เสร็จสิ้นลงไปเป็นที่เรียบร้อยแล้วสำหรับการจัดทัพอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การดูแลของ ‘ปณต สิริวัฒนภักดี’ บุตรชายคนเล็กของ ‘เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี’ หลังจากที่การควบรวมระหว่าง บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ‘โกลเด้นแลนด์’ ได้ลุล่วงไปด้วยดีแต่ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2563 ที่ผ่านมา
นั่นแปลได้ว่าต่อจากนี้ไปทุกความเคลื่อนไหวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้พอร์ตของ ปณต สิริวัฒนภักดี จะเกิดขึ้นภายใต้ชื่อเดียวคือ ‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย’
3 ธุรกิจหลัก ทรัพย์สิน 1 แสนล้านบาท
ปัจจุบันภายใต้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ถูกแบ่งธุรกิจออกเป็น 3 ส่วนหลักซึ่งมีทรัพย์สินรวมกันประมาณ 1 แสนล้านบาท ได้แก่
‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม’ ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ โดยตั้งเป้าขยายไปยังจังหวัดต่างๆ เพื่อสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันอยู่ในอันดับ Top 5 ของประเทศสำหรับกลุ่มธุรกิจเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีโครงการที่พักอาศัยคุณภาพสูงรวม 59 โครงการ มีมูลค่าสินทรัพย์รวม 70,000 ล้านบาท และมีรายได้ 9 เดือนแรกของปี 2563 (มกราคมถึงกันยายน) รวม 11,100 ล้านบาท
‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล’ ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมแบบครบวงจร ทั้งโรงงานและคลังสินค้า มีทั้งแบบพร้อมให้เช่า (Ready-Built) และแบบสร้างตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) บนทำเลที่ตั้งยุทธศาสตร์กว่า 50 ทำเล ปัจจุบันมีพื้นที่โรงงานรวม 1.2 ล้านตารางเมตร พื้นที่คลังสินค้ารวม 1.8 ล้านตารางเมตร คิดเป็นพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการรวม 3 ล้านตารางเมตร และมีรายได้ 9 เดือนแรกของปี 2563 (มกราคมถึงกันยายน) รวม 1,700 ล้านบาท
‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล’ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรม ประกอบด้วย อาคารสำนักงานให้เช่า รีเทล โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวมถึงโครงการมิกซ์ยูส เช่น อาคารโครงการสามย่านมิตรทาวน์, อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์, อาคารสาทรสแควร์, อาคารปาร์คเวนเชอร์, อาคารโกลเด้นแลนด์, โรงแรมดับเบิ้ลยู กรุงเทพฯ และ แอสคอทท์ สาทร แบงคอก ปัจจุบันกลุ่ม ‘คอมเมอร์เชียล’ มีอาคารสำนักงานและโครงการมิกซ์ยูสรวม 5 แห่ง คิดเป็นพื้นที่รวม 240,000 ตารางเมตร และมีห้องในโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จำนวน 1,100 ห้อง และมีรายได้ 9 เดือนแรกของปี 2563 (มกราคมถึงกันยายน) รวม 1,200 ล้านบาท
นอกจากนี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT มีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การจัดการมากกว่า 42,000 ล้านบาท โดยมีประเภทของทรัพย์สินคือโรงงานและคลังสินค้ารวม 620 ยูนิต
ตั้งเป้ารายได้ 20,000 ล้าน
ธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) อธิบายว่า การรวมกันจะทำให้มีธุรกิจที่หลากหลาย ซึ่งช่วยกระจายความเสี่ยง เพราะถ้ามีธุรกิจเพียงอย่างเดียวเมื่อเกิดวิกฤตจะส่งผลกระทบที่ทำให้ขาด ‘กระแสเงินสด’ ซึ่งนับว่าจำเป็นอย่างมากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการมีธุรกิจให้เช่าที่หลากหลาย เช่น อาคารสำนักงานให้เช่าและคลังสินค้า แม้เกิดวิกฤตแต่ธุรกิจก็จะยังได้รับกระแสเงินสดจากค่าเช่า
