แม้ได้ยินกันบ่อยๆ ว่า คอนโดล้นตลาด โดยเฉพาะในบางทำเลเริ่มมีอาการ Oversupply ให้เห็นกันบ้างแล้ว และการซื้อขายแบบเก็งกำไรระยะสั้นก็ไม่ง่ายเหมือนกับสมัยก่อน แต่การลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่ายังคงเป็นไปได้ เพียงแต่คุณต้อง ‘ทำการบ้าน’ ให้มากขึ้นกว่าเดิม
ทำไมต้องเป็นคอนโด?
จริงๆ แล้วการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนอะไรก็ได้ ตั้งแต่บ้านเช่า ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม หรือเป็นอพารต์เมนต์ เพราะสุดท้ายแล้วสิ่งที่เราคาดหวังจากการลงทุน คือ รายได้จากค่าเช่า และกำไรจากการขายต่อในอนาคต ได้เหมือนกัน
เพียงแต่การลงทุนในคอนโดจะเหมาะสำหรับ ‘นักลงทุนมือใหม่ มากกว่า เพราะราคาไม่สูง (ราคาล้านต้นๆ ไปจนถึง 2-3 ล้านบาท หาได้ไม่ยาก) ทำให้ใช้เงินลงทุนไม่มากนัก เมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น
ในขณะที่การบริหารจัดการทำได้ง่ายกว่า เพราะมี ‘นิติบุคคล’ คอยจัดการปัญหาเล็กๆ น้อยๆ ที่มักจะเป็นเรื่องกวนใจ ไม่ว่าจะเป็นน้ำไม่ไหล ไฟดับ
นอกจากนี้ อาจจะใช้เวลาในการศึกษาหาข้อมูลน้อยกว่า เพราะในทำเลหนึ่งจะมีคอนโดอยู่ไม่กี่โครงการ เพราะฉะนั้นถ้าเลือกโครงการที่ดีได้แล้ว ที่เหลือก็ไม่ยาก แต่ถ้าเป็นบ้านต้องประเมินความเป็นไปได้กันทีละหลัง เพราะแม้จะอยู่ในทำเลเดียวกัน แต่บ้านแต่ละหลังมีปัจจัยแวดล้อมต่างกัน
ผลตอบแทนเป็นอย่างไร?
โดยภาพรวมอาจจะบอกได้ยากว่า ผลตอบแทนจากการซื้อคอนโดปล่อยเช่าจะเป็นเท่าไร ยังดีอยู่หรือไม่ เพราะผลตอบแทนเป็นเรื่องของ ‘ความพอใจ’ บางคนอาจจะต้องการผลตอบแทนระดับ 6-7 เปอร์เซ็นต์ แต่บางคนอาจจะพอใจที่ 4-5 เปอร์เซ็นต์
นอกจากนี้ แม้แต่ห้องในโครงการเดียวกันอาจจะได้ผลตอบแทนไม่เท่ากัน เพราะผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลัก คือ ราคาที่ซื้อมา ค่าเช่าที่ได้รับทั้งปี และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น
เพราะฉะนั้น ถ้าอยากรู้ว่า ผลตอบแทนที่น่าจะได้รับอยู่ที่เท่าไร ต้องเริ่มจากประเมินราคาค่าเช่าต่อเดือน โดยเช็กราคาค่าเช่าจากคอนโดในพื้นที่เดียวกัน โครงการในระดับราคาเดียวกัน และในโครงการเดียวกัน
จากนั้นนำมาคำนวณหาค่าเช่าทั้งปี ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะคำนวณจากค่าเช่าต่อเดือน x 12 เดือน แต่ถ้าจะเผื่อใจไว้สักหน่อยอาจจะคูณด้วย 8 เดือน หรือ 10 เดือน ก็พอ เพราะใน 1 ปีอาจจะมีช่วงที่ห้องว่าง เช่น ช่วงครบสัญญารายเก่าและยังไม่มีผู้เช่ารายใหม่ หรือ เผื่อเป็นค่านายหน้า
กู้ลงทุน แต่ต้องไม่มากไป
ข้อได้เปรียบของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ เราสามารถใช้เงินคนอื่น (บางส่วน) นั่นคือ การกู้ธนาคาร ทำให้ใช้เงินลงทุนของตัวเองไม่มาก แต่ที่ต้องระวัง คือ ยิ่งกู้มากก็ยิ่งมีต้นทุนดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น
เพราะฉะนั้นถ้าคิดจะกู้ควรจะเปรียบเทียบดอกเบี้ยจากหลายๆ ธนาคาร เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด เงื่อนไขดีที่สุด โดยมากโครงการที่ดีมักจะได้ ‘สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ’
นอกจากนี้ แม้จะได้ดอกเบี้ยพิเศษ แต่ไม่ควรใช้เงินกู้มากเกินไป ซึ่งขอแนะนำว่า การกู้ซื้อคอนโดเพื่อให้เช่าไม่ควรจะกู้เกิน 60 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโด เพราะอาจทำให้ ‘ขาดทุน’ ได้
พร้อมกับยกตัวอย่างให้เห็นว่า การกู้ในสัดส่วนที่แตกต่างจะมีผลต่อกำไร/ขาดทุนในแต่ละเดือนอย่างไร
คอนโดราคา 1 ล้านบาท ค่าเช่า 6,000 บาทต่อเดือน และค่าใช้จ่ายอื่นเดือนละประมาณ 1,500 บาท
ลงแรงก่อนลงทุน
