ในกลุ่มธุรกิจ Non-Bank (ผู้ให้บริการทางการเงินแต่ไม่ใช่สถาบันการเงินหรือธนาคาร) ในประเทศไทยรายใหญ่ ที่เอ่ยชื่อแล้วแทบไม่มีนักลงทุนคนไหนไม่รู้จัก นั่นก็คือ บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) จนถึงวันนี้บริษัทดำเนินธุรกิจด้วยกัน 9 ประเภท ประกอบด้วย
- บริษัทหลักทรัพย์
- ที่ปรึกษาทางการเงินทั้งในและต่างประเทศ
- บริการสินเชื่อระยะสั้น
- บริการสินเชื่อส่วนบุคคล ร่วมทุนกับ AIFUL Corporation ประเทศญี่ปุ่น
- ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยลงทุนในโครงการเพื่อจดทะเบียนกอง REIT ร่วมทุนกับบริษัทจากเกาหลีใต้และญี่ปุ่น
- ให้เช่าเครื่องจักรในโรงงานอุตสาหกรรม
- แลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ร่วมทุนกับ Travelex บริษัทยักษ์ใหญ่จากอังกฤษ
- ลงทุนในธุรกิจ SMEs ผลักดันธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์
- บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม
และในหนึ่งทิศทางธุรกิจของบริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) ที่เน้นหนักในปีนี้คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในนาม AIRA Property บริษัทย่อยที่ดำเนินกิจการอสังหาริมทรัพย์ ที่เดินทัพโดยหญิงแกร่งหัวเรือใหญ่ นลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) โดยมีมือขวา เจนวิทย์ รุ่งกิจวรเสถียร ผู้จัดการโครงการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด ปลุกปั้นโครงการ Spring Tower อาคารสำนักงานให้เช่าย่านราชเทวี มูลค่าลงทุน 2,500 ล้านบาท ให้กลายเป็นอาคารสำนักงานเกรด A ที่มีแนวโน้มว่าจะมาเปลี่ยนโฉมย่านราชเทวีให้กลายเป็น NCBD พร้อมตั้งเป้าใหญ่ผุดอีก 2 โครงการบนทำเลศักยภาพ สร้างมูลค่าเข้ากอง REIT
นลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน)
จากผู้ให้บริการทางการเงินครบวงจร หันมาจับธุรกิจอสังหาฯ ถึงขั้นหมายมั่นปั้นมือปักหมุดที่เป้าหมายใหญ่ขนาดนี้ ต้องมีอะไรซ่อนอยู่ในกลยุทธ์สุดแยบยลของแม่ทัพหญิงคนนี้อย่างแน่นอน ที่เชื่อเช่นนั้น เพราะเบื้องหลังความสำเร็จของผู้บริหารหญิงที่ใช้ชีวิตอยู่บนธุรกิจการเงินกว่า 40 ปีคนนี้ไม่ธรรมดา โดยเฉพาะผลงานเมื่อเข้ามาบริหารบริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) อาทิ ดำเนินการให้บริษัทหลักทรัพย์ ไอร่า จำกัด ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ครบทุกประเภท และได้เข้าเป็นสมาชิกของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จนกลายเป็นบริษัทมหาชน
ดำเนินการควบรวมบริษัทที่ปรึกษาทางการเงินในบริษัทในเครือ และเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท ไอร่า แอดไวเซอรี่ จำกัด ก่อตั้ง บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด และแปลงสภาพเป็นบริษัทมหาชน ดำเนินการร่วมลงทุนกับ บริษัท ธนมิตร แฟคตอริ่ง จำกัด (มหาชน) และเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท ไอร่า แฟคตอริ่ง จำกัด (มหาชน) ก่อตั้ง AIRA International Advisory (Singapore) PTE.Ltd. ก่อตั้ง AIRA & AIFUL Public Company Limited โดยเป็นการร่วมทุนกับ AIFUL Corporation ประเทศญี่ปุ่น เพื่อดำเนินการทำธุรกิจสินเชื่อส่วนบุคคลในประเทศไทย ดำเนินการร่วมทุนกับ Eugene Investment&Securities กลุ่มบริษัทการเงินและวัสดุก่อสร้างชั้นนำจากประเทศเกาหลี และ Kenedix Asia Private Limited บริษัทจัดการกองทุนและบริหารสินทรัพย์ชั้นนำจากประเทศญี่ปุ่น เพื่อก่อตั้งบริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้
