การถดถอยของสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลกได้แพร่กระจายจากตลาดที่อยู่อาศัยไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และมีแนวโน้มว่าจะเกิดความวุ่นวายทางสินเชื่อทั่วทั้งระบบเศรษฐกิจ
ข้อมูลจาก Bloomberg แสดงให้เห็นว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เกือบ 1.75 แสนล้านดอลลาร์ หรือราว 5.7 ล้านล้านบาท กำลังเผชิญปัญหาอยู่ในขณะนี้ เนื่องจากภาวะอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเกือบแทบจะหยุดชะงักการเติบโต เพราะผู้ปล่อยกู้บางรายบังคับให้ผู้กู้ขายสินทรัพย์หรือยอมเสี่ยงต่อการถูกยึดอสังหาริมทรัพย์ หลังความต้องการเงินทุนของผู้ปล่อยกู้เพิ่มสูงขึ้น
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- ‘ดอกเบี้ยขาขึ้น’ กำลังเขย่าตลาดที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก ราคาบ้านในออสเตรเลีย-แคนาดาร่วงกว่า 10%
- ภาระ ‘ผ่อนบ้าน’ อาจเป็นพายุลูกใหม่ซ้ำเติมเศรษฐกิจโลก เมื่อดอกเบี้ยบ้านแพงสุดรอบ 15 ปี
- ผู้ซื้อบ้านชาวจีนกลับลำ เร่งชำระคืนเงินกู้ที่อยู่อาศัยล่วงหน้า ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
ระดับความกังวลของตลาดอสังหาในยุโรปสูงที่สุดในรอบทศวรรษ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะสภาพคล่องที่ลดลง ส่วนอสังหาเชิงพาณิชย์ในสหราชอาณาจักรมีมูลค่าลดลงกว่า 20% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2022 จากข้อมูลของ MSCI Inc. ส่วนมูลค่าของอสังหาในสหรัฐฯ ลดลง 9% จากข้อมูลของ Green Street
ผลกระทบได้แพร่กระจายไปทั่วโลก ในเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา หน่วยอสังหาริมทรัพย์ Brookfield ต้องดิ้นรนเพื่อรีไฟแนนซ์หนี้ของอาคารสองแห่งใจกลางเมืองลอสแอนเจลิส กรณีแย่ที่สุดอาจถูกยึดอสังหาเหล่านี้ได้ นอกจากนี้ การไม่ชำระหนี้โดยผู้พัฒนาสวนสนุก Legoland ของเกาหลีใต้ ก่อให้เกิดวิกฤตสินเชื่อภายในประเทศ ธนาคารกลางถูกบังคับให้ดำเนินการเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
โดยผลกระทบดังกล่าวเริ่มกระเพื่อมออกสู่เศรษฐกิจในวงกว้างแล้ว Builders FirstSource ซัพพลายเออร์รับสร้างบ้านสัญชาติสหรัฐฯ ปลดพนักงาน 2,600 ตำแหน่ง ขณะที่ Made.com เว็บไซต์ขายเครื่องเรือนและของใช้ภายในบ้านขนาดใหญ่ของอังกฤษประกาศล้มละลาย ผู้ผลิตเครื่องใช้ในครัวเรือนของสวีเดน Electrolux AB ประกาศแผนการลดพนักงานมากถึง 4,000 คน ในปีที่แล้ว โดยส่วนใหญ่อยู่ในทวีปอเมริกาเหนือ
Michael Knott หัวหน้าฝ่ายวิจัย REIT ของ Green Street กล่าวว่า แม้สัญญาณการชะลอตัวกำลังเกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกา แต่มูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ยังมีราคาสูงอยู่พอสมควร ซึ่งคาดว่ามูลค่าจะลดลงอีก 5-10% ในปีนี้
ธนาคารสหรัฐฯ หลายแห่งคาดว่าแนวโน้มการสูญเสียเครดิตจะเพิ่มขึ้นในปีนี้ จากผลประกอบการไตรมาสที่ 4 ปี 2022 ของ Bank of America ระบุว่า สถานะสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สำนักงานที่มีความเสี่ยงสูงต่อการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้นอีก 1 พันล้านดอลลาร์ ขณะที่ Wells Fargo คาดว่าจะเกิดความตึงเครียดมากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เมื่ออุปสงค์อ่อนตัวลง
