ภายใต้วิกฤตโควิด-19 ระลอก 3 นี้ รัฐบาลไทยออกนโยบายให้ไทยเป็น ‘บ้านหลังที่สอง’ โดยจะหาแนวทางให้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยได้มากขึ้น ทั้งกลุ่มคนเกษียณและนักลงทุน เพราะเป็นกลุ่มมีที่มีกำลังใช้จ่ายสูง ซึ่งคาดว่าจะมีการปรับ 3 ส่วนหลัก ได้แก่
- ปรับเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุดเป็น 70-80% (จากปัจจุบัน 49%)
- ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป
- ปรับให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) สูงสุดเป็น 50 ปี จากเดิมที่ 30 ปี
แต่การเปิดเงื่อนไขให้ต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้นนี้อาจจะส่งผลกระทบต่อ ‘ราคา’ อสังหาริมทรัพย์ในไทย และการถือครองอสังหาริมทรัยพ์ของคนไทยเช่นกัน
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า หากนโยบายที่ภาครัฐสามารถทำได้จริง มองว่าจะส่งผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจและสร้างดีมานด์ใหม่ๆ จากต่างประเทศ เพราะปัจจุบันจำนวนคนต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยในไทยอยู่ราว 10% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด
ทั้งนี้นโยบายต่างๆ ควรกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ชัดเจน รวมถึงต้องหาจุดที่เหมาะสมกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยด้วย โดยจากนโยบายทั้ง 3 ข้อ ดังนี้
กรณี 1 การขยายสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับคนต่างชาติมากกว่า 49% ของหน่วยในอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจำเป็นสำหรับบางพื้นที่เท่านั้น
ทั้งนี้หากต้องปรับ ควรปรับสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติในกลุ่มห้องชุดที่ราคามากกว่า 5 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทถูกชาวต่างชาติซื้อมากเกินไป และควรกำหนดสิทธิ์ในการโหวต (Voting Right)ในนิติบุคคลอาคารชุดของเจ้าของร่วม ที่ควรให้ชาวต่างชาติให้มีน้อยกว่าของเจ้าของร่วมที่เป็นคนไทย
โดยจากข้อมูลไทยปี 2561-2563 ชาวต่างชาติในไทยมียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวม 34,651 หน่วย หรือมูลค่า 145,577 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 11,550 หน่วย หรือราว 48,526 ล้านบาท ซึ่งในด้านสัดส่วนกรรมสิทธิ์นั้นแบ่งเป็น 2 ส่วน ได้แก่
- การซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีสัดส่วน 7.7% ของหน่วย
- โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งประเทศ ขณะที่ห้องชุดในราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์รวมกันเพียง 22.4%
โดย 5 จังหวัดที่คนต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ห้องชุด ได้แก่ ชลบุรี 30.3% รองลงมาคือ เชียงใหม่ 18.5%, ภูเก็ต 17.0%, กรุงเทพมหานคร 7.8% และสมุทรปราการ 6.3%
ส่วนกรณีที่ 2 การเปิดให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านพร้อมที่ดินในไทยได้ ปัจจุบันยังไม่มีข้อมูลที่ชัดเจน แต่หากมีการเปิดเงื่อนไขนี้เชื่อว่าจะมีต่างชาติสนใจซื้อมาก เพราะราคาบ้านและที่ดินในประเทศไทยยังคงมีราคาต่ำกว่าในหลายประเทศมาก และบางประเทศกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของรัฐ
“แต่จุดสำคัญคือต้องพิจารณากำหนดให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินในบ้านที่มีราคาสูงกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากในปัจจุบันผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่ประมาณ 90% เป็นบ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ซึ่งแนวทางดังกล่าวจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในเรื่องของราคาบ้านปรับตัวขึ้นเร็วเกินไป”
ส่วนกรณีที่ 3 Leasehold ปัจจุบันตามกฎหมายที่ดินปัจจุบันจะให้เช่าได้สูงสุด 30 ปี และต่ออายุรอบละ 30 ปี แต่ในทางปฏิบัติมักมีการทำสัญญาต่ออายุเพิ่มสองรอบ รวมทั้งหมดเป็น 90 ปี ซึ่งในช่วงปี 2561-2563 รวม 1,483 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 5,390 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 494 หน่วย หรือมูลค่า 1,797 ล้านบาท
ทั้งนี้มองว่าส่วนหนึ่งที่ตลาด Leasehold ปัจจุบันยังเล็กมาก อาจเพราะ ‘ระยะเวลา’ ในการให้เช่าที่อยู่ 30 ปีอาจยังไม่จูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาเช่าที่อยู่ยาวในไทย ดังนั้นหากขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจของต่างชาติมากขึ้น และถือเป็น Lifetime Tenant หรือสิทธิ์ในการอยู่อาศัยต้นในชั่วชีวิตของคนเช่า
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