ขณะเดียวกันข้อมูลที่เกิดขึ้นในแต่ละธุรกิจยังสามารถนำมาประมวลร่วมกันเพื่อวิเคราะห์พฤติกรรมของผู้บริโภค ช่วยให้เกิด Economy of Scale สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายและมีอำนาจในการต่อรองที่เพิ่มขึ้น
“ปัจจุบันรายได้หลักของเรา 70-80% ยังมาจากธุรกิจที่ซื้อมาและขายไป เช่น ธุรกิจที่อยู่อาศัย ส่วนค่าเช่าจากธุรกิจสำนักงานและคลังสินค้าอยู่ที่ 20-25% แต่ถ้าเทียบกับบริษัทใหญ่ๆ ในต่างประเทศจะพบว่า รายได้หลัก 70-80% มาจากค่าเช่า ที่เหลือ 20% มาจากธุรกิจซื้อมาและขายไป นั่นทำให้ธุรกิจมั่นคงและไม่กระทบกับวิกฤตที่เข้ามา จุดนี้จึงเป็น End Game ที่บริษัทอสังหาฯ อยากจะเป็น สำหรับเรานั้นวางเป้าว่า ภายใน 5 ปีต่อจากนี้รายได้จากค่าเช่าจะเพิ่มเข้ามาเป็น 30-40% แต่ถ้าจะสัดส่วนของบริษัทต่างชาติต้องใช้เงินลงทุนที่มากขึ้น”
เฟรเซอร์สยังไม่พร้อมที่จะลงทุนขนาดใหญ่ในช่วงนี้ เพราะนอกจากความท้าทายจากการระบาดของโรคโควิด-19 ที่กระทบเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัญหาการเลิกจ้าง และความอ่อนไหวทางการเมืองแล้ว เฟรเซอร์สยังมีภาระหนี้กว่า 6.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการกู้เข้าซื้อโกลเด้นแลนด์ โดยเฟรเซอร์สมีแผนที่จะลดอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจาก 1.5 เท่า ให้เหลือ 1 เท่า
ขณะเดียวกันในช่วงปีงบประมาณ 2564 (ตุลาคม 2563 ถึง กันยายน 2564) ยังวางแผนใช้งบลงทุนรวม 6,000-10,000 ล้านบาท โดยหลักๆ 6,000-8,000 ล้านบาทใช้สำหรับซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และ 1,000-2,000 ล้านบาท สำหรับเข้าก่อสร้างคลังสินค้า ซึ่งส่วนนี้ไม่ต้องซื้อที่ดิน เพราะมีอยู่แล้ว
“ในปีงบประมาณ 2564 เราวางเป้าจะมีรายได้รวมไม่ต่ำกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขเดียวกันกับปีงบประมาณปี 2563 ซึ่งคาดว่าจะมีรายได้ประมาณ 20,000 ล้านบาท โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมามีรายได้แล้ว 14,000 ล้านบาท”
ไม่ทับซ้อนกับ AWC
อย่างไรก็ตาม การจัดทัพในครั้งนี้จะทำให้ทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของราชาที่ดิน เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นสัดส่วนมากขึ้น เพราะภายใต้การดูแลของ ปณต สิริวัฒนภักดี จะมุ่งทำธุรกิจในส่วนของที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม และเชิงพาณิชยกรรม ซึ่งการหยิบที่ดินในกรุของเจ้าสัวเจริญมาพัฒนาก็จะเลือกพัฒนาใน 3 ส่วนนี้ก่อน
ทิศทางนี้จะแตกต่างจาก บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ที่มี ‘วัลลภา ไตรโสรัส’ บุตรสาวเป็นผู้ดูแล ซึ่งจะเน้นทำธุรกิจในกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ (Hospitality) ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวเป็นหลัก โดยมี ‘โรงแรม’ เป็นอสังหาฯ หลักที่อยู่ในพอร์ต
และแม้ว่าทั้งคู่จะมีอสังหาฯ บางส่วนที่ทับซ้อนกันอยู่ เช่น เฟรเซอร์สมีรีเทลอยู่ 1 คือ สามย่านมิตรทาวน์ แต่นั่นเป็นโครงการที่พัฒนาภายใต้มิกซ์ยูส เพื่อทำให้โครงการสมบูรณ์มากกว่าที่จะเป็นการทำธุรกิจหลัก เช่นเดียวกับโรงแรม ดับเบิ้ลยู กรุงเทพฯ ที่อยู่ติดกับอาคารสาทรสแควร์
ขณะเดียวกันพอร์ตอสังหาฯ ภายใต้ ปณต สิริวัฒนภักดี ยังมีโครงการวัน แบงค็อก โปรเจกต์ยักษ์มูลค่ากว่า 1.2 แสนล้านบาทริมถนนพระราม 4-ถนนวิทยุ ซึ่งเป็นการลงทุนตรงภายใต้ ‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด’ ซึ่งมีฐานอยู่ที่ประเทศสิงคโปร์
นอกจากนี้ยังมี The PARQ โครงการมิกซ์ยูสที่ตั้งอยู่หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนรัชดาภิเษก เป็นอีกหนึ่งโครงการที่ลงทุนตรง โดยไม่ได้จัดอยู่ในพอร์ตของเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย แต่อย่างใด
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