แม้หลายประเทศต่างกำลังเผชิญผลกระทบจากตลาดอสังหาอย่างหนัก แต่ไม่มีที่ใดในโลกยํ่าแย่ไปกว่าประเทศจีนอีกแล้ว ในเดือนกันยายน การก่อสร้างบ้านประมาณ 2 ล้านหลังต้องหยุดชะงัก เนื่องจากตลาดอสังหาชะลอตัว
ความล่าช้าของโครงการในจีนกำลังถูกจับตามองจากทุกฝ่าย ตั้งแต่นักเศรษฐศาสตร์ไปจนถึงนักลงทุนที่มีหนี้สินล้นพ้นตัว ยอดขายที่ลดลงทั่วประเทศและการคว่ำบาตรสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นผลจากการปราบปรามของรัฐบาลที่มีต่ออุตสาหกรรมในปี 2020 โดยพยายามลดการก่อหนี้ของผู้พัฒนาอสังหา ลดราคาบ้าน และลดความเสี่ยงต่อภาคการเงิน
หนึ่งในตัวอย่างที่ชัดเจนคือกรณี China Evergrande Group ที่ผิดนัดชำระหนี้เมื่อปีที่แล้ว แสดงให้เห็นถึงความวุ่นวายภายในตลาดอสังหาจีน โครงการหนึ่งในฮ่องกงของพวกเขาถูกขายหลังจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ บริษัทคาดการณ์ว่าจะขาดทุนประมาณ 770 ล้านดอลลาร์ ทั้งนี้ บริษัทจึงได้เสนอแผนการปรับโครงสร้างในสัปดาห์นี้หลังจากพลาดเส้นตายที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้หลายครั้ง
อย่างไรก็ตาม ทางการจีนได้เปลี่ยนข้อกำหนดในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา โดยอาจอนุญาตให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์เพิ่มหนี้ ถือเป็นท่าทีที่อ่อนลงของทางการ หลังจากที่ IMF เตือนถึงความเสี่ยงที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะผิดนัดชำระหนี้มากขึ้น ซึ่งขาดสภาพคล่องเนื่องจากพวกเขาต้องดิ้นรนเพื่อให้โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเสร็จสิ้น
David Qu จาก Bloomberg Economics ตั้งข้อสังเกตว่า การสิ้นสุดของนโยบาย Zero-COVID ในประเทศจีน ทำให้เศรษฐกิจเปราะบางเป็นพิเศษ ฉะนั้นอาจถึงเวลาฟื้นฟูสิ่งที่เป็นอุตสาหกรรมหลัก รัฐบาลคงไม่ชอบใจที่จะเกิดไฟไหม้สองครั้งพร้อมกัน
ยุโรปเป็นอีกหนึ่งพื้นที่น่าจับตามอง หลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2008 เจ้าของที่ดินในยุโรปมีภาระหนี้เพิ่มขึ้นจากหนี้ราคาถูก ทำให้พอร์ตการลงทุนมีต้นทุนการกู้ยืมต่ำกว่าอัตราผลตอบแทน นั่นทำให้อสังหาริมทรัพย์เป็นจุดอ่อนที่สุดของตลาดหนี้เสียในยุโรป ตามการวิเคราะห์ของ Bloomberg มีโอกาสที่จะถูกผิดนัดชำระในอีกสองปีข้างหน้าเกือบ 8%
ซึ่งหน่วยงานกำกับดูแลได้เตือนถึงปัจจัยร้ายที่รุมเร้าตลาด เช่น ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่ลดลงตั้งแต่เกิดโรคระบาด ต้นทุนวัสดุที่สูงขึ้นจากความล่าช้าของห่วงโซ่อุปทาน ต้นทุนการกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นจะทำให้บางโครงการในยุโรปไม่สามารถดำเนินการได้ และด้วยจำนวนผู้ซื้อในตลาดที่น้อยลง เจ้าของที่ดินในยุโรปจำนวนมากจำเป็นต้องลดมูลค่าลง ดังที่เห็นได้จากกรณีราคาตลาดบ้านสวีเดนลดลงอย่างรุนแรง
Adam Tooze ศาสตราจารย์แห่งมหาวิทยาลัยโคลัมเบีย พูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นตัวแปรสำคัญของภาวะเศรษฐกิจถดถอย เพราะเป็นประเภทสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดและเชื่อมโยงโดยตรงกับงบประมาณของครัวเรือน ซึ่งหมายความว่ามันส่งผลต่อการบริโภคภายในประเทศ
อ้างอิง:
