนขยายพอร์ตธุรกิจลักชัวรีของกลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งบริหารธุรกิจค้าปลีกลักชัวรีในกว่า 18 ประเทศ และ 140 เมืองทั่วโลก รวมถึงเป็นพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ของกลุ่มแบรนด์หรูระดับโลก ขณะที่เซ็นทรัลพัฒนามีประสบการณ์พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าลักชัวรีอย่างเซ็นทรัล ภูเก็ต
ทั้งสองบริษัทมองว่าการรวมพื้นที่ค้าปลีก, สำนักงาน และที่พักอาศัยบนทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ไว้ในโครงการเดียว จะช่วยเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มลักชัวรี และสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะยาว
