สภาพัฒน์เปิดข้อมูลปี 2568 พบผู้กู้ 1 รายเปิดบัญชีที่อยู่อาศัยใหม่เฉลี่ยพุ่งถึง 1.22 บัญชี ชี้สาเหตุจากนายหน้าอสังหาฯ ใช้ช่องโหว่การรายงานข้อมูลเครดิต ดันให้ผู้กู้ยื่นขอสินเชื่อบ้านหลายแห่งพร้อมกัน จนอาจเพิ่มความเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้ในระบบ ด้านผู้เชี่ยวชาญจับตากลยุทธ์ ‘ระบบเงินคอนโดเงินทอน’ สร้างความเสี่ยงของสถาบันการเงินอีกทอด
ประเด็นสำคัญ
ในรายงานภาวะสังคมไทยไตรมาส 2 ปี 2569 ของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ได้ชี้ให้เห็นถึงปรากฏการณ์ ‘ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งบัญชี’ โดยสภาพัฒน์ห่วงว่า ภาวะดังกล่าวอาจนำไปสู่ความเสี่ยงการผิดนัดชำระหนี้ในอนาคตได้
ในรายงานระบุว่า จากข้อมูลของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (NCB) หรือเครดิตบูโรพบว่า ในปี 2568 ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 1 คน มีบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เฉลี่ย 1.11-1.22 บัญชี สูงกว่าช่วงปี 2564-2567 ที่เฉลี่ย 1.06-1.07 บัญชี
แม้ไตรมาสหนึ่ง ปี 2569 ค่าเฉลี่ยดังกล่าวจะลดลงเป็น 1.08 บัญชี แต่ยังสะท้อนว่าผู้กู้บางส่วนอาจขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลายหน่วยในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน และมีภาระหนี้เกินความสามารถในการชำระคืน
โดยสภาพัฒน์กล่าวต่อว่า สาเหตุของปรากฏการณ์ดังกล่าว ส่วนหนึ่งเกิดจากสถาบันการเงินรายงานข้อมูลเครดิตเข้าระบบเป็นรอบ ประมาณเดือนละครั้ง ทำให้ข้อมูลภาระหนี้ล่าสุดยังไม่ปรากฏ และเปิดช่องให้ผู้กู้สามารถยื่นขอสินเชื่อจากหลายสถาบันการเงินได้ในช่วงเวลาเดียวกัน
นอกจากนี้ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางส่วนอาจใช้ช่องว่างดังกล่าวเสนอขายที่อยู่อาศัยหลายหน่วยเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ซึ่งอาจเพิ่มความเสี่ยงต่อการผิดนัดชำระหนี้ในอนาคต จึงควรพัฒนาระบบรายงานข้อมูลเครดิตให้มีความถี่มากขึ้น เพื่อลดช่องว่างดังกล่าว
ข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องกับตัวเลขการขยายตัวของสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ขยายตัว 1.73% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 นับเป็นอัตราที่เร่งตัวจากการขยายตัว 1.61% และ 1.63% ในไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปี 2568
โดยสินเชื่อที่ขยายตัวส่วนหนึ่งเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value) ให้ผู้กู้สามารถขอสินเชื่อได้เต็มมูลค่าหลักประกันสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก รวมถึงผ่อนปรนเงื่อนไขเงินดาวน์สำหรับบ้านหลังที่สอง
ทั้งนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์การกำหนดเพดานอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยขยายระยะเวลาออกไปอีก 1 ปี จากเดิมหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ขยายเป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอยู่ที่ 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก
‘ปรากฏการณ์ 1 คนกู้บ้านหลายหลัง – คอนโดเงินทอน’ ความเสี่ยงเงียบเขย่าสถาบันการเงิน
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร ซาวิลส์ (ประเทศไทย) บริษัทที่ปรึกษาและตัวแทนให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับ THE STANDARD เกี่ยวกับปรากฏการณ์ผู้กู้ 1 คนกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลัง โดยมองว่า ผู้กู้ส่วนใหญ่น่าจะเป็นนักลงทุนที่เข้ามาช้อนซื้อยูนิตที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) นำมาลดราคาจาก ‘สงครามราคา’ ซึ่งเกิดตั้งแต่ในช่วงโควิด โดยจะเห็นได้ว่า หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วจะถูกลดราคามากกว่า 50% หรือนำยูนิตที่ยังเหลือขายมาลดราคา เพื่อที่จะนำกระแสเงินสดเข้าบริษัท
นอกจากนี้ อีกสาเหตุของปรากฏการณ์ดังกล่าวอาจมาจาก ‘ระบบเงินคอนโดเงินทอน’ มุ่งไปยังกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ (Potential) หรือมีคะแนนเครดิตดี ที่ธนาคารจะปล่อยกู้ได้
ภัทรชัยยังมองว่า ‘ระบบเงินคอนโดเงินทอน’ เป็นระบบที่ค่อนข้างซุกซ่อนความเสี่ยงมาก เนื่องจากคนส่วนใหญ่ที่มากู้ต้องการ ‘เงินทอน’ ไม่ใช่บ้าน เพราะฉะนั้นหลังจากที่ได้รับเงินไปแล้ว ก็จะเริ่มเห็นผลกระทบหลังการปล่อยกู้ เช่น การชำระล่าช้าบ้าง เลื่อนชำระบ้าง หรือบางรายอาจจะปล่อยทิ้งจนเป็น NPL ซึ่งจะสร้างความเสี่ยงของสถาบันการเงินอีกทอด
“ระบบเงินคอนโดเงินทอนค่อนข้างน่ากังวล เพราะผู้กู้ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของระบบนี้ ส่วนหนึ่งคือคนไม่ได้ต้องการอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องการเงินไปชำระหนี้ที่เป็นหนี้อื่นๆ ที่มีดอกเบี้ยค่อนข้างสูงกว่าดอกเบี้ยกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์” ภัทรชัยกล่าว
‘แบงก์ก็ไม่อยากให้ลูกหนี้ถูกหลอก’ NCB ผนึกแบงก์กันลูกหนี้ ‘กู้เกินตัว’
ดร. ลัษมณ อรรถาพิช ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (NCB) กล่าวกับ THE STANDARD WEALTH เกี่ยวกับประเด็นดังกล่าวว่า ทาง NCB ได้สังเกตเห็นความผิดปกติเกี่ยวกับผู้กู้ 1 คนกู้ซื้อบ้านหลายหลังเช่นเดียวกัน และได้มีการหารือร่วมกับสถาบันการเงินสมาชิกอย่างใกล้ชิดถึงปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้น
โดยหลังจากการหารือพบว่า หนึ่งในต้นตอคือพฤติกรรมการชักจูงของกลุ่มนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเป้าไปยังกลุ่มผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตดี (Credit Score สูง) โดยใช้กลยุทธ์จูงใจให้กู้ซื้อบ้านเพิ่มอีก 1-2 หลังพร้อมๆ กัน โดยอ้างว่าสามารถปล่อยเช่าได้ทันทีเนื่องจากมีผู้เช่ารออยู่แล้ว และรายได้จากค่าเช่าจะสูงกว่าค่างวดที่ต้องผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน ซึ่งพฤติกรรมลักษณะนี้กำลัง “แพร่หลายอยู่ไม่น้อย”
อย่างไรก็ตาม ดร ลัษมณมองว่า ปัจจุบันมีหน่วยงานกำกับดูแลเริ่มสังเกตเห็น และเริ่มเข้ามาดูแลแล้ว ในส่วนของ NCB เองก็พยายามช่วยเหลือสถาบันการเงินสมาชิก ผ่านการให้ดูข้อมูลหรือให้เรียกดูข้อมูลเครดิตซ้ำได้ในช่วงระยะเวลาสั้นๆ เพื่อให้เกิดความมั่นใจ และเพื่อจะเห็นได้ว่า ผู้กู้คนเดียวยื่นกู้กับหลายสถาบันการเงินในผลิตภัณฑ์เดียวกันหรือไม่
“ทางด้านสถาบันการเงินสมาชิกทุกคนไม่ได้อยากให้ผู้กู้ถูกหลอกแบบนี้เลย และไม่อยากให้ผู้กู้กู้เกินตัว” ดร. ลัษมณย้ำ
ส่วนประเด็นที่สภาพัฒน์เสนอให้มีการพัฒนาระบบรายงานข้อมูลเครดิตให้มีความถี่มากขึ้นกว่ารอบรายเดือนนั้น ดร. ลัษมณ กล่าวว่า ทางระบบของ NCB มีความพร้อมอย่างเต็มที่ในการรองรับความถี่ที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติยังจำเป็นต้องประเมินถึงความพร้อมของสถาบันการเงินสมาชิกแต่ละแห่งในการนำส่งข้อมูลด้วย ซึ่งปัจจุบันระบบจัดเก็บเป็นรายเดือนเพื่ออำนวยความสะดวกและสอดรับกับความพร้อมของสมาชิกทุกราย
“NCB พร้อมที่จะให้ความช่วยเหลือด้านความถี่ แต่ต้องเข้าใจว่าความพร้อมของสมาชิกไม่เท่ากันว่าจะนำส่งข้อมูลได้ถี่แค่ไหน ตอนนี้จึงเป็นลักษณะรายเดือนเพื่ออำนวยความสะดวก (Accommodate) ทุกคน ส่วนเรื่องความละเอียดของข้อมูล เราก็พร้อมช่วยและเราก็ได้เริ่มช่วยไปบ้างแล้ว เนื่องจากยิ่งมีข้อมูลละเอียดเท่าไหร่ก็ยิ่งดี และช่วยประกอบการตัดสินใจได้ดีที่สุด”
“ในยุคสมัยนี้ข้อมูลยิ่งละเอียดก็ยิ่งป้องกันมิจฉาชีพหรือสแกมต่างๆ ได้ดีขึ้น และจากพูดคุยกับทุกๆ ภาคส่วน โดยเฉพาะส่วนที่เป็นผู้ปล่อยกู้ ถ้ามีความประสงค์ที่จะให้ข้อมูลโดยละเอียดที่จะส่งมาที่ NCB มากขึ้น NCB ก็พร้อมที่จะรับความละเอียดของข้อมูลที่เป็นข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อนั้นๆ” ดร. ลัษมณ กล่าว
ยอดโอน ‘คอนโดมิเนียม’ ในครึ่งแรกของปียังโตแรง
สอดคล้องกับข้อมูลจาก ดร. มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งเปิดเผยว่า ในครึ่งแรกปี 2569 ที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% (YoY) คิดเป็นมูลค่าการโอนรวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% (YoY) เทียบกับช่วงครึ่งแรกปี 2568 ที่มีจำนวน 142,619 หน่วย มูลค่า 391,601 ล้านบาท
โดยมีปัจจัยบวกหลักจากการมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัยเดิม และมีมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ร่วมด้วย
เมื่อจำแนกตามประเภทโครงการในครึ่งแรกปี 2569 พบว่า โครงการแนวราบ (บ้านจัดสรร) ยังคงเป็นตลาดหลัก คิดเป็นสัดส่วน 70% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม โดยมีจำนวน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6% YoY มูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% YoY ขณะที่อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) คิดเป็นสัดส่วน 30% ของมูลค่าการโอนรวม โดยมีจำนวน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.1% YoY มูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% YoY
จับตาตลาดอสังหาไทย ‘ครึ่งปีหลัง’ จ่อชะลอแรง
REIC คาดการณ์ว่า จะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 323,479 หน่วย ในปี 2569 นี้ เพิ่มขึ้น 2.3% (YoY) และ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% (YoY) ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ คาดว่าจะมีมูลค่า 571,066 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% (YoY)