และสิ่งที่เรากำลังพูดถึงคือการก่อตั้งบริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เพื่อร่วมลงทุนกับบริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด และ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ด้วยทุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท ดำเนินโครงการ Spring Tower อาคารสำนักงานให้เช่าย่านราชเทวี อะไรคือพลังขับเคลื่อนที่ทำให้เธอนำทัพขนาดใหญ่เดินหน้าชนะได้ทุกเป้าหมาย
“การดูแลบริษัทไม่ใช่เพียงแค่ดูแลให้บริษัทเติบโต แต่เราต้องสอนและดูแลคนรอบตัวให้เก่ง บริษัทถึงจะเดินหน้าไปได้ เพราะคนเหล่านี้คือคนที่มีค่ากับเรา ต่อให้เราเก่งแค่ไหน แต่ถ้าไม่มีน้องๆ มาช่วยก็ประสบความสำเร็จไม่ได้” นี่คือสิ่งที่นลินีบอก
ดังนั้นไม่ว่าแม่ทัพหญิงคนนี้จะเคลื่อนพลออกรบสนามไหน ก็จะต้องมีมือขวาและกองทัพที่พร้อมจะลุยไปกับเธอ “เราเดินหน้าแบบมีแผนเสมอ ตอนที่ตัดสินใจเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราคุ้นเคยกับธุรกิจนี้มานานแล้ว ต้องย้อนกลับไปสมัยทำงานการเงิน ก็ได้รับผิดชอบดูแลลูกค้าอสังหาริมทรัพย์ ปล่อยสินเชื่อให้กับโรงแรมและอาคารสำนักงาน สมัยก่อนเวลาจะปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องลงพื้นที่จริงเพื่อไปดูว่าสมควรที่จะปล่อยสินเชื่อหรือไม่ เพราะเราปล่อยตาม Period of Time โครงการไหนเสร็จถึงจะปล่อย ทำให้เราคุ้นเคยกับการก่อสร้าง จึงรู้เรื่องของความเสี่ยงและผลตอบแทนค่อนข้างดี”
โครงการ Spring Tower ก็เช่นกัน นลินีบอกว่าใช้เวลาศึกษาข้อมูลย้อนหลังกว่า 10 ปี “ทุกครั้งที่ไอร่าจะลงทุนในธุรกิจอะไรก็ตาม จะศึกษาย้อนหลังไปอย่างน้อย 10 ปี ตอนที่เริ่มต้นทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราก็ศึกษาและก็ดูอัตราการเติบโตของอาคารสำนักงานให้เช่า พบว่า Vacancy Rate ของธุรกิจออฟฟิศในกรุงเทพฯ ทั้งหมดอยู่ที่ 5% แปลว่า 100% เต็มไป 95 มีแค่ 5% ที่ว่างอยู่ แปลว่า Demand มันมี และส่วนใหญ่เป็นตึกเกรด B เราจึงตัดสินใจทำตึกเกรด A เพราะต้องการลงเล่นในตลาดที่ยังไม่มีคู่แข่งมากนัก”
เจนวิทย์ รุ่งกิจวรเสถียร ผู้จัดการโครงการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด
เมื่อนลินีมั่นใจว่าพื้นที่นี้คุ้มที่จะเสี่ยง ก็ส่งไม้ต่อให้มือขวาอย่าง เจนวิทย์ รุ่งกิจวรเสถียร ผู้จัดการโครงการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด ค่อยๆ ปลุกปั้นโครงการ Spring Tower ขึ้นมา ณ วันที่พูดคุยกันปลายเดือนตุลาคม 2562 Spring Tower มียอดขายไปแล้ว 60%
นลินีประเมินสถานการณ์ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันว่ายังอยู่ในช่วงขาขึ้นตลอดระยะเวลา 8 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่โคเวิร์กกิ้งสเปซรายใหญ่ของโลกอย่าง WeWork มาเช่าพื้นที่ในโครงการ Spring Tower จึงเป็นการยืนยันได้ว่าโครงการ Spring Tower มีคุณภาพ และย่านราชเทวีกำลังจะเป็น Central Business Area ในอนาคต