สำหรับนักลงทุนมือใหม่ ก่อนที่จะเริ่มต้นลงทุนต้อง ‘ลงแรง’ ก่อน นอกจากจะศึกษาข้อมูลต่างๆ ตามอ่านรีวิวคอนโดแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุด คือ การออกไปดูโครงการให้เห็นจริงกับตา ถ้าทำบ่อยๆ ดูบ่อยๆ ถามบ่อยๆ รับรองว่า จากมือใหม่จะกลายเป็นผู้เชี่ยวชาญในที่สุด
ก่อนจะลงทุน มีหลายเรื่องที่ต้องคิดต้องตัดสินใจ
กลุ่มเป้าหมายของเราเป็นใคร? ห้องนี้เพื่อใคร นักศึกษา พนักงานออฟฟิศ ชาวต่างชาติ เพราะมีผลต่อการเลือกทำเล เลือกโครงการ อัตราค่าเช่า ไปจนถึงการตกแต่งห้อง
ทำเลแบบไหน? สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ทำเลยังคงเป็นเรื่องใหญ่ เพราะทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง โดยเฉพาะการลงทุนคอนโด คนอยู่คอนโดส่วนใหญ่จะเน้นการเดินทางสะดวก (แลกกับการอยู่ในพื้นที่จำกัด) แต่บางคนอาจจะเลือกจากทำเลใกล้บ้าน อยู่ในรัศมีที่เราเดินทางสะดวก จะได้ไปดูแลได้ง่าย
ชื่อเสียงของบริษัทเจ้าของโครงการ ในทำเลที่เราเลือกแล้วว่ามีศักยภาพ อาจจะมีหลายโครงการ ควรจะเลือกโครงการที่เจ้าของโครงการมีชื่อเสียงและมีประวัติที่ดี ยิ่งประวัติดี มีความน่าเชื่อถือ ยิ่งมั่นใจได้ว่าจะเป็นโครงการที่ดีมีคุณภาพ
ราคาต่อตารางเมตร ไม่ควรจะสูงเกินไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ในทำเลเดียวกัน เพราะยิ่งราคาสูง โอกาสที่จะได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าจะลดลง
โอกาสในอนาคต ข้อนี้ต้องมองกันยาวๆ เพราะถ้าในวันข้างหน้ามีรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า มีการพัฒนาพื้นที่รอบๆ ในอนาคต จะทำให้ขายได้ราคามากขึ้น หรือ เพิ่มค่าเช่าได้ในอนาคต
คู่แข่ง คอนโดที่มีคู่แข่ง หรือ ห้องปล่อยเช่าน้อย จะน่าสนใจกว่าคอนโดที่มีห้องปล่อยเช่ามากๆ เพราะถ้าส่วนใหญ่ปล่อยเช่าก็ยิ่งมีคู่แข่งมาก แต่ถ้าส่วนใหญ่เป็นคนพักอาศัยจริงคู่แข่งน้อย
ทำอย่างไรให้มีคนเช่าต่อเนื่อง
ความหวังสูงสุดของการลงทุนคอนโดให้เช่า คือ มีผู้เช่าต่อเนื่อง เพราะช่วงที่ไม่มีค่าเช่า แต่เรายังมีค่าใช้จ่ายทุกเดือน ทั้งค่าส่วนกลาง ดอกเบี้ยเงินกู้ แต่จะทำอย่างไรให้มีคนเช่าต่อเนื่อง
ห้องพร้อมอยู่… ผู้เช่าคอนโดส่วนใหญ่จะชอบมากกว่าถ้าเป็นห้องพร้อมอยู่
ห้องน่าอยู่… ในโครงการหนึ่งมีห้องจำนวนมาก ยิ่งมีมาก ยิ่งมีคู่แข่งมาก แต่ถ้าทำให้โดดเด่นกว่า ทำให้ห้องน่าอยู่ แบบที่เปิดประตูเข้ามาแล้วเจอ ‘รักแรกพบ’ ที่แทบจะอยากหิ้วกระเป๋าเข้ามาอยู่เดี๋ยวนี้เลยยิ่งดี ซึ่งบางครั้งของตกแต่งห้องเล็กๆ น้อยๆ ก็ช่วยได้
ให้รูปเล่าเรื่อง เมื่อถึงเวลาประกาศหาผู้เช่า ถ้ารูปสวยจะดึงดูดความสนใจได้มากกว่า ทั้งรูปภายในห้อง และมุมต่างๆ ของโครงการ แต่ต้องไม่ต่างจากความเป็นจริง คิดถึงตัวเราเองตอนที่เสิร์ชหาที่พัก หรือ โรงแรม เห็นรูปแล้วปิ๊ง! ทำให้ตัดสินใจได้ง่าย หรือ ถ้าไม่มั่นใจฝีมืออาจจะต้องหาช่างภาพมืออาชีพมาช่วยอีกแรง
ไม่ปิดกั้นช่องทาง การโฆษณาหาผู้เช่าทำได้หลายช่องทาง แต่การใช้บริการนายหน้าที่แม้จะมีค่าใช้จ่าย (อัตรามาตรฐาน คือ ค่าเช่า 1 เดือน) แต่บางครั้งก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งที่ทำให้ห้องไม่ว่าง
มนุษยสัมพันธ์ดี ในขณะที่เราอยากได้ผู้เช่าที่ดี ผู้เช่าก็อยากเจอกับเจ้าของห้องที่อัธยาศัยดี และถ้ารู้สึกได้ว่า ‘เจ้าของห้องน่ารักมาก’ ก็คงจะอยู่ด้วยกันไปอีกนาน
อ้างอิง:
- โครงการคอนโดมิเนียมของ SC Asset เป็นโครงการที่สร้างขึ้นโดยคำนึงถึงหลัก Human Centric ซึ่งจะนึกถึงความสุขของผู้ที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ ทั้งในด้านทำเล การใช้ชีวิตเพื่ออยู่อาศัยอย่างเป็นสุข ทั้งยังคุ้มค่าสำหรับการลงทุนอีกด้วย
