พิษโควิดลากยาว 2 ปี ฉุดกำลังซื้อบ้าน หลังคนตกงาน ภาระหนี้ท่วม นักพัฒนาอสังหาเกรงปรับราคาผลักภาระคนซื้อ แบรนด์ยักษ์ใหญ่ อาทิ เสนา, แสนสิริ, พฤกษา ฯลฯ เห็นสัญญาณตลาดราคาถูกยังโต หลังเปิดจองขายหมด (Sold Out) แห่ปรับพอร์ตชิงเค้กลูกค้าฐานล่าง พับโครงการหรูกลางเมือง แสนสิริยอมปรับพอร์ตเปิดโครงการใหม่สัดส่วน 50% เน้นราคาเข้าถึงได้ (Affordable Segment) ขณะที่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ลดราคาเฉลี่ยจากปีก่อนตามภาวะตลาด

วงการอสังหาริมทรัพย์น่าจะเริ่มฟื้นตัวชัดเจนมากขึ้นหลังผ่านพ้นวิกฤตโควิด ที่เริ่มส่งผลกระทบกับธุรกิจตั้งแต่ปี 2020 ลากยาวมาถึงปี 2021 ภาคอสังหาต้องตกอยู่กับฝันร้ายจากเศรษฐกิจชะงัก คนตกงาน รายได้ลด เงินในกระเป๋าลดลง จึงทำให้กำลังซื้อคนฝันอยากมีบ้านหายไปจากตลาดจำนวนมาก จึงต้องปรับกลยุทธ์ธุรกิจภายใต้ความหวังว่า ปีนี้คนจะเริ่มกลับมาใช้ชีวิตปกติอยู่กับโรคระบาดได้ การเปิดตัวโครงการบ้านใหม่ก็ต้องปรับราคาเข้าหาคนมีเงินในกระเป๋าน้อยลง แต่บ้านก็ยังเป็นปัจจัยพื้นฐานที่คนต้องการ 

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด มองภาพรวมกำลังซื้อในปี 2565 ยังคงเป็นปีที่มีซัพพลายเก่าสะสมสูง โดยคอนโดในตลาดรวมทั้งสิ้น 215,957 ยูนิต ขายไปแล้ว 145,957 ยูนิต ยังเหลือขายในตลาดถึง 70,526 ยูนิต ซัพพลายที่ยังสูงทำให้นักพัฒนาอสังหาที่กำลังเปิดตัวโครงการใหม่ไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้ หลายรายหันกลับมาเปิดตัวคอนโดในราคาตารางเมตร เริ่มต้น 50,000 บาท ซึ่งถือเป็นราคาที่ย้อนกลับไปเทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เพราะเป็นระดับราคาที่คนยังมีกำลังซื้อได้ แต่ส่วนใหญ่จะต้องขยับไปเปิดตัวย่านชานเมืองหรือในซอยลึก เพื่อให้คุ้มค่าต้นทุนราคาที่ดิน  

“ตลาดแมสราคาที่คนเข้าถึงได้ (Affordable) ยังถือว่าเป็นตลาดใหญ่ที่มีฐานกว้าง จึงทำให้ผู้ประกอบการหลายรายที่เคยทำตลาดหรูหันมาปรับราคาเข้าหาตลาดนี้ ซึ่งยังเป็นเรียลดีมานด์ที่มีความต้องการซื้ออยู่จริง ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ผู้ประกอบการไม่ปรับราคาขึ้นสูงมากนัก บางรายถือที่ดินในมือที่กำลังพัฒนาโครงการหรูใจกลางเมือง ต้องชะลอและหันไปพัฒนาตลาดระดับราคาที่คนเข้าถึงได้ ซึ่งมีโอกาสขายได้มากกว่า” 