ย่านราชเทวี NCBD ที่น่าจับตามอง
เจนวิทย์เล่าว่า เดิมทีย่านราชเทวีเป็นย่านเก่าแก่ของสมเด็จพระปิตุจฉาเจ้า สุขุมาลมารศรี พระอัครราชเทวี ตอนสำรวจพื้นที่โดยรอบก็พบว่าเป็นทำเลที่ไม่มีอาคารสำนักงาน แต่ล้อมรอบไปด้วยคอนโดมิเนียม โลเคชันดี เพราะติด BTS ราชเทวี ห่างจากสถานีแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ และสยามสแควร์เพียง 1 สถานี รวมถึงในอนาคตจะมีรถไฟใต้ดินสายสีส้มหน้าโครงการ นักลงทุนมองการณ์ไกลไม่มีทางปล่อยให้หลุดมือ
“โลเคชันเราอยู่บริเวณสี่แยกราชเทวี พื้นที่ทั้งหมด 2 ไร่ 3 งาน 97 ตารางวา เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A สูง 27 ชั้น ชั้น 9-27 เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า เราตั้งใจออกแบบโครงสร้างตึกให้ดูเรียบง่าย เพราะนักธุรกิจไม่ได้มองความหวือหวาของโครงสร้างตึก” เจนวิทย์กล่าว
นลินีเสริมอีกว่า “เราเรียกว่า Consumer Behavior เราเป็นนักธุรกิจ เราอยู่ในธุรกิจมานาน จึงรู้ดีว่าเวลาเช่าตึกเรามองหาอะไร สิ่งที่เขาต้องการคือ เขาจะสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้สูงสุด และไม่ว่าคุณจะเช่าพื้นที่ไหนของตึก จะต้องรู้สึกผ่อนคลาย มองออกไปไม่มีอะไรบังสายตา ไม่มีจุดทึบ ไม่มีจุดอับ สิ่งเหล่านี้จึงสะท้อนออกมาให้เห็นผ่านการออกแบบภายในของตึก Spring Tower เป็นตึกสี่เหลี่ยมโล่งๆ ไม่มีเสากั้น จึงโล่งและโปร่งสบายที่สุด ล็อบบี้ต้องโปร่งโล่ง ระบบรักษาความปลอดภัยต้องดี เราควบคุมการเข้าออกลิฟต์ด้วยระบบ Destination Control ซึ่งจะขึ้นลงได้เฉพาะชั้นที่ระบุเท่านั้น”
เจนวิทย์ยังบอกอีกว่า “ตอนที่เราศึกษาก็พบว่า ออฟฟิศขนาดใหญ่ที่ต้องเช่าพื้นที่ 2 ชั้นมักประสบปัญหาเวลาติดต่องานกันต้องรอลิฟต์ เราจึงเตรียมช่องเปิดที่พื้น (Knock Out Panel) ไว้ในกรณีที่ผู้เช่าต้องการเจาะช่อง สำหรับบันไดเชื่อมระหว่างชั้นภายในพื้นที่ออฟฟิศ”
Spring Tower อาคารสำนักงานให้เช่าใจกลางย่านราชเทวี
ปี 2018 อาคาร Spring Tower ได้รับรางวัล Asia Pacific Property Award 2018-2019 ด้าน Architecture Design เจนวิทย์กล่าวว่า “Spring Tower ยึดมาตรฐาน LEED Gold ในการก่อสร้าง จะต้องทำตามคุณสมบัติทุกข้อของอเมริกาถึงจะผ่าน Qualify ตั้งแต่วันแรกที่เริ่ม เราก็ให้ผู้เชี่ยวชาญมาให้คำแนะนำว่า ถ้าเราจะทำตึกเกรด A จะต้องดีเทลเรื่องอะไรบ้าง เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย ความสูงของเพดานรุ่นใหม่ต้องอยู่ที่ 4.10 เมตร หรือแม้แต่กระจกที่เลือกใช้ภายนอกจะต้องเป็นกระจกที่ลดแสงตกกระทบ นอกเหนือจากงานดีไซน์ที่โดดเด่น เรายังเป็นตึกที่รักษาสิ่งแวดล้อม เรียกว่า อาคารเขียว โดยจะพิจารณาทั้งอาคาร มีเรื่องการลดแสง ลดค่าพลังงาน ลดการใช้แอร์ ประหยัดน้ำ หรือสัดส่วนพื้นที่สีเขียวของตึก ทั้งหมดนี้จะต้องไม่สร้างผลกระทบต่อชุมชนรอบด้านหรือเกิดผลกระทบกับชุมชนน้อยที่สุด”
ความโดดเด่นของอาคาร Spring Tower ยังอยู่ที่การออกแบบโครงสร้างตัวอาคารเน้นความทันสมัย ผสานงานศิลปะจากศิลปินระดับชาติหลายท่าน อาทิ อาจารย์นนทิวรรธน์ จันทนะผะลิน ศิลปินแห่งชาติ สาขาทัศนศิลป์ (ประติมากรรม) ที่ได้ให้คำแนะนำในช่วงของการออกแบบภูมิสถาปัตย์ น่าเสียดายอย่างยิ่งที่อาจารย์ได้ถึงแก่กรรมไปเมื่อไม่นานมานี้