นอกจากนี้ การฟื้นตัวดังกล่าวจะมีผลต่อเนื่องไปถึงปี 2570 โดย REIC คาดการณ์มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2570 จะอยู่ที่ 908,358 ล้านบาท ขยายตัวต่อเนื่อง 3.1% (YoY) ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 320,617 หน่วย ลดลง 0.9% (YoY) โดยมูลค่า
โดยการโอนที่ขยายตัวสูงกว่าจำนวนหน่วยเป็นผลจากต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และ การบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2570–2573) ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570
ดร.มานะ กล่าวต่อว่า REIC ได้ตัดสินใจปรับขึ้นประมาณการการโอนกรรมสิทธิ์ (เดิมคาดว่า มูลค่าการโอนติดลบ 2.3%) จากมตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่เร่งตัวขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี (มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 1 ขยายตัว 3% YoY และขยายตัว 15.5% YoY ในไตรมาสที่ 2)
โดยการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกของปีมาจากความไม่แน่นอนของการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ทำให้ในไตรมาส 2 การขยายตัวเร่งมากอย่างมาก
“ต้องยอมรับว่าในช่วงครึ่งปีหลัง พอมันมีการต่ออายุมาตรการไปแล้ว และมีการเร่งโอนเกิดขึ้นไปแล้ว ความต้องการ (Demand) ก็น่าจะถูกดึงไปแล้วส่วนหนึ่ง ทำให้ในช่วงครึ่งปีหลัง ตัวเลขอาจจะชะลอลงบ้าง อย่างไรก็ดี มองว่า มาตรการที่มันยังมีอยู่จะช่วยประคองให้ตัวเลขทั้งปีกลับมาพลิกบวกได้” ดร.มานะ กล่าว
อสังหาฯ ปี 69 ตลาดกลาง-ล่าง ดีมานด์สูง แต่กู้ยาก
ด้านภัทรชัยคาดการณ์ว่า การเปิดตัวใหม่ทั้งปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 25,000–28,000 ยูนิต ซึ่งหดตัวลงจากปี 2568 ราว 10% โดยโครงการใหม่ส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณรอบนอกกรุงเทพมหานคร ส่วนพื้นที่ กรุงเทพฯ ชั้นในจะมีบ้างเป็น Branded Residence โดยประเภท คอนโดมิเนียม ที่ยังมีความน่าสนใจและมีการเปิดตัวต่อเนื่องคือ คอนโดมิเนียม Low-rise และ Campus Condo
สำหรับประมาณการฝั่งความต้องการ (Demand) ในปี 2569 คาดว่าจะขับเคลื่อนโดยนักลงทุน (Investor Driven) เป็นหลัก ไม่ใช่ความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ทั้งหมด ขณะที่ตลาด Luxury คาดว่าความต้องการซื้อยังแข็งแกร่ง อัตราการขายยังสูง และไม่มีความน่ากังวล สวนทางกับตลาดกลาง-ล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ที่ดีมานด์แท้จริงยังมีอยู่สูงมาก แต่ประสบปัญหารุนแรงจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดการปล่อยกู้ โดยมีสัดส่วนกู้ผ่านเพียง 2 รายจาก 10 ราย ส่งผลให้เกิดภาวะ ‘ขายได้แต่โอนไม่ได้’
“สถาบันการเงินจ่อปล่อยสินเชื่อได้ยากมากๆ ตอนนี้ เราจะเห็นว่า 10 รายกู้ผ่านแค่ 2 รายเท่านั้น ดีมานด์มี แต่แบงก์ไม่ปล่อยกู้ สุดท้ายก็จะไปกระทบกับ Sale Rate ว่าขายได้แต่โอนไม่ได้” ภัทรชัยคาด