ตอกย้ำคนซื้อรอของถูก ราคาต่ำกว่าล้านทุบสถิติ Sold Out 

ทั้งนี้ ภาพรวมของตลาดนักพัฒนาฯ หลายรายจึงลงมาทำตลาดที่ราคาเข้าถึงคนได้ (Affordable Segment) เช่น เสนาดีเวลลอปเม้นท์เปิดตัวโครงการ เสนาคิทท์ ฉลองกรุง-ลาดกระบัง ราคาเริ่มต้น 7.9 แสนบาทต่อยูนิต หรือราคาเพียง 32,500 บาทต่อตารางเมตร ขายหมดภายในวันเดียว (Sold out) หรือโครงการคอนโดมีที่นวนคร คอนโดราคาถูกของแสนสิริ ราคาต่ำกว่าล้านบาท หรือ 38,000 บาทต่อตารางเมตร ก็มียอดขายหมดภายในวันเดียว สะท้อนให้เห็นว่า ความต้องการคอนโดราคาระดับนี้ยังมีอยู่มาก 

ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่มุ่งเน้นไปทำตลาดราคาเข้าถึงได้ สัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 40% จากเดิมเพียง 10% ของตลาด แบรนด์ใหญ่หลายรายลงมาแข่งขันในระดับราคาที่คนเข้าถึงได้ แม้แต่พฤกษา เรียลเอสเตท เบอร์หนึ่งของตลาดในแง่ของยอดขายที่เคยเติบโตมาจากตลาดล่างจนขยับไปรุกตลาดบน ก็หันกลับมาแข่งขันในตลาดล่างในปีนี้ โดยใช้แบรนด์พลัม คอนโด ก็เตรียมเปิดตัวในหลายโครงการ 

ขณะที่ค่ายศุภาลัยก็เปิดโครงการราคาต่ำกว่า 2 ล้าน เพื่อดักโอกาสนำตลาดต้นปี โดยโครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง มีจำนวน 1,302 ยูนิต มูลค่า 3.2 พันล้านบาท 

ทางด้านเจ้าพ่อคอนโดราคาถูกอย่างรีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ เปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ 2 โครงการ ตั้งแต่เดือนมกราคม 2565 รวมกว่า 8,000 ยูนิต คือ โครงการรีเจ้นท์ โฮม วุฒากาศ 2 อาคาร รวมทั้งสิ้น 3,098 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 1.2 ล้านบาท เฉลี่ย 46,100 บาทต่อตารางเมตร และโครงการรีเจ้นท์ โฮม บางนา ราคาเริ่มต้นที่ 1.2 ล้านบาทต่อยูนิต 42,850 บาทต่อตารางเมตร หรือรวมทั้งสิ้น 5,024 ยูนิต 

ส่วนรายใหญ่อย่างบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ในปีที่ผ่านมาประกาศเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 24 โครงการ มูลค่ารวม 2.6 หมื่นล้านบาท แต่ด้วยสถานการณ์โควิดที่กลับมาระบาดระลอกใหม่ ทำให้การเปิดตัวไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ แต่สำหรับปี 2565 แสนสิริประกาศปักธงรุกธุรกิจอีกครั้ง โดยมีหลายโครงการที่ไม่สามารถเปิดได้ทันในปีที่ผ่านมา ขยับมาเปิดตัวในปีนี้แทน 

แสนสิริปรับพอร์ต 50% เข้าหาตลาดราคาถูก

เศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มองว่า วิกฤตโควิดที่ผ่านมาทำให้เป็นอีกปีที่ท้าทายธุรกิจ แต่เชื่อว่าในปีนี้จะต้องเริ่มกลับมาอยู่กับโควิด จึงประกาศแผนการลงทุนในปี 2565 จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความหวัง (Year of Hope) เพราะภาพรวมเศรษฐกิจภายในประเทศ (GDP) เติบโต ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเติบโตไปกับ GDP จึงวางแผนที่จะเติบโตครบทุกมิติ 

โดยแผนรุกธุรกิจของแสนสิริในปี 2565 เตรียมเปิดตัวถึง 46 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 5 หมื่นล้านบาท วางกลยุทธ์รุกทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่บ้านระดับราคาที่คนเข้าถึงได้ (Affordable Segment) ราคาต่ำกว่าล้านบาท จนถึงตลาดทั่วไป 3-5 ล้านบาท และบ้านหรู 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีครบทุกแบรนด์ ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า 

“เราจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ยั่งยืนในทุกมิติ ตั้งแต่ธุรกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม (3P – Profit-People-Planet) เปิดตัวโครงการในทุกทำเลและทุกระดับราคา โดยไฮไลต์ไปที่โครงการแนวราบในทุกระดับและทำเล” เศรษฐากล่าว 

ตลอดการเติบโตของค่ายแสนสิริในหลายปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยหลักมาจากโครงการลักชัวรีระดับไฮเอนด์ราคา 10 ล้านบาทจนสูงถึงระดับร้อยล้านบาท ทำให้มีเครือข่ายเอเจนซีและมีคอนเน็กชันลูกค้าต่างชาติจำนวนมากที่นิยมซื้อโครงการแสนสิริ แต่เมื่อกลุ่มตลาดนี้หายไปในช่วงโควิด เพราะไม่สามารถเดินทางเข้ามาในไทยได้กว่า 2 ปี แสนสิริจึงปรับกลยุทธ์และกระจายพอร์ต กลุ่มลูกค้าหันมาโฟกัสตลาดในประเทศ และปรับกลยุทธ์ลดราคาเข้าหาตลาดมาโดยตลอด

โดยแผนล่าสุดปี 2565 แสนสิริลงมาเล่นในตลาดราคาระดับกลางล่างมากขึ้น จากเดิมที่มุ่งเน้นตลาดไฮเอนด์ ลักชัวรี มาสู่ตลาดอสังหาที่คนเข้าถึงได้ (Affordable Segment) ในสัดส่วน 50% ของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565 โดยเพิ่มความหลากหลายของแบรนด์ให้สอดคล้องกับตลาด ประกอบด้วยทาวน์โฮมเริ่มต้นระดับราคา 2 ล้านกว่าบาทภายใต้แบรนด์สิริ เพลส รวมทั้งสิ้น 8 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 6.1 พันล้านบาท ตลอดจนแบรนด์บ้านและทาวน์โฮมที่ลูกค้าตอบรับดีในปีที่ผ่านมายังคงดำเนินการเปิดตัวต่อเนื่อง ในปีนี้คือแบรนด์อณาสิริ 

ขณะที่ตลาดคอนโดก็ปรับตัวมาเปิดโครงการในระดับราคาเดียวกันกับกำลังซื้อคนที่สามารถเข้าถึงได้ สอดคล้องกับภาวะตลาดหลังวิกฤต ประกอบด้วยแบรนด์เดอะ มูฟ, ดีคอนโด, เดอะ ไลน์ รวมถึงเดอะ เบส ถือเป็นแบรนด์ระดับต่ำกว่าเริ่มต้น 2 ล้านกว่าบาท และคอนโดมี แบรนด์คอนโดต่ำกว่าล้านที่แสนสิริเปิดตัวที่นวนครไปเมื่อช่วงปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งสามารถทำยอดขายได้จนหมด (Sold Out) 

แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ลดราคาบ้านเฉลี่ยต่ำกว่าปีก่อน 

ด้านบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีแผนเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ 15 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 28,520 ล้านบาท ถือเป็นแผนที่รุกหนักมากขึ้นถึง 50% เมื่อเทียบกับปี 2564 ทำให้ปัจจุบันแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการในปี 2565 ทั้งสิ้น 89 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 82,900 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.4 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่ขยับลงมาตามความต้องการของตลาด เทียบกับปี 2564 ที่ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 7.6 ล้านบาท 

โดยในปี 2565 ค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เตรียมเงินลงทุนไว้มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ 6 พันล้านบาท และลงทุนอสังหาเพื่อการเช่า 4 พันล้านบาท นี่คือการแบ่งธุรกิจไปสู่ตลาดเช่า เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาวที่ทำให้ค่ายนี้ผ่านพ้นวิกฤตมาได้

ภาพประกอบ: นิสากร ฤทธาภัย