และยังมี ผู้ช่วยศาสตราจารย์ไพรวัลย์ ดาเกลี้ยง สาขาประยุกตศิลปศึกษา จิตรกรไทยผู้สร้างงานศิลปะแนวเหมือนจริง ช่วยแนะนำการตกแต่งภายใน และออกแบบภาพวาดเพื่อตกแต่งภายในอาคาร รวมถึงอินทีเรียภายในอาคาร ยังได้ อาจารย์คงศักดิ์ ยุกตะเสวี ศิลปินแห่งชาติ สาขาทัศนศิลป์ ประยุกต์ศิลป์ มาร่วมออกแบบด้วย
ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ส่วนหนึ่งสำคัญที่ทำให้ Spring Tower รายล้อมไปด้วยงานศิลปะ เพราะนลินีเองก็ชื่นชอบงานศิลปะอย่างมาก “เราชอบศิลปะมา 30 กว่าปีแล้ว ไม่ได้ชอบเพราะเป็นนักการเงินนะ แต่ชอบเพราะชีวิตมันเครียด ก็เลยหัดวาดรูป แต่ไม่น่าจะรุ่ง ซื้อดีกว่า (หัวเราะ)” เราจึงได้เห็นห้องทำงานของนลินีและภายในออฟฟิศไอร่าเต็มไปด้วยงานศิลปะซึ่งเป็นของสะสมสุดล้ำค่าของเธอ
ทุกความสำเร็จไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แค่เดินตามแผนที่วางไว้ได้สำเร็จ
นลินีย้ำว่า ความสำเร็จต่างๆ ของโครงการ Spring Tower ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ “ทุกอย่างถูกวางแผนไว้หมดตั้งแต่ต้น เราตั้งใจว่า Spring Tower จะต้องได้รางวัล ตั้งใจจะขยายกองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน REIT เราวางไทม์ไลน์การก่อสร้างว่าจะต้องเสร็จวันไหน ยิ่งเป็นการร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติ คุณจะต้องไม่มีเซอร์ไพรส์ดีล ทำให้ความสัมพันธ์กับพาร์ตเนอร์ดี เพราะเราไม่ผิดคำพูด”
แผนโครงการในอนาคตที่จะพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าอย่างน้อย 2 โครงการ นลินีและเจนวิทย์เห็นตรงกันว่าจะเป็นการเจาะตลาด Premium B “ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเลือกที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ โดยทุกโครงการที่พัฒนาจะต้องสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคต สร้างความน่าสนใจและดึงดูดนักลงทุน เพื่อนำไปขยายขนาดกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และสามารถนำเงินที่ได้ไปต่อยอดการลงทุนอื่นๆ ได้ในอนาคต” นลินีกล่าวย้ำ
เจนวิทย์เสริมในส่วนของทิศทางการขยายกองทรัสต์ว่า “เวลาดูผลตอบแทนพวกนี้เราจะดูความสามารถในการทำกำไรได้ของอาคาร เทียบกับมูลค่าของอาคาร มันต้องให้ผลตอบแทนกับผู้ลงทุนอย่างน้อย 8-9% ถ้าได้ต่ำกว่านั้นก็ไม่น่าสนใจเท่าไร ยิ่งเป็นกองที่ต้องใช้เวลาในการเข้าไปซื้อขายถือครองนาน ก็จะทำให้ลำบาก เราจึงอยากได้โปรดักต์ที่สร้างรายได้ที่มั่นคง ให้ผลตอบแทนกับนักลงทุนได้จริงๆ
“พอเป้าหมายเราชัดว่าเราจะทำกอง REIT ก็ต้องรู้แล้วว่าถ้ามองหากอง REIT ที่ได้ราคาและผลตอบแทนประมาณนี้จะต้องวางแผนอย่างไร คำตอบที่ได้คือเราต้องทำให้กองแอ็กทีฟเหมือนกองของต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์ ญี่ปุ่น เขาจะซื้อตึกเพิ่มเพื่อสร้างมูลค่า ในอนาคตกองของเราก็จะมีทั้งตึกที่สร้างเองและตึกที่เราซื้อมาบริหาร ถ้าดูจากผลประกอบการที่ผ่านมาและวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมของคุณนลินี หรือทีมที่แข็งแกร่ง ผมว่าเราบริหารได้อย่างดีแน่นอน”
ชมโครงการผ่านคลิปวีดีโอ แล้วเตรียมพบกับโครงการจริงภายในเดือนพฤศจิกายนนี้
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